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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le constat d’huissier

L’IPI mène une infatigable (et louable) chasse aux faux agents immobiliers.

Pour les prendre en flagrant délit, l’IPI mandate un détective qui mène l’enquête.

Ensuite, un constat est réalisé par un huissier en présence d’un délégué de l’IPI.

Pour ce faire, l’IPI tente de piéger les faux agents immobiliers en jouant les faux candidats à l’achat.

Lors d’une première visite de l’immeuble, l’huissier n’avait pas décliné sa qualité. Lors de la revisite, l’huissier se dévoile.

Il acte la déclaration du faux agent, tout penaud : « je ne savais pas du tout que je ne pouvais pas faire visiter les maisons. Je ne signe jamais rien. »

Le faux agent se présente comme l’époux d’un vrai agent immobilier et ajoute qu’il se borne à faire les visites quand sa femme n’a pas le temps.

Le procédé ne va pas plaire à la Cour d’appel de Mons qui va voler au secours de ce bon mari.

Dans son arrêt du 2 mars 2010 (JLMB, 2012/11, p. 492), la Cour relève que l’article 516, alinéa 2, du Code judiciaire autorise les huissiers de justice à effectuer, à la requête de particuliers, « des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. »

Quelle est la valeur probatoire de pareils constats ?

Pour la Cour d’appel de Mons, il s’agit de simples présomptions et ce uniquement pour ce qui concerne les constatations purement matérielles opérées par l’huissier de justice.

Mais le constat ne fait pas que constater des faits matériels. Il enregistre aussi les propos du faux agent piégé.

Ces propos constituent-ils un aveu extrajudiciaire ?

La Cour relève que le constat ne relate pas la teneur exacte de la mission confiée à l’huissier de justice.

On ne peut donc considérer que le déclarant ait parlé en connaissance de cause et donc qu’il ait eu la volonté de réaliser un aveu.

Le constat d’huissier n’est donc retenu par la Cour d’appel de Mons qu’à titre de simple présomption et non d’aveu extrajudiciaire.

La Cour de cassation va casser l’arrêt sur ce point (23 janvier 2012, JLMB, 2013/17, p. 913).

La Cour de cassation rappelle que l’aveu extrajudiciaire n’implique pas qu’il soit destiné à servir de preuve à la partie adverse.

En retenant que l’aveu requiert la connaissance par son auteur qu’une preuve contre lui peut être déduite de ses déclarations, la Cour d’appel de Mons a donc violé les articles 1354 et 1355 du Code civil.

Le constat d’huissier a valeur de présomption et, selon qu’il contient des déclarations, il peut contenir un aveu extrajudiciaire.

Mais tout cela va changer à l’avenir.

En effet, le projet de loi modifiant le statut des huissiers de justice a été adopté le 24 octobre 2013 en séance plénière et transmis au sénat.

Ce projet de loi modifie notamment l’article 519 du Code judiciaire relatif aux missions et compétences de l’huissier de justice.

L’article 519, § 1er, dispose :

« Les huissiers de justice sont chargés de missions pour lesquelles ils sont seuls compétents et par rapport auxquelles ils sont tenus d’exercer leur ministère. Ces missions sont : (…)

2° effectuer, à la requête de magistrats, et à la requête de particuliers des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les causes et les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter, ainsi que les constatations que nécessitent les missions légales qu’ils accomplissent; ces constatations sont authentiques en ce qui concerne les faits et données matériels que l’huissier de justice peut constater par perception sensorielle ; »

Quel sera le nouveau régime du constat d’huissier ?

  • Les constatations factuelles sont une compétence exclusive des huissiers (dans leur ressort).
  • Les juges pourront requérir les huissiers de procéder à des constatations de faits.
  • Les particuliers également.
  • S’agissant d’une mission légale, les huissiers ne pourront refuser de prêter leur ministère.
  • Ce que voit ou entend l’huissier est une preuve authentique qui ne pourra être détruite que par une inscription en faux.
  • Ce que comprend ou déduit l’huissier est rejeté du champ de la preuve.

Cela accroît considérablement l’efficacité des constats de faits.

Ajoutons à cela la nouvelle possibilité de déposer des attestations de tiers (nouvel  article 961/1 du Code judiciaire, inséré par la loi du 16 juillet 2012).

Ces deux outils récents donnent aux avocats la possibilité de construire les dossiers plus efficacement qu’auparavant.

Les avocats devront s’adapter. Leur rôle ne sera plus passif (recevoir les preuves et les utiliser) mais actif voire proactif (créer des preuves par constats et attestations).

Commentaires

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  1. Avatar
    pierre vandensande #

    donc … l’IPI a du abandonner sa poursuite ? je pose la question, car je suis moi-même agent immobilier, mon cohabitant « de fait » fait de temps en temps une visite, et j’en ai des sueurs froides …

    décembre 12, 2013

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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