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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les agents immobiliers et les règlements-taxes sur les panneaux publicitaires

De nombreuses Communes, à Bruxelles et ailleurs, ont adopté un règlement-taxe susceptible de frapper les affiches et panneaux placés par les agents immobiliers.

Prenons l’exemple d’Ixelles. Le Conseil communal a adopté le 19 décembre 2013 un règlement-taxe sur les dispositifs publicitaires pour les exercices 2014, 2015 et 2016.

Les publicités visées sont les suivantes :

« Tout moyen matériel destiné à vanter auprès du public les mérites d’un produit, d’un bien, d’un service, d’une entreprise ou d’un événement et appliqué sur un support, que ce soit par accrochage, agrafage, ancrage, collage, peinture, projection ou encore tout autre procédé » (art. 2.1.).

Cette définition correspond très exactement à la publicité, mais pas à l’annonce en vente qui en principe ne vante pas les mérites d’un bien mais se contente d’en signaler la mise sur le marché.

Une application rigoureuse du règlement doit donc exclure les affiches indiquant simplement  « à vendre » mais pas celles mentionnant « superbe propriété à vendre »

Pour un dispositif non durable, ce qui est le cas d’une affiche « à vendre », la taxe s’élève à 20 € par mois et par m² ou fraction de m² de surface (art. 3.1.2.).

On se consolera en se disant qu’une présence d’un mois sur immoweb coûte 54,90 €.

Le redevable est la personne, physique ou morale, au nom de laquelle ou au profit de laquelle le dispositif publicitaire est présenté (art. 4). Cela vise donc le commettant.

L’agent immobilier qui a avancé les frais peut-il les répercuter sur son commettant non professionnel ?

Non, car l’article 2.2 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le tarif à payer, entendez la commission, « est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur. »

Contrairement au notaire-courtier, l’agent immobilier ne peut porter des frais à charge du commettant, ceux-ci étant compris dans la commission.

À Evere, l’article 18 du règlement-taxe arrêté le 17 décembre 2009 se borne à taxer les « affiches commerciales, de notaires, d’huissiers, de théâtres, de cinémas, d’information, etc… uniquement sur les emplacements appartenant à la Commune d’Evere. »

Les panneaux placés dans la propriété du commettant ne sont donc pas visés. Les agents immobiliers doivent donc échapper à la taxe.

À Bruxelles-Ville, le règlement adopté le 4 novembre 2013 frappe « toute inscription, forme ou image destinée à informer le public ou à attirer son attention » qui est visible depuis l’espace public (art. 2, § 2, a).

Cela vise donc les panneaux « à vendre. »

De nombreux règlements contiennent des exonérations. Berchem-Sainte-Agathe est un exemple intéressant.

Son règlement prévoit à l’article 7 des forfaits pour les annonceurs réguliers ; les agents immobiliers établis en dehors de la Commune, et qui n’y travaillent qu’occasionnellement, payeront dès lors davantage.

De plus, l’article 9 exonère de la taxe les affiches « à vendre » placées par les propriétaires eux-mêmes.

Il en résulte que le propriétaire qui confie sa maison à une agence est moins bien traité que celui qui se passe de tout intermédiaire.

Or une différence de traitement doit être justifiée à peine de quoi elle serait contraire aux principes constitutionnels d’égalité (art. 10 de la Constitution) et de non-discrimination (art. 11).

À défaut de justification, le juge saisi d’une contestation doit écarter le règlement par application de l’art. 159 de la Constitution ; il n’est pas requis de poursuivre préalablement la nullité du règlement.

La motivation du règlement se trouve dans l’exposé préalable ou dans le dossier administratif.

En général, le Conseil communal se borne à motiver le règlement par l’état des finances de la Communes, par la nécessité d’assurer le financement des services de la Commune.

Ainsi Ixelles dit « vu les motivations de la taxe du présent règlement qui figurent au dossier administratif ; Vu la situation financière de la Commune ; »

Or motiver la taxe ne suffit pas. S’il existe des exonérations, elles doivent aussi être motivées même si elles paraissent raisonnables. C’est important car une taxe vise toujours une certaine catégorie de personnes et en exclut d’autres.

Rares sont les Communes qui y veillent.

Bruxelles, par contre, a soigneusement justifié les diverses exonérations de son règlement. Sans doute la Ville a-t-elle déjà essuyé une instructive contestation ?

Lorsque les catégories ne sont pas justifiées, il existe un vice qui affecte tout le règlement, lequel doit être écarté en totalité.

Pour conclure, il ne faut bien lire ces règlements-taxes pour en apprécier exactement la portée et les exonérations.

Et, si la justification des différences de traitement opérées par le règlement n’apparaît pas suffisante, il ne faut pas hésiter à contester le règlement.

Commentaires

facebook comments:

  1. Cette taxe est-elle due si le panneau se trouve entièrement sur un terrain PRIVÉ et non sur une façade (donc dans l’espace aérien public), en Brabant Wallon ?

    avril 9, 2014
    • Cela dépend des Communes; chacune a son règlement. La situation privée du panneau ne fait pas obstacle à la taxe.

      avril 9, 2014
  2. Gilles

    Belle analyse des cas;

    Comme nous ne mettons pas bcp de panneaux cela m’arrangerait que ceux ci soit taxés au maximum pour dissuader nos estimés confrères.

    Passe une belle soirée ou nuit suivant l’heure de lecture.

    Amitiés.

    Jean

    avril 9, 2014
  3. Notez également que le titre VI du RRU prévoit au chapitre III (publicité en espace privé), article 11, une interdiction de « publicité » :

    « 1° sur les façades d’immeubles, à l’exclusion des publicités égales ou inférieures à 1 m², placées aux rez-de-chaussée occupés par des commerces et des dispositifs conformes aux articles 14 ou 15 ;
    2° sur les toits ou terrasses en tenant lieu ;
    3° sur les clôtures des terrains bâtis, à l’exception des cas prévus à l’article 17 ;
    4° sur les terrains bâtis à l’exception des cas prévus par l’article 19. »

    avril 16, 2014
  4. Cédric Mathonnet #

    Bonjour Gilles,

    En général les panneaux sont moches et n’améliore pas l’environnement au niveau esthétique.
    Par contre il y a de la discrimination envers les agents si le propriétaire peut mettre son affiche..

    Bonne après-m

    Cédric

    avril 16, 2014
    • ghsilaine de villenfagne #

      la taxe est elle due sur les fiches descriptives d’un bien dans une vitrine d’une agence immobiliere ? à Bruxelles 1000 quartier rue du noyer .
      merci

      avril 16, 2014
  5. Pourtoy #

    Bonsoir Gilles,
    Quid de Molenbeek-Saint-Jean, qui applique depuis peu son propre règlement-taxe en la matière, en ce qui concerne la justification des éventuelles différences de traitement entre particuliers et professionnels ?

    avril 16, 2014
  6. F Eggemront #

    Bonjour,
    Je trouve ce système de taxe abusif et bien dans l’ère du temps – hélas; cela va amener bon nombre de confrères à limiter la visibilité des biens mis en vente ou location et donc déforcer les clients qui leur font confiance. Bon, les élections arrivant à grand pas, il y aurait peut-être moyen de faire pression si toute la profession s’y met. Dommage que notre Institut ne soit pas plus combatif pour la défense de ses membres dans ce domaine précis.
    Bien à vous tous

    avril 23, 2014

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

Lire plus arrow_forward

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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