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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Hypothèque’

On ajoute une garantie hypothécaire

Complétons notre actualité de hier sur le cumul d’hypothèque. On sait que le droit d’enregistrement sur l’hypothèque est de 1 % sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque. On a aussi vu que ce droit n’est pas dû (mais seulement le droit fixe de 25 €) lorsqu’une nouvelle hypothèque garantit la même créance et […]

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Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94). Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution […]

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Quand le prix ne suffit pas pour lever les hypothèques

Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble. Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire). L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques […]

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Le sort de l’hypothèque quand la vente est résolue

Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ? Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ? Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, […]

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Les dangers de l’acquisition d’un immeuble dans une succession

L’article 84 du Code des droits de succession établit, au profit du trésor, une hypothèque légale sur les immeubles dépendant de la succession, en garantie du paiement des droits de succession. L’article 86 précise que cette hypothèque légale est opposable aux tiers, sans inscription, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date […]

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Radiation d’hypothèque

Pour rayer ou réduire une hypothèque conventionnelle, il convient de procéder comme pour affecter hypothèque, c’est-à-dire qu’il faut passer un acte recevant le consentement des parties intéressées. La loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), en vigueur le 18 mai 2007, assouplit ce régime. Une hypothèque conventionnelle peut aussi être rayée ou […]

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Accélération de la transcription

La loi du 6 mai 2009 est intitulée « Accélération de la procédure d’achat ou de vente d’un bien immobilier. » Cette loi modifie la loi hypothécaire du 18 décembre 1851 et s’articule sur trois axes : 1. la transcription à la conservation des hypothèques doit intervenir le jour de la réception. Les techniques modernes (scanner) le permettent […]

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L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque. De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui […]

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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