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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Bail commercial : pas d’accord sur l’indemnité d’éviction avant la naissance de ce droit

Un bail commercial de 18 années est conclu en 1995 pour l’exploitation d’un magasin de bricolage.

En 2011, dans les formes et délais, le preneur demande le renouvellement. Il se heurte à un refus.

Le bailleur motive son refus par l’intention d’exploiter effectivement et personnellement le bien loué.

Les parties décident alors de résilier amiablement et anticipativement le bail avec effet au 1er août 2012.

La convention s’exprime comme suit :

« Les parties déclarent que le présent bail est résilié de commun accord et que ni le preneur ni le bailleur n’auront plus aucune obligation l’un envers l’autre à l’expiration du bail le 31 juillet 2012 » (ma traduction).

Le bail devait se terminer le 28 février 2013.

Le 3 avril 2013, le bailleur donne les lieux à bail commercial à un autre locataire, pour l’exploitation d’un brico.

Or il avait motivé son refus de renouvellement par l’intention d’exploiter lui-même.

Que se passe-t-il lorsque le bailleur, sauf motif grave, ne met pas en œuvre le motif du refus de renouvellement dans les six mois et pendant deux ans au moins ?

Le bailleur est alors redevable d’une indemnité de trois ans de loyer au moins (art. 25, alinéa 1er, 3°, de la loi sur les baux commerciaux).

Le point 6° de cette disposition ajoute que l’indemnité est de trois majorée si le préjudice est supérieur, « si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l’expiration d’un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. »

Et en ce cas, le bailleur et le tiers nouveau locataire sont solidairement tenus.

Le preneur décide alors de leur réclamer cette indemnité.

Il est vigoureusement débouté par le tribunal de première instance de Flandre orientale, division Veurne.

Selon le tribunal, le preneur a clairement reconnu que « ni le preneur ni le bailleur n’auront plus aucune obligation l’un envers l’autre à l’expiration du bail le 31 juillet 2012. »

Il ne peut donc plus rien réclamer en 2013.

Mais il ne faut pas perdre de vue le début de l’article 25 précité :

« Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d’user de son droit de renouvellement et se l’est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l’ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit : (…) »

Le preneur peut donc disposer de son droit à l’indemnité une fois seulement que ce droit est né. Il ne peut y renoncer par avance.

Or, dit la Cour de cassation (28 septembre 2017, rôle n° C.16.0330.N, www.juridat.be), le droit à l’indemnité d’éviction du preneur nait au moment où le bailleur ne respecte pas l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement.

Ce moment se situe six mois après la fin du bail et pendant deux ans.

Auparavant, un accord sur l’indemnité d’éviction ne peut être conclu, dit la Cour de cassation.

Le juge d’appel avait considéré que la disposition légale en matière d’indemnité d’éviction est de droit supplétif et que l’on pouvait y déroger.

Ce ne fut pas l’avis de la Cour de cassation, qui a cassé le jugement soumis à sa censure.

Cet arrêt est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass., 5 octobre 1956, Pas., 1957, I, p. 93).

Dans un arrêt du 21 décembre 2000 (rôle n° C.99.0433.F, www.juridat.be), la Cour avait jugé :

« Qu’il ressort des termes « après l’ouverture de ce droit » que le droit à une indemnité d’éviction naît, (…) au moment où le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas dans les six mois l’intention pour laquelle il a pu évincer le preneur ; Qu’il s’en déduit que l’accord des parties visé à l’article 25, alinéa 1er, précité ne peut être conclu qu’à partir de ce moment-là ; »

On peut toutefois se poser encore une question.

L’indemnité d’éviction est étroitement liée à la perte du fonds de commerce.

Comme le dit Monsieur Louveaux, il n’y a pas d’indemnité d’éviction s’il n’y a pas de risque d’atteinte au fonds de commerce (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 975).

Or, le preneur qui accepte de transiger sur la résiliation anticipée de son bail ne perd-il pas son droit à indemnité si la résiliation provoque volontairement la perte du fonds de commerce ?

La question s’est posée dans un arrêt de la Cour de cassation du 20 septembre 2001, mais dans une autre situation.

Dans cette cause le pourvoi opposait qu’une clause du bail ne pouvait obliger le bailleur à payer une indemnité d’éviction au locataire principal qui n’était ni propriétaire ni exploitant du fonds de commerce.

La Cour de cassation a validé une telle extension de garantie, faisant dire à un commentateur que la protection visait plus le bail que le fonds de commerce (A. Limpens, note sous Cass., 20 septembre 2001, R.C.J.B., 2003, p. 556 ; voy. aussi A. Van Oevelen, « Contractuele uitbreiding van het recht op de in de Handelshuurwetbepaalde uitzettingsvergoeding ten voordele van de huurder die geen recht heeft op de handelzaak kan laten gelden », R.W., 2003-2004, p. 1218).

Ceci étant, il y avait au centre de cette affaire une clause contractuelle spécifique.

L’avenir nous dira donc si la jurisprudence admettra les conséquences qui découlent de ce que le preneur renonce à son fonds de commerce, alors qu’elle ne lui permet pas de renoncer avant terme à l’indemnité d’éviction.

La photo : un immeuble de bureaux avenue Louise déshabillé par Bouygues et rhabillé en logements. C’est ce qu’il faut faire de ces bureaux en fin de vie, en respectant la structure pour commercialiser en droits d’enregistrement (avec abattement) et non en TVA, ce qui réalise une économie fiscale (la TVA non déductible sur les travaux n’est que de 6 %). On note le placement de structures d’appui pour les terrasses. Il faut dire que l’on ne vend plus de logement sans terrasse et les bureaux n’ont pas de terrasse. Une autre difficulté réside dans l’obligation d’aménager en traversant, ce qui pose des problème de prescription d’éclairement (que les surfaces de bureau ne connaissent pas). Rassurez-vous, il y a d’autres avantages : le promoteur fait l’économie des charges d’urbanisme s’il transforme du bureau en logement (art. 9, 5°, AGB du 26 septembre 2013).

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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