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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Pas de preuve par email dans la vente immobilière

La Cour d’appel d’Anvers a jeté un sacré pavé dans la mare.

L’affaire commence très banalement : des parties négocient une vente d’immeuble par échange d’emails avec l’agent immobilier.

Il apparaît de la chaîne des courriels qu’un accord est survenu sur la chose et le prix.

Puis l’affaire tourne mal et l’acheteur frustré réclame une indemnité considérant qu’il y avait vente.

Le vendeur, si on peut l’appeler ainsi, est condamné par le tribunal de première instance de Turnhout. Il interjette appel.

La question débattue devant le Cour est de savoir si la vente est valablement prouvée par les courriels échangés.

Les articles XII.15 et XII.16 du Code de droit économique adaptent les exigences légales de forme relative au processus contractuel, à la voie électronique.

On sait qu’entre non commerçants, la preuve des actes synallagmatiques supérieurs à 375 €, comme la vente, est réglementée.

Il faut prouver par un écrit en autant d’exemplaire que d’intérêts distincts (art. 1325 et 1341 du Code civil).

C’est une règle probatoire. Elle gouverne la preuve du contrat, pas sa formation.

Le contrat reste consensuel : pour naître, il suffit que les parties s’accordent sur la chose et le prix.

L’échange de consentement suffit pour que le contrat existe. Mais pour le prouver, il faut que cet accord résulte d’un écrit.

L’article XII.15 du Code de droit électronique contient la règle selon laquelle le fichier électronique (email, scan, fax) est assimilé à l’écrit.

Le document électronique sera même assimilé à un écrit signé s’il satisfait à l’article 1322, alinéa 2, du Code civil.

On peut donc prouver une vente par courriel. Oui, mais pas toutes les ventes.

On ne peut prouver électroniquement une vente d’immeuble.

L’article XII.16 du Code dispose en effet que l’article XII.15 n’est pas applicable aux contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers.

Donc, pas de preuve électronique du contrat de vente immobilière.

Revenons à l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers (première chambre, 19 décembre 2016, RG n) 2014/AR/1280, inédit).

La Cour reconnait ce principe et juge que c’est une règle qui s’applique aussi aux non professionnels.

Mais il y a une particularité dans cet arrêt.

Selon la Cour, la vente d’immeuble est un contrat solennel en Flandre plutôt que consensuel (veeleer een plechtig contract is).

Pourquoi ?

Parce que l’article 101, § 2, du Bodemdecreet du 27 octobre 2006 dispose que l’acte sous seing privé doit mentionner le contenu du bodemattest (l’attestation de sol flamande).

C’est une exigence de forme mais pas une solennité à mon sens, car la nullité qui découle de cette formalité doit être demandée et la partie protégée peut y renoncer.

Lorsque la solennité n’est pas accomplie, il n’y a pas de contrat. Point n’est alors besoin de le faire déclarer nul, il n’existe pas.

La nuance a son importance : l’écrit est soit une exigence d’existence du contrat (solennel), soit seulement une exigence de preuve du contrat existant, soit une exigence de forme qui peut entraîner sa nullité (légale ou virtuelle).

Bref, la Cour d’appel d’Anvers considère que le contrat doit être écrit pour contenir le bodemattest.

Pour la Cour d’appel d’Anvers la conclusion d’une vente d’immeuble par emails correspond à ce que vise la loi par « contrats qui … transfèrent des droits sur des biens immobiliers ».

La Cour constate ensuite l’exclusion de l’écrit électronique pour la vente d’immeuble selon l’article XII.16 :

De geïntimeerden kunnen zich niet baseren op het e-mailverkeer om het bewijs te leveren van het bestaan van de overeenkomst, dit la Cour.

On notera que la Cour parle de bewijs (preuve), ce qui montre qu’elle ne se place plus dans le registre de la solennité …

Le document électronique peut-il alors être un début de preuve écrite ?

L’article 1347 du Code civil dispose que l’on peut prouver autrement que par écrit lorsqu’existe un commencement de preuve écrite.

Rappelez-vous, le tribunal civil de Gand avait jugé qu’un sms était un début de preuve écrite en matière de vente d’immeuble, permettant de prouver la vente pare présomption (Civ., Gand, 10 avril 2012, R.C.D.I., 2012, liv. 3, p. 26).

En l’espèce, la Cour d’appel d’Anvers n’admet pas que les emails soient un « commencement de preuve par écrit » rendant admissibles d’autres mode de preuve.

Pourquoi ? Parce que dans le vente d’immeuble l’écrit électronique est écarté, donc aussi le commencement d’écrit …

Mais alors les emails ne forment-ils pas un aveu extrajudiciaire de ce qu’il y a eu accord sur la vente ?

On notera que l’aveu n’est pas à proprement parler un mode de preuve, c’est une cause de dispense de preuve.

Les juges anversois écartent aussi l’aveu. En effet, on ne peut prouver un contrat solennel par aveu puisque la solennité est une condition d’existence du contrat.

Comme déjà dit, je crains que la Cour d’appel d’Anvers se trompe en voyant un contrat solennel dans la vente immobilière flamande.

Mais cette question n’intéresse pas les bruxellois ni les wallons. Chez eux, c’est certain, la vente immobilière est un contrat réglementé et formel mais pas solennel.

Et pour conclure, la Cour d’appel d’Anvers dit en résumé :

« Kortom : de geïntimeerden bewijzen niet dat een koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen ».

Que retenir de cet arrêt ?

Que la preuve par email n’est pas admissible dans la vente immobilière.

Les agents immobiliers ne peuvent plus considérer qu’il y a vente (et commission !) lorsque les parties se sont engagées dans un fil de courriels, voire même de fax ou par l’envoi d’un scan.

Les courtiers doivent revenir à la formalité papier, comme au bon vieux temps.

Ceci n’est pas valable lorsque les parties sont des professionnels (art. 1330 du Code civil et art. 25 du Code de commerce).

Pour ceux que la loi appelle des « commerçants », la preuve est libre, il ne faut pas nécessairement un écrit, qu’il soit papier ou électronique.

Il y a un dernier aspect à l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers sur lequel il faut insister.

Dans l’approche dynamique, la vente résulte de l’acceptation d’une offre.

Offre et acceptation sont des actes juridiques unilatéraux, généralement réceptices. Ce ne sont pas des contrats.

L’exclusion de l’assimilation des signes électroniques à l’écrit vise les contrats translatifs de droits immobiliers.

Ni l’offre ni l’acceptation ne sont des contrats ; ce sont des actes unilatéraux.

Certes leur rencontre fait apparaître le concours de consentement sur la chose et le prix, c’est-à-dire le contrat.

Ce contrat, il faudra le prouver et on sait qu’il faudra un écrit pour cela.

On se trouve donc dans la situation où l’on pourrait prouver électroniquement une offre et même son acceptation, mais par le contrat qui en résulte. Pour cela, il faut du papier.

C’est ce que rappelle la Cour d’appel d’Anvers, et cela va changer la manière dont les professionnels de la vente travaillent.

La photo : le chalet Robinson dans l’île éponyme du Bois de la Cambre à Bruxelles. Le chalet a péri par le feu dans les années ’90 dans de sombres circonstances. Il a été démoli et reconstruit avec une singulière augmentation de volume, au point qu’il écrase le paysage. On raconte qu’il y a peu encore, on trouvait sur le menu du restaurant, une mention de gratitude au cabinet d’avocats (où j’ai travaillé) qui avait obtenu le permis d’urbanisme couvrant cette reconstruction.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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