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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Preuve’

Pas de preuve par email dans la vente immobilière

La Cour d’appel d’Anvers a jeté un sacré pavé dans la mare. L’affaire commence très banalement : des parties négocient une vente d’immeuble par échange d’emails avec l’agent immobilier. Il apparaît de la chaîne des courriels qu’un accord est survenu sur la chose et le prix. Puis l’affaire tourne mal et l’acheteur frustré réclame une indemnité […]

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Un écrit irrégulier ne fait pas un aveu

Monsieur emprunte de l’argent à Madame. Il dactylographie et signe la reconnaissance suivante : « Moi, X, j’ai reçu de Y le 6 mai 2004 le montant de 35.000 € (trente-cinq mille euros) à titre de prêt en cash. Pour accord. » Manifestement il ne rembourse pas et une procédure est engagée. Monsieur se défend en opposant l’irrégularité […]

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La preuve de la décharge et la preuve du paiement

Une dame donne mandat à sa cousine de gérer ses comptes bancaires. La mandataire procède à des retraits sur les comptes. Selon l’article 1993 du Code civil, le mandataire doit justifier au mandant ou aux héritiers de celui-ci, de la manière dont il a rempli son mandat. Le mandataire doit aussi restituer tout ce qu’il […]

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Le constat d’huissier

L’IPI mène une infatigable (et louable) chasse aux faux agents immobiliers. Pour les prendre en flagrant délit, l’IPI mandate un détective qui mène l’enquête. Ensuite, un constat est réalisé par un huissier en présence d’un délégué de l’IPI. Pour ce faire, l’IPI tente de piéger les faux agents immobiliers en jouant les faux candidats à […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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