Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le constat d’huissier

L’IPI mène une infatigable (et louable) chasse aux faux agents immobiliers.

Pour les prendre en flagrant délit, l’IPI mandate un détective qui mène l’enquête.

Ensuite, un constat est réalisé par un huissier en présence d’un délégué de l’IPI.

Pour ce faire, l’IPI tente de piéger les faux agents immobiliers en jouant les faux candidats à l’achat.

Lors d’une première visite de l’immeuble, l’huissier n’avait pas décliné sa qualité. Lors de la revisite, l’huissier se dévoile.

Il acte la déclaration du faux agent, tout penaud : « je ne savais pas du tout que je ne pouvais pas faire visiter les maisons. Je ne signe jamais rien. »

Le faux agent se présente comme l’époux d’un vrai agent immobilier et ajoute qu’il se borne à faire les visites quand sa femme n’a pas le temps.

Le procédé ne va pas plaire à la Cour d’appel de Mons qui va voler au secours de ce bon mari.

Dans son arrêt du 2 mars 2010 (JLMB, 2012/11, p. 492), la Cour relève que l’article 516, alinéa 2, du Code judiciaire autorise les huissiers de justice à effectuer, à la requête de particuliers, « des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. »

Quelle est la valeur probatoire de pareils constats ?

Pour la Cour d’appel de Mons, il s’agit de simples présomptions et ce uniquement pour ce qui concerne les constatations purement matérielles opérées par l’huissier de justice.

Mais le constat ne fait pas que constater des faits matériels. Il enregistre aussi les propos du faux agent piégé.

Ces propos constituent-ils un aveu extrajudiciaire ?

La Cour relève que le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confiée à l’huissier de justice.

On ne peut donc considérer que le déclarant ait parlé en connaissance de cause et donc qu’il ait eu la volonté de réaliser un aveu.

Le constat d’huissier n’est donc retenu par la Cour d’appel de Mons qu’à titre de simple présomption et non d’aveu extrajudiciaire.

La Cour de cassation va casser l’arrêt sur ce point (23 janvier 2012, JLMB, 2013/17, p. 913).

La Cour de cassation rappelle que l’aveu extrajudiciaire n’implique pas qu’il soit destiné à servir de preuve à la partie adverse.

En retenant que l’aveu requiert la connaissance par son auteur qu’une preuve contre lui peut être déduite de ses déclarations, la Cour d’appel de Mons a donc violé les articles 1354 et 1355 du Code civil.

Le constat d’huissier a valeur de présomption et, selon qu’il contient des déclarations, il peut contenir un aveu extrajudiciaire.

Mais tout cela va changer à l’avenir.

En effet, le projet de loi modifiant le statut des huissiers de justice a été adopté le 24 octobre 2013 en séance plénière et transmis au sénat.

Ce projet de loi modifie notamment l’article 519 du Code judiciaire relatif aux missions et compétences de l’huissier de justice.

L’article 519, § 1er, dispose :

« Les huissiers de justice sont chargés de missions pour lesquelles ils sont seuls compétents et par rapport auxquelles ils sont tenus d’exercer leur ministère. Ces missions sont : (…)

2° effectuer, à la requête de magistrats, et à la requête de particuliers des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les causes et les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, ainsi que les constatations que nécessitent les missions légales qu’ils accomplissent; ces constatations sont authentiques en ce qui concerne les faits et données matériels que l’huissier de justice peut constater par perception sensorielle ; »

Quel sera le nouveau régime du constat d’huissier ?

  • Les constatations factuelles sont une compétence exclusive des huissiers (dans leur ressort).
  • Les juges pourront requérir les huissiers de procéder à des constatations de faits.
  • Les particuliers également.
  • S’agissant d’une mission légale, les huissiers ne pourront refuser de prêter leur ministère.
  • Ce que voit ou entend l’huissier est une preuve authentique qui ne pourra être détruite que par une inscription en faux.
  • Ce que comprend ou déduit l’huissier est rejeté du champ de la preuve.

Cela accroît considérablement l’efficacité des constats de faits.

Ajoutons à cela la nouvelle possibilité de déposer des attestations de tiers (nouvel  article 961/1 du Code judiciaire, inséré par la loi du 16 juillet 2012).

Ces deux outils récents donnent aux avocats la possibilité de construire les dossiers plus efficacement qu’auparavant.

Les avocats devront s’adapter. Leur rôle ne sera plus passif (recevoir les preuves et les utiliser) mais actif voire proactif (créer des preuves par constats et attestations).

Commentaires

facebook comments:

Pas de commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    pierre vandensande #

    donc … l’IPI a du abandonner sa poursuite ? je pose la question, car je suis moi-même agent immobilier, mon cohabitant « de fait » fait de temps en temps une visite, et j’en ai des sueurs froides …

    décembre 12, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

Lire plus arrow_forward

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

  • Sitothèque

  • close