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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les formalités liées à la citation en résolution d’une vente d’immeuble

Les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.).

L’article 3 de la loi ajoute logiquement que la demande tendant à l’anéantissement de droits résultant d’actes soumis à transcription, doit être mentionnée en marge de la transcription.

Bref, un acte de vente d’immeuble doit être transcrit et une demande en annulation ou résolution de cette vente doit faire l’objet d’une inscription en marge de sa transcription.

Qu’en est-il si la vente est restée au stade du compromis et n’a pas été transcrite ?

L’action en résolution doit-elle être inscrite, et en marge de quelle transcription ?

Il ne faut pas perdre de vue que le juge saisi d’une telle demande est tenu de vérifier si l’exploit introductif est inscrit en marge de la transcription du titre de l’acquisition (Cass., 20 avril 2001, R.G.D.C., 2003, p. 442).

Le juge ne peut recevoir la demande s’il constate qu’elle devait être inscrite en marge mais le demandeur peut faire le nécessaire en cours d’instance.

Qu’en est-il d’une demande de résolution d’une vente qui n’a pas été transcrite ?

La question a été controversée bien que l’on puisse raisonnablement penser qu’on ne peut procéder à une mention en marge d’une transcription à défaut de transcription.

Dans un arrêt du 6 septembre 1991 (J.T., 1992, p. 311), la Cour de cassation a admis qu’effectivement, l’article 3 L.H. n’est applicable qu’aux actes qui ont été effectivement transcrits ou étaient susceptibles de l’être, ce qui n’est pas le cas d’un compromis de vente sous seing privé.

Seule l’action tendant à anéantir une vente transcrite doit faire l’objet d’une inscription marginale.

Une autre question délicate est de savoir si la citation en résolution d’une vente d’immeuble doit être enregistrée au droit proportionnel de la vente d’immeuble.

En effet, la citation révèle l’existence d’une vente d’immeuble (situé en Belgique) qui doit donc être enregistrée au droit proportionnel.

L’art. 19 C. enreg. dispose que « doivent être enregistrés dans les délais fixés par l’article 32 : 1° les actes des notaires; les exploits et procès-verbaux des huissiers de justice, à l’exception des protêts visés par la loi du 3 juin 1997 sur les protêts; les arrêts et jugements des cours et tribunaux qui contiennent des dispositions assujetties par le présent titre à un droit proportionnel ; »

Une citation signifiée par un huissier doit donc être enregistrée, mais à quel taux ?

Le droit général fixe de l’article 11 (50 €) ou le droit proportionnel de la vente d’immeuble (12,5 % du prix ou de la valeur) si la citation fait état de celle-ci, et qu’elle n’est pas déjà enregistrée (et qu’elle n’est pas sous condition suspensive) ?

L’exigibilité du droit proportionnel est subordonnée, en principe, à l’existence d’un acte – d’un écrit – formant preuve, entre parties, de l’acte juridique tarifé.

Pour qu’un écrit puisse être considéré comme formant titre. Il faut que l’acte affirme l’existence d’une convention ou d’une opération juridique parfaite et qu’il porte toutes les signatures nécessaires.

Si la première condition est remplie par une citation en résolution, ce n’est pas le cas de la seconde condition.

Il ne suffit pas que la citation affirme l’existence d’une convention parfaite, ce qui est souvent le cas d’une citation en résolution, il  faut encore qu’elle contienne l’expression des consentements requis.

Et cela n’est en général pas le cas de l’exploit de citation qui est un document unilatéral.

Mais, si l’exploit ne forme pas titre de la convention immobilière, il peut être invoqué par l’administration pour justifier des poursuites contre les parties à la convention (et non contre l’huissier).

L’administration fera alors usage des articles 185 et 187 du Code.

Notons qu’ensuite, le jugement qui fera titre de la vente, sera soumis au droit dit de titre (art. 146).

Le jugement sera enregistré au droit proportionnel de la vente d’immeuble dont il fera titre et la condamnation pécuniaire fera également l’objet des droits au taux de 3 % (art. 142).

Il en ira autrement, concernant le droit de titre, si l’action en résolution a été formée dans l’année de la vente et si le jugement permet de le constater (art. 146).

En ce cas, la vente résolue ne devra pas être enregistrée.

Pour résumer, la citation en annulation d’une vente sous seing privée, non enregistrée ni transcrite, ne devra pas faire l’objet :

  • d’une mention marginale à la conservation des hypothèques,
  • d’un enregistrement au droit proportionnel, du moins par l’huissier, mais seulement au droit fixe.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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