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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Procédure et litige’

Bail commercial : pas d’accord sur l’indemnité d’éviction avant la naissance de ce droit

Un bail commercial de 18 années est conclu en 1995 pour l’exploitation d’un magasin de bricolage. En 2011, dans les formes et délais, le preneur demande le renouvellement. Il se heurte à un refus. Le bailleur motive son refus par l’intention d’exploiter effectivement et personnellement le bien loué. Les parties décident alors de résilier amiablement […]

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Pas de preuve par email dans la vente immobilière

La Cour d’appel d’Anvers a jeté un sacré pavé dans la mare. L’affaire commence très banalement : des parties négocient une vente d’immeuble par échange d’emails avec l’agent immobilier. Il apparaît de la chaîne des courriels qu’un accord est survenu sur la chose et le prix. Puis l’affaire tourne mal et l’acheteur frustré réclame une indemnité […]

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Les City Taxes communales deviennent une taxe régionale sur les établissements d’hébergement touristique

Introduction Chaque Commune avait sa city taxe (taxe sur les établissements d’hébergement, sur les chambres meublées, etc.). Cela rendait le marché bruxellois peu homogène et les Communes n’étaient pas armées pour efficacement établir ces taxes soumises à déclaration. Le législateur régional a donc décidé d’intervenir en adoptant l’ordonnance du 23 décembre 2016 de la Région […]

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Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ? En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ? Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées. Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le […]

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Les agents immobiliers et les règlements-taxes sur les panneaux publicitaires

De nombreuses Communes, à Bruxelles et ailleurs, ont adopté un règlement-taxe susceptible de frapper les affiches et panneaux placés par les agents immobiliers. Prenons l’exemple d’Ixelles. Le Conseil communal a adopté le 19 décembre 2013 un règlement-taxe sur les dispositifs publicitaires pour les exercices 2014, 2015 et 2016. Les publicités visées sont les suivantes : « Tout […]

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Contester les impôts locaux

La riante Commune de Merbes-le-Château a décidé de lever une taxe sur les antennes de GSM afin de flatter son budget. Belgacom se sent visée et en prend ombrage. Belgacom décide de contester la taxe. C’est une habitude que cette sympathique société publique a prise et qui ne lui réussit pas si mal. L’affaire aboutit […]

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Le droit d’agir de la copropriété

L’ACP L’article 577-9, du Code civil donne qualité à l’association des copropriétaires pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. La loi du 2 juin 2010 a précisé ce pouvoir. L’ACP a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à […]

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Droits d’enregistrement sur les condamnations

Le débiteur des droits dits de condamnation (art. 142 C. enreg.) était le défendeur ou les défendeurs condamnés, chacun dans la mesure de la condamnation, ou solidairement si la condamnation est solidaire. Le demandeur était obligé à cette dette à concurrence de la moitié de ce qu’il avait récupéré (art. 35, alinéa 3, C. enreg.). […]

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La loyauté des preuves

Des nombreuses affaires concernant la loyauté des preuves en matière pénale ont suscité la polémique. En principe, l’utilisation d’une preuve illégale ou obtenue illégalement n’était pas permise et invalidait les poursuites. Dans l’affaire Antigone (Cass., 14 octobre 2003, rôle n° P030762N, www.juridat.be), la chambre flamande de la Cour de cassation a cependant développé la théorie […]

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Le comportement procédural des parties et les intérêts

Les procédures peuvent s’avérer très longues, ce qui a pour effet d’en alourdir le coût en intérêts, de manière parfois inattendue. Un arrêt du 3 octobre 2013 de la Cour de cassation nous rappelle que la diligence procédurale est une obligation qui pèse sur les deux parties (rôle n° C.13.0085.N, www.juridat.be). La Région flamande était […]

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Tribunal de la famille

La loi du 30 juillet 2013 portant création d’un tribunal de la famille et de la jeunesse a été publiée au Moniteur Belge du 27 septembre 2013. Elle entrera en vigueur le 1er septembre 2014 sauf si un arrêté royal anticipe la mise en service de ce nouveau tribunal. Cette initiative du législateur va dans […]

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Les formalités liées à la citation en résolution d’une vente d’immeuble

Les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ainsi que les modifications y apportées, doivent être transcrits à la conservation des hypothèques (art. 1er L.H.). L’article 3 de la loi ajoute logiquement que la demande tendant à l’anéantissement de droits résultant d’actes soumis à transcription, doit être mentionnée en marge de la transcription. Bref, […]

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Quel juge revoit l’astreinte quand la décision est frappée d’appel?

L’astreinte est une condamnation accessoire qui vise à assurer l’exécution d’une condamnation principale de faire ou de ne pas faire (pas une condamnation pécuniaire). Il s’agit, par exemple, de la condamnation à charge d’un occupant expulsé à payer un montant par jour de retard à délaisser les lieux. L’article 1385quinquies, alinéa 1er, du Code judiciaire […]

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La procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale

Le Moniteur Belge du 8 février 2013 publie l’ordonnance du 21 décembre 2012 établissant la procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale. Les taxes visées sont les anciennes taxes provinciales, et d’autres, à savoir : Taxe sur les établissements bancaires et les bancontacts, Taxe sur les agences de paris aux courses de chevaux, Taxe sur les panneaux […]

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Bruxelles : une notification fiscale pour les taxes régionales

On connaissait déjà la notification de l’article 93ter du Code TVA, et celle de l’article 433 CIR/92 pour les impôts directs. L’ordonnance du 21 décembre 2012 sur la procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale établit à présent une procédure identique pour les taxes régionales bruxelloises. Les articles 25 et suivants de l’ordonnance apportent donc une […]

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On peut être présent à la barre et faire défaut !

Pour les avocats et magistrats, voici un arrêt récent de la Cour de cassation qui définit ce qu’il faut entendre par « comparaître » à l’audience du tribunal. La notion est essentielle pour déterminer le caractère contradictoire de la procédure et, partant, le type de recours. Jugez-en : « Aux termes de l’article 802 du Code […]

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L’avocat pourra interrompre la prescription

Le 10 janvier 2013, la Commission de la Justice du Parlement fédéral a adopté le projet de loi modifiant l’article 2244 du Code civil pour attribuer à la lettre de mise en demeure de l’avocat un effet interruptif de la prescription. L’article 2244 du Code civil est complété d’un paragraphe 2 qui donne, à certaines […]

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L’expert concilie les parties

La tentative de conciliation était une pratique généralisée car le juge imposait systématiquement à l’expert d’y recourir. La conciliation a été imposée par la loi du 15 mai 2007. Le juge ne doit donc plus l’inclure dans la mission de l’expert. L’article 977, § 2, prévoyait que si les parties se concilient, l’expert procède à […]

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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