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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le constat d’huissier

L’IPI mène une infatigable (et louable) chasse aux faux agents immobiliers.

Pour les prendre en flagrant délit, l’IPI mandate un détective qui mène l’enquête.

Ensuite, un constat est réalisé par un huissier en présence d’un délégué de l’IPI.

Pour ce faire, l’IPI tente de piéger les faux agents immobiliers en jouant les faux candidats à l’achat.

Lors d’une première visite de l’immeuble, l’huissier n’avait pas décliné sa qualité. Lors de la revisite, l’huissier se dévoile.

Il acte la déclaration du faux agent, tout penaud : « je ne savais pas du tout que je ne pouvais pas faire visiter les maisons. Je ne signe jamais rien. »

Le faux agent se présente comme l’époux d’un vrai agent immobilier et ajoute qu’il se borne à faire les visites quand sa femme n’a pas le temps.

Le procédé ne va pas plaire à la Cour d’appel de Mons qui va voler au secours de ce bon mari.

Dans son arrêt du 2 mars 2010 (JLMB, 2012/11, p. 492), la Cour relève que l’article 516, alinéa 2, du Code judiciaire autorise les huissiers de justice à effectuer, à la requête de particuliers, « des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. »

Quelle est la valeur probatoire de pareils constats ?

Pour la Cour d’appel de Mons, il s’agit de simples présomptions et ce uniquement pour ce qui concerne les constatations purement matérielles opérées par l’huissier de justice.

Mais le constat ne fait pas que constater des faits matériels. Il enregistre aussi les propos du faux agent piégé.

Ces propos constituent-ils un aveu extrajudiciaire ?

La Cour relève que le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confiée à l’huissier de justice.

On ne peut donc considérer que le déclarant ait parlé en connaissance de cause et donc qu’il ait eu la volonté de réaliser un aveu.

Le constat d’huissier n’est donc retenu par la Cour d’appel de Mons qu’à titre de simple présomption et non d’aveu extrajudiciaire.

La Cour de cassation va casser l’arrêt sur ce point (23 janvier 2012, JLMB, 2013/17, p. 913).

La Cour de cassation rappelle que l’aveu extrajudiciaire n’implique pas qu’il soit destiné à servir de preuve à la partie adverse.

En retenant que l’aveu requiert la connaissance par son auteur qu’une preuve contre lui peut être déduite de ses déclarations, la Cour d’appel de Mons a donc violé les articles 1354 et 1355 du Code civil.

Le constat d’huissier a valeur de présomption et, selon qu’il contient des déclarations, il peut contenir un aveu extrajudiciaire.

Mais tout cela va changer à l’avenir.

En effet, le projet de loi modifiant le statut des huissiers de justice a été adopté le 24 octobre 2013 en séance plénière et transmis au sénat.

Ce projet de loi modifie notamment l’article 519 du Code judiciaire relatif aux missions et compétences de l’huissier de justice.

L’article 519, § 1er, dispose :

« Les huissiers de justice sont chargés de missions pour lesquelles ils sont seuls compétents et par rapport auxquelles ils sont tenus d’exercer leur ministère. Ces missions sont : (…)

2° effectuer, à la requête de magistrats, et à la requête de particuliers des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les causes et les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, ainsi que les constatations que nécessitent les missions légales qu’ils accomplissent; ces constatations sont authentiques en ce qui concerne les faits et données matériels que l’huissier de justice peut constater par perception sensorielle ; »

Quel sera le nouveau régime du constat d’huissier ?

  • Les constatations factuelles sont une compétence exclusive des huissiers (dans leur ressort).
  • Les juges pourront requérir les huissiers de procéder à des constatations de faits.
  • Les particuliers également.
  • S’agissant d’une mission légale, les huissiers ne pourront refuser de prêter leur ministère.
  • Ce que voit ou entend l’huissier est une preuve authentique qui ne pourra être détruite que par une inscription en faux.
  • Ce que comprend ou déduit l’huissier est rejeté du champ de la preuve.

Cela accroît considérablement l’efficacité des constats de faits.

Ajoutons à cela la nouvelle possibilité de déposer des attestations de tiers (nouvel  article 961/1 du Code judiciaire, inséré par la loi du 16 juillet 2012).

Ces deux outils récents donnent aux avocats la possibilité de construire les dossiers plus efficacement qu’auparavant.

Les avocats devront s’adapter. Leur rôle ne sera plus passif (recevoir les preuves et les utiliser) mais actif voire proactif (créer des preuves par constats et attestations).

Commentaires

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  1. pierre vandensande #

    donc … l’IPI a du abandonner sa poursuite ? je pose la question, car je suis moi-même agent immobilier, mon cohabitant « de fait » fait de temps en temps une visite, et j’en ai des sueurs froides …

    décembre 12, 2013

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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