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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les formalités liées à la citation en résolution d’une vente d’immeuble

Les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.).

L’article 3 de la loi ajoute logiquement que la demande tendant à l’anéantissement de droits résultant d’actes soumis à transcription, doit être mentionnée en marge de la transcription.

Bref, un acte de vente d’immeuble doit être transcrit et une demande en annulation ou résolution de cette vente doit faire l’objet d’une inscription en marge de sa transcription.

Qu’en est-il si la vente est restée au stade du compromis et n’a pas été transcrite ?

L’action en résolution doit-elle être inscrite, et en marge de quelle transcription ?

Il ne faut pas perdre de vue que le juge saisi d’une telle demande est tenu de vérifier si l’exploit introductif est inscrit en marge de la transcription du titre de l’acquisition (Cass., 20 avril 2001, R.G.D.C., 2003, p. 442).

Le juge ne peut recevoir la demande s’il constate qu’elle devait être inscrite en marge mais le demandeur peut faire le nécessaire en cours d’instance.

Qu’en est-il d’une demande de résolution d’une vente qui n’a pas été transcrite ?

La question a été controversée bien que l’on puisse raisonnablement penser qu’on ne peut procéder à une mention en marge d’une transcription à défaut de transcription.

Dans un arrêt du 6 septembre 1991 (J.T., 1992, p. 311), la Cour de cassation a admis qu’effectivement, l’article 3 L.H. n’est applicable qu’aux actes qui ont été effectivement transcrits ou étaient susceptibles de l’être, ce qui n’est pas le cas d’un compromis de vente sous seing privé.

Seule l’action tendant à anéantir une vente transcrite doit faire l’objet d’une inscription marginale.

Une autre question délicate est de savoir si la citation en résolution d’une vente d’immeuble doit être enregistrée au droit proportionnel de la vente d’immeuble.

En effet, la citation révèle l’existence d’une vente d’immeuble (situé en Belgique) qui doit donc être enregistrée au droit proportionnel.

L’art. 19 C. enreg. dispose que « doivent être enregistrés dans les délais fixés par l’article 32 : 1° les actes des notaires; les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice, à l’exception des protêts visés par la loi du 3 juin 1997 sur les protêts; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties par le présent titre à un droit proportionnel ; »

Une citation signifiée par un huissier doit donc être enregistrée, mais à quel taux ?

Le droit général fixe de l’article 11 (50 €) ou le droit proportionnel de la vente d’immeuble (12,5 % du prix ou de la valeur) si la citation fait état de celle-ci, et qu’elle n’est pas déjà enregistrée (et qu’elle n’est pas sous condition suspensive) ?

L’exigibilité du droit proportionnel est subordonnée, en principe, à l’existence d’un acte – d’un écrit – formant preuve, entre parties, de l’acte juridique tarifé.

Pour qu’un écrit puisse être considéré comme formant titre. Il faut que l’acte affirme l’existence d’une convention ou d’une opération juridique parfaite et qu’il porte toutes les signatures nécessaires.

Si la première condition est remplie par une citation en résolution, ce n’est pas le cas de la seconde condition.

Il ne suffit pas que la citation affirme l’existence d’une convention parfaite, ce qui est souvent le cas d’une citation en résolution, il  faut encore qu’elle contienne l’expression des consentements requis.

Et cela n’est en général pas le cas de l’exploit de citation qui est un document unilatéral.

Mais, si l’exploit ne forme pas titre de la convention immobilière, il peut être invoqué par l’administration pour justifier des poursuites contre les parties à la convention (et non contre l’huissier).

L’administration fera alors usage des articles 185 et 187 du Code.

Notons qu’ensuite, le jugement qui fera titre de la vente, sera soumis au droit dit de titre (art. 146).

Le jugement sera enregistré au droit proportionnel de la vente d’immeuble dont il fera titre et la condamnation pécuniaire fera également l’objet des droits au taux de 3 % (art. 142).

Il en ira autrement, concernant le droit de titre, si l’action en résolution a été formée dans l’année de la vente et si le jugement permet de le constater (art. 146).

En ce cas, la vente résolue ne devra pas être enregistrée.

Pour résumer, la citation en annulation d’une vente sous seing privée, non enregistrée ni transcrite, ne devra pas faire l’objet :

  • d’une mention marginale à la conservation des hypothèques,
  • d’un enregistrement au droit proportionnel, du moins par l’huissier, mais seulement au droit fixe.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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