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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les formalités liées à la citation en résolution d’une vente d’immeuble

Les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.).

L’article 3 de la loi ajoute logiquement que la demande tendant à l’anéantissement de droits résultant d’actes soumis à transcription, doit être mentionnée en marge de la transcription.

Bref, un acte de vente d’immeuble doit être transcrit et une demande en annulation ou résolution de cette vente doit faire l’objet d’une inscription en marge de sa transcription.

Qu’en est-il si la vente est restée au stade du compromis et n’a pas été transcrite ?

L’action en résolution doit-elle être inscrite, et en marge de quelle transcription ?

Il ne faut pas perdre de vue que le juge saisi d’une telle demande est tenu de vérifier si l’exploit introductif est inscrit en marge de la transcription du titre de l’acquisition (Cass., 20 avril 2001, R.G.D.C., 2003, p. 442).

Le juge ne peut recevoir la demande s’il constate qu’elle devait être inscrite en marge mais le demandeur peut faire le nécessaire en cours d’instance.

Qu’en est-il d’une demande de résolution d’une vente qui n’a pas été transcrite ?

La question a été controversée bien que l’on puisse raisonnablement penser qu’on ne peut procéder à une mention en marge d’une transcription à défaut de transcription.

Dans un arrêt du 6 septembre 1991 (J.T., 1992, p. 311), la Cour de cassation a admis qu’effectivement, l’article 3 L.H. n’est applicable qu’aux actes qui ont été effectivement transcrits ou étaient susceptibles de l’être, ce qui n’est pas le cas d’un compromis de vente sous seing privé.

Seule l’action tendant à anéantir une vente transcrite doit faire l’objet d’une inscription marginale.

Une autre question délicate est de savoir si la citation en résolution d’une vente d’immeuble doit être enregistrée au droit proportionnel de la vente d’immeuble.

En effet, la citation révèle l’existence d’une vente d’immeuble (situé en Belgique) qui doit donc être enregistrée au droit proportionnel.

L’art. 19 C. enreg. dispose que « doivent être enregistrés dans les délais fixés par l’article 32 : 1° les actes des notaires; les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice, à l’exception des protêts visés par la loi du 3 juin 1997 sur les protêts; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties par le présent titre à un droit proportionnel ; »

Une citation signifiée par un huissier doit donc être enregistrée, mais à quel taux ?

Le droit général fixe de l’article 11 (50 €) ou le droit proportionnel de la vente d’immeuble (12,5 % du prix ou de la valeur) si la citation fait état de celle-ci, et qu’elle n’est pas déjà enregistrée (et qu’elle n’est pas sous condition suspensive) ?

L’exigibilité du droit proportionnel est subordonnée, en principe, à l’existence d’un acte – d’un écrit – formant preuve, entre parties, de l’acte juridique tarifé.

Pour qu’un écrit puisse être considéré comme formant titre. Il faut que l’acte affirme l’existence d’une convention ou d’une opération juridique parfaite et qu’il porte toutes les signatures nécessaires.

Si la première condition est remplie par une citation en résolution, ce n’est pas le cas de la seconde condition.

Il ne suffit pas que la citation affirme l’existence d’une convention parfaite, ce qui est souvent le cas d’une citation en résolution, il  faut encore qu’elle contienne l’expression des consentements requis.

Et cela n’est en général pas le cas de l’exploit de citation qui est un document unilatéral.

Mais, si l’exploit ne forme pas titre de la convention immobilière, il peut être invoqué par l’administration pour justifier des poursuites contre les parties à la convention (et non contre l’huissier).

L’administration fera alors usage des articles 185 et 187 du Code.

Notons qu’ensuite, le jugement qui fera titre de la vente, sera soumis au droit dit de titre (art. 146).

Le jugement sera enregistré au droit proportionnel de la vente d’immeuble dont il fera titre et la condamnation pécuniaire fera également l’objet des droits au taux de 3 % (art. 142).

Il en ira autrement, concernant le droit de titre, si l’action en résolution a été formée dans l’année de la vente et si le jugement permet de le constater (art. 146).

En ce cas, la vente résolue ne devra pas être enregistrée.

Pour résumer, la citation en annulation d’une vente sous seing privée, non enregistrée ni transcrite, ne devra pas faire l’objet :

  • d’une mention marginale à la conservation des hypothèques,
  • d’un enregistrement au droit proportionnel, du moins par l’huissier, mais seulement au droit fixe.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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