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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Hypothèque’

Les formalités liées à la citation en résolution d’une vente d’immeuble

Les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.). L’article 3 de la loi ajoute logiquement que la demande tendant à l’anéantissement de droits résultant d’actes soumis à transcription, doit être mentionnée en marge de la transcription. Bref, […]

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On ajoute une garantie hypothécaire

Complétons notre actualité de hier sur le cumul d’hypothèque. On sait que le droit d’enregistrement sur l’hypothèque est de 1 % sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque. On a aussi vu que ce droit n’est pas dû (mais seulement le droit fixe de 25 €) lorsqu’une nouvelle hypothèque garantit la même créance et […]

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Les droits d’hypothèque en cas de refinancement de crédit

Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94). Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution […]

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Quand le prix ne suffit pas pour lever les hypothèques

Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble. Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire). L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques […]

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Le sort de l’hypothèque quand la vente est résolue

Que se passe-t-il lorsque l’acheteur a consenti une hypothèque sur le bien qu’il a acquis et que, par la suite, la vente de l’immeuble est annulée ou résolue ? Le vendeur retrouve-t-il un bien grevé d’hypothèque, ou l’hypothèque subit-elle l’anéantissement du droit sur lequel elle repose ? Il faut d’abord considérer l’article 74 de la loi hypothécaire, […]

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Les dangers de l’acquisition d’un immeuble dans une succession

L’article 84 du Code des droits de succession établit, au profit du trésor, une hypothèque légale sur les immeubles dépendant de la succession, en garantie du paiement des droits de succession. L’article 86 précise que cette hypothèque légale est opposable aux tiers, sans inscription, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date […]

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Radiation d’hypothèque

Pour rayer ou réduire une hypothèque conventionnelle, il convient de procéder comme pour affecter hypothèque, c’est-à-dire qu’il faut passer un acte recevant le consentement des parties intéressées. La loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), en vigueur le 18 mai 2007, assouplit ce régime. Une hypothèque conventionnelle peut aussi être rayée ou […]

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Accélération de la transcription

La loi du 6 mai 2009 est intitulée « Accélération de la procédure d’achat ou de vente d’un bien immobilier. » Cette loi modifie la loi hypothécaire du 18 décembre 1851 et s’articule sur trois axes : 1. la transcription à la conservation des hypothèques doit intervenir le jour de la réception. Les techniques modernes (scanner) le permettent […]

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L’angle mort

L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur revêt aussi un contour juridique en ce sens que, sauf convention expresse, l’immeuble est vendu « pour quitte et libre » d’inscription hypothécaire, ce qui signifie que le vendeur devra purger l’immeuble de toute hypothèque. De plus le vendeur doit garantir l’acheteur de toute éviction, risque qui […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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