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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le constat d’huissier

L’IPI mène une infatigable (et louable) chasse aux faux agents immobiliers.

Pour les prendre en flagrant délit, l’IPI mandate un détective qui mène l’enquête.

Ensuite, un constat est réalisé par un huissier en présence d’un délégué de l’IPI.

Pour ce faire, l’IPI tente de piéger les faux agents immobiliers en jouant les faux candidats à l’achat.

Lors d’une première visite de l’immeuble, l’huissier n’avait pas décliné sa qualité. Lors de la revisite, l’huissier se dévoile.

Il acte la déclaration du faux agent, tout penaud : « je ne savais pas du tout que je ne pouvais pas faire visiter les maisons. Je ne signe jamais rien. »

Le faux agent se présente comme l’époux d’un vrai agent immobilier et ajoute qu’il se borne à faire les visites quand sa femme n’a pas le temps.

Le procédé ne va pas plaire à la Cour d’appel de Mons qui va voler au secours de ce bon mari.

Dans son arrêt du 2 mars 2010 (JLMB, 2012/11, p. 492), la Cour relève que l’article 516, alinéa 2, du Code judiciaire autorise les huissiers de justice à effectuer, à la requête de particuliers, « des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. »

Quelle est la valeur probatoire de pareils constats ?

Pour la Cour d’appel de Mons, il s’agit de simples présomptions et ce uniquement pour ce qui concerne les constatations purement matérielles opérées par l’huissier de justice.

Mais le constat ne fait pas que constater des faits matériels. Il enregistre aussi les propos du faux agent piégé.

Ces propos constituent-ils un aveu extrajudiciaire ?

La Cour relève que le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confiée à l’huissier de justice.

On ne peut donc considérer que le déclarant ait parlé en connaissance de cause et donc qu’il ait eu la volonté de réaliser un aveu.

Le constat d’huissier n’est donc retenu par la Cour d’appel de Mons qu’à titre de simple présomption et non d’aveu extrajudiciaire.

La Cour de cassation va casser l’arrêt sur ce point (23 janvier 2012, JLMB, 2013/17, p. 913).

La Cour de cassation rappelle que l’aveu extrajudiciaire n’implique pas qu’il soit destiné à servir de preuve à la partie adverse.

En retenant que l’aveu requiert la connaissance par son auteur qu’une preuve contre lui peut être déduite de ses déclarations, la Cour d’appel de Mons a donc violé les articles 1354 et 1355 du Code civil.

Le constat d’huissier a valeur de présomption et, selon qu’il contient des déclarations, il peut contenir un aveu extrajudiciaire.

Mais tout cela va changer à l’avenir.

En effet, le projet de loi modifiant le statut des huissiers de justice a été adopté le 24 octobre 2013 en séance plénière et transmis au sénat.

Ce projet de loi modifie notamment l’article 519 du Code judiciaire relatif aux missions et compétences de l’huissier de justice.

L’article 519, § 1er, dispose :

« Les huissiers de justice sont chargés de missions pour lesquelles ils sont seuls compétents et par rapport auxquelles ils sont tenus d’exercer leur ministère. Ces missions sont : (…)

2° effectuer, à la requête de magistrats, et à la requête de particuliers des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les causes et les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, ainsi que les constatations que nécessitent les missions légales qu’ils accomplissent; ces constatations sont authentiques en ce qui concerne les faits et données matériels que l’huissier de justice peut constater par perception sensorielle ; »

Quel sera le nouveau régime du constat d’huissier ?

  • Les constatations factuelles sont une compétence exclusive des huissiers (dans leur ressort).
  • Les juges pourront requérir les huissiers de procéder à des constatations de faits.
  • Les particuliers également.
  • S’agissant d’une mission légale, les huissiers ne pourront refuser de prêter leur ministère.
  • Ce que voit ou entend l’huissier est une preuve authentique qui ne pourra être détruite que par une inscription en faux.
  • Ce que comprend ou déduit l’huissier est rejeté du champ de la preuve.

Cela accroît considérablement l’efficacité des constats de faits.

Ajoutons à cela la nouvelle possibilité de déposer des attestations de tiers (nouvel  article 961/1 du Code judiciaire, inséré par la loi du 16 juillet 2012).

Ces deux outils récents donnent aux avocats la possibilité de construire les dossiers plus efficacement qu’auparavant.

Les avocats devront s’adapter. Leur rôle ne sera plus passif (recevoir les preuves et les utiliser) mais actif voire proactif (créer des preuves par constats et attestations).

Commentaires

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  1. pierre vandensande #

    donc … l’IPI a du abandonner sa poursuite ? je pose la question, car je suis moi-même agent immobilier, mon cohabitant « de fait » fait de temps en temps une visite, et j’en ai des sueurs froides …

    décembre 12, 2013

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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