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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les agents immobiliers et les règlements-taxes sur les panneaux publicitaires

De nombreuses Communes, à Bruxelles et ailleurs, ont adopté un règlement-taxe susceptible de frapper les affiches et panneaux placés par les agents immobiliers.

Prenons l’exemple d’Ixelles. Le Conseil communal a adopté le 19 décembre 2013 un règlement-taxe sur les dispositifs publicitaires pour les exercices 2014, 2015 et 2016.

Les publicités visées sont les suivantes :

« Tout moyen matériel destiné à vanter auprès du public les mérites d’un produit, d’un bien, d’un service, d’une entreprise ou d’un événement et appliqué sur un support, que ce soit par accrochage, agrafage, ancrage, collage, peinture, projection ou encore tout autre procédé » (art. 2.1.).

Cette définition correspond très exactement à la publicité, mais pas à l’annonce en vente qui en principe ne vante pas les mérites d’un bien mais se contente d’en signaler la mise sur le marché.

Une application rigoureuse du règlement doit donc exclure les affiches indiquant simplement  « à vendre » mais pas celles mentionnant « superbe propriété à vendre »

Pour un dispositif non durable, ce qui est le cas d’une affiche « à vendre », la taxe s’élève à 20 € par mois et par m² ou fraction de m² de surface (art. 3.1.2.).

On se consolera en se disant qu’une présence d’un mois sur immoweb coûte 54,90 €.

Le redevable est la personne, physique ou morale, au nom de laquelle ou au profit de laquelle le dispositif publicitaire est présenté (art. 4). Cela vise donc le commettant.

L’agent immobilier qui a avancé les frais peut-il les répercuter sur son commettant non professionnel ?

Non, car l’article 2.2 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le tarif à payer, entendez la commission, « est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur. »

Contrairement au notaire-courtier, l’agent immobilier ne peut porter des frais à charge du commettant, ceux-ci étant compris dans la commission.

À Evere, l’article 18 du règlement-taxe arrêté le 17 décembre 2009 se borne à taxer les « affiches commerciales, de notaires, d’huissiers, de théâtres, de cinémas, d’information, etc… uniquement sur les emplacements appartenant à la Commune d’Evere. »

Les panneaux placés dans la propriété du commettant ne sont donc pas visés. Les agents immobiliers doivent donc échapper à la taxe.

À Bruxelles-Ville, le règlement adopté le 4 novembre 2013 frappe « toute inscription, forme ou image destinée à informer le public ou à attirer son attention » qui est visible depuis l’espace public (art. 2, § 2, a).

Cela vise donc les panneaux « à vendre. »

De nombreux règlements contiennent des exonérations. Berchem-Sainte-Agathe est un exemple intéressant.

Son règlement prévoit à l’article 7 des forfaits pour les annonceurs réguliers ; les agents immobiliers établis en dehors de la Commune, et qui n’y travaillent qu’occasionnellement, payeront dès lors davantage.

De plus, l’article 9 exonère de la taxe les affiches « à vendre » placées par les propriétaires eux-mêmes.

Il en résulte que le propriétaire qui confie sa maison à une agence est moins bien traité que celui qui se passe de tout intermédiaire.

Or une différence de traitement doit être justifiée à peine de quoi elle serait contraire aux principes constitutionnels d’égalité (art. 10 de la Constitution) et de non-discrimination (art. 11).

À défaut de justification, le juge saisi d’une contestation doit écarter le règlement par application de l’art. 159 de la Constitution ; il n’est pas requis de poursuivre préalablement la nullité du règlement.

La motivation du règlement se trouve dans l’exposé préalable ou dans le dossier administratif.

En général, le Conseil communal se borne à motiver le règlement par l’état des finances de la Communes, par la nécessité d’assurer le financement des services de la Commune.

Ainsi Ixelles dit « vu les motivations de la taxe du présent règlement qui figurent au dossier administratif ; Vu la situation financière de la Commune ; »

Or motiver la taxe ne suffit pas. S’il existe des exonérations, elles doivent aussi être motivées même si elles paraissent raisonnables. C’est important car une taxe vise toujours une certaine catégorie de personnes et en exclut d’autres.

Rares sont les Communes qui y veillent.

Bruxelles, par contre, a soigneusement justifié les diverses exonérations de son règlement. Sans doute la Ville a-t-elle déjà essuyé une instructive contestation ?

Lorsque les catégories ne sont pas justifiées, il existe un vice qui affecte tout le règlement, lequel doit être écarté en totalité.

Pour conclure, il ne faut bien lire ces règlements-taxes pour en apprécier exactement la portée et les exonérations.

Et, si la justification des différences de traitement opérées par le règlement n’apparaît pas suffisante, il ne faut pas hésiter à contester le règlement.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    Cette taxe est-elle due si le panneau se trouve entièrement sur un terrain PRIVÉ et non sur une façade (donc dans l’espace aérien public), en Brabant Wallon ?

    avril 9, 2014
    • Avatar

      Cela dépend des Communes; chacune a son règlement. La situation privée du panneau ne fait pas obstacle à la taxe.

      avril 9, 2014
  2. Avatar

    Gilles

    Belle analyse des cas;

    Comme nous ne mettons pas bcp de panneaux cela m’arrangerait que ceux ci soit taxés au maximum pour dissuader nos estimés confrères.

    Passe une belle soirée ou nuit suivant l’heure de lecture.

    Amitiés.

    Jean

    avril 9, 2014
  3. Avatar

    Notez également que le titre VI du RRU prévoit au chapitre III (publicité en espace privé), article 11, une interdiction de « publicité » :

    « 1° sur les façades d’immeubles, à l’exclusion des publicités égales ou inférieures à 1 m², placées aux rez-de-chaussée occupés par des commerces et des dispositifs conformes aux articles 14 ou 15 ;
    2° sur les toits ou terrasses en tenant lieu ;
    3° sur les clôtures des terrains bâtis, à l’exception des cas prévus à l’article 17 ;
    4° sur les terrains bâtis à l’exception des cas prévus par l’article 19. »

    avril 16, 2014
  4. Avatar
    Cédric Mathonnet #

    Bonjour Gilles,

    En général les panneaux sont moches et n’améliore pas l’environnement au niveau esthétique.
    Par contre il y a de la discrimination envers les agents si le propriétaire peut mettre son affiche..

    Bonne après-m

    Cédric

    avril 16, 2014
    • Avatar
      ghsilaine de villenfagne #

      la taxe est elle due sur les fiches descriptives d’un bien dans une vitrine d’une agence immobiliere ? à Bruxelles 1000 quartier rue du noyer .
      merci

      avril 16, 2014
  5. Avatar
    Pourtoy #

    Bonsoir Gilles,
    Quid de Molenbeek-Saint-Jean, qui applique depuis peu son propre règlement-taxe en la matière, en ce qui concerne la justification des éventuelles différences de traitement entre particuliers et professionnels ?

    avril 16, 2014
  6. Avatar
    F Eggemront #

    Bonjour,
    Je trouve ce système de taxe abusif et bien dans l’ère du temps – hélas; cela va amener bon nombre de confrères à limiter la visibilité des biens mis en vente ou location et donc déforcer les clients qui leur font confiance. Bon, les élections arrivant à grand pas, il y aurait peut-être moyen de faire pression si toute la profession s’y met. Dommage que notre Institut ne soit pas plus combatif pour la défense de ses membres dans ce domaine précis.
    Bien à vous tous

    avril 23, 2014

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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