Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les agents immobiliers et les règlements-taxes sur les panneaux publicitaires

De nombreuses Communes, à Bruxelles et ailleurs, ont adopté un règlement-taxe susceptible de frapper les affiches et panneaux placés par les agents immobiliers.

Prenons l’exemple d’Ixelles. Le Conseil communal a adopté le 19 décembre 2013 un règlement-taxe sur les dispositifs publicitaires pour les exercices 2014, 2015 et 2016.

Les publicités visées sont les suivantes :

« Tout moyen matériel destiné à vanter auprès du public les mérites d’un produit, d’un bien, d’un service, d’une entreprise ou d’un événement et appliqué sur un support, que ce soit par accrochage, agrafage, ancrage, collage, peinture, projection ou encore tout autre procédé » (art. 2.1.).

Cette définition correspond très exactement à la publicité, mais pas à l’annonce en vente qui en principe ne vante pas les mérites d’un bien mais se contente d’en signaler la mise sur le marché.

Une application rigoureuse du règlement doit donc exclure les affiches indiquant simplement  « à vendre » mais pas celles mentionnant « superbe propriété à vendre »

Pour un dispositif non durable, ce qui est le cas d’une affiche « à vendre », la taxe s’élève à 20 € par mois et par m² ou fraction de m² de surface (art. 3.1.2.).

On se consolera en se disant qu’une présence d’un mois sur immoweb coûte 54,90 €.

Le redevable est la personne, physique ou morale, au nom de laquelle ou au profit de laquelle le dispositif publicitaire est présenté (art. 4). Cela vise donc le commettant.

L’agent immobilier qui a avancé les frais peut-il les répercuter sur son commettant non professionnel ?

Non, car l’article 2.2 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le tarif à payer, entendez la commission, « est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur. »

Contrairement au notaire-courtier, l’agent immobilier ne peut porter des frais à charge du commettant, ceux-ci étant compris dans la commission.

À Evere, l’article 18 du règlement-taxe arrêté le 17 décembre 2009 se borne à taxer les « affiches commerciales, de notaires, d’huissiers, de théâtres, de cinémas, d’information, etc… uniquement sur les emplacements appartenant à la Commune d’Evere. »

Les panneaux placés dans la propriété du commettant ne sont donc pas visés. Les agents immobiliers doivent donc échapper à la taxe.

À Bruxelles-Ville, le règlement adopté le 4 novembre 2013 frappe « toute inscription, forme ou image destinée à informer le public ou à attirer son attention » qui est visible depuis l’espace public (art. 2, § 2, a).

Cela vise donc les panneaux « à vendre. »

De nombreux règlements contiennent des exonérations. Berchem-Sainte-Agathe est un exemple intéressant.

Son règlement prévoit à l’article 7 des forfaits pour les annonceurs réguliers ; les agents immobiliers établis en dehors de la Commune, et qui n’y travaillent qu’occasionnellement, payeront dès lors davantage.

De plus, l’article 9 exonère de la taxe les affiches « à vendre » placées par les propriétaires eux-mêmes.

Il en résulte que le propriétaire qui confie sa maison à une agence est moins bien traité que celui qui se passe de tout intermédiaire.

Or une différence de traitement doit être justifiée à peine de quoi elle serait contraire aux principes constitutionnels d’égalité (art. 10 de la Constitution) et de non-discrimination (art. 11).

À défaut de justification, le juge saisi d’une contestation doit écarter le règlement par application de l’art. 159 de la Constitution ; il n’est pas requis de poursuivre préalablement la nullité du règlement.

La motivation du règlement se trouve dans l’exposé préalable ou dans le dossier administratif.

En général, le Conseil communal se borne à motiver le règlement par l’état des finances de la Communes, par la nécessité d’assurer le financement des services de la Commune.

Ainsi Ixelles dit « vu les motivations de la taxe du présent règlement qui figurent au dossier administratif ; Vu la situation financière de la Commune ; »

Or motiver la taxe ne suffit pas. S’il existe des exonérations, elles doivent aussi être motivées même si elles paraissent raisonnables. C’est important car une taxe vise toujours une certaine catégorie de personnes et en exclut d’autres.

Rares sont les Communes qui y veillent.

Bruxelles, par contre, a soigneusement justifié les diverses exonérations de son règlement. Sans doute la Ville a-t-elle déjà essuyé une instructive contestation ?

Lorsque les catégories ne sont pas justifiées, il existe un vice qui affecte tout le règlement, lequel doit être écarté en totalité.

Pour conclure, il ne faut bien lire ces règlements-taxes pour en apprécier exactement la portée et les exonérations.

Et, si la justification des différences de traitement opérées par le règlement n’apparaît pas suffisante, il ne faut pas hésiter à contester le règlement.

Commentaires

facebook comments:

  1. Cette taxe est-elle due si le panneau se trouve entièrement sur un terrain PRIVÉ et non sur une façade (donc dans l’espace aérien public), en Brabant Wallon ?

    avril 9, 2014
    • Cela dépend des Communes; chacune a son règlement. La situation privée du panneau ne fait pas obstacle à la taxe.

      avril 9, 2014
  2. Gilles

    Belle analyse des cas;

    Comme nous ne mettons pas bcp de panneaux cela m’arrangerait que ceux ci soit taxés au maximum pour dissuader nos estimés confrères.

    Passe une belle soirée ou nuit suivant l’heure de lecture.

    Amitiés.

    Jean

    avril 9, 2014
  3. Notez également que le titre VI du RRU prévoit au chapitre III (publicité en espace privé), article 11, une interdiction de « publicité » :

    « 1° sur les façades d’immeubles, à l’exclusion des publicités égales ou inférieures à 1 m², placées aux rez-de-chaussée occupés par des commerces et des dispositifs conformes aux articles 14 ou 15 ;
    2° sur les toits ou terrasses en tenant lieu ;
    3° sur les clôtures des terrains bâtis, à l’exception des cas prévus à l’article 17 ;
    4° sur les terrains bâtis à l’exception des cas prévus par l’article 19. »

    avril 16, 2014
  4. Cédric Mathonnet #

    Bonjour Gilles,

    En général les panneaux sont moches et n’améliore pas l’environnement au niveau esthétique.
    Par contre il y a de la discrimination envers les agents si le propriétaire peut mettre son affiche..

    Bonne après-m

    Cédric

    avril 16, 2014
    • ghsilaine de villenfagne #

      la taxe est elle due sur les fiches descriptives d’un bien dans une vitrine d’une agence immobiliere ? à Bruxelles 1000 quartier rue du noyer .
      merci

      avril 16, 2014
  5. Pourtoy #

    Bonsoir Gilles,
    Quid de Molenbeek-Saint-Jean, qui applique depuis peu son propre règlement-taxe en la matière, en ce qui concerne la justification des éventuelles différences de traitement entre particuliers et professionnels ?

    avril 16, 2014
  6. F Eggemront #

    Bonjour,
    Je trouve ce système de taxe abusif et bien dans l’ère du temps – hélas; cela va amener bon nombre de confrères à limiter la visibilité des biens mis en vente ou location et donc déforcer les clients qui leur font confiance. Bon, les élections arrivant à grand pas, il y aurait peut-être moyen de faire pression si toute la profession s’y met. Dommage que notre Institut ne soit pas plus combatif pour la défense de ses membres dans ce domaine précis.
    Bien à vous tous

    avril 23, 2014

Laisser un commentaire

Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

Lire plus arrow_forward

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

  • Sitothèque

  • close