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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Déontologie’

L’IPI et la filière Luxembourgeoise

Il devient de plus en plus difficile de devenir agent immobilier. L’examen qui sanctionne le stage est loin d’être simple, la matière est vaste et l’IPI est très exigeant. La volonté est clairement affichée de rehausser le niveau des agents immobiliers. Je l’ai moi-même constaté, puisque je délivre des formations pour l’IPI, puis pour le […]

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Courtage immobilier : le prix de présentation et le prix accepté

Un agent immobilier reçoit une mission de recherche immobilière. Il est convenu de présenter le bien au prix de 185.000 €. La mission ne prévoit pas de position de repli (prix plancher de négociation). L’agent immobilier trouve acquéreur à 160.000 €. Comme il se doit, il présente cette offre au propriétaire, et celui-ci décide de […]

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Le constat d’huissier

L’IPI mène une infatigable (et louable) chasse aux faux agents immobiliers. Pour les prendre en flagrant délit, l’IPI mandate un détective qui mène l’enquête. Ensuite, un constat est réalisé par un huissier en présence d’un délégué de l’IPI. Pour ce faire, l’IPI tente de piéger les faux agents immobiliers en jouant les faux candidats à […]

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Le statut des collaborateurs d’agence immobilière

La loi-cadre du 3 août 2007 réglemente la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services. Parmi ces professions, il faut considérer les agents immobiliers. Selon l’article 4 de la loi, « nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, une profession réglementée (…) ou en porter le […]

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Le contrat de courtage immobilier non écrit est-il nul ?

L’article 8 du Code de déontologie est clair : l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit. Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit. Et le contrat doit respecter la loi sur les pratiques du marché ainsi que les arrêtés d’exécution. C’est le cas de […]

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L’agent immobilier occasionnel

Un avocat aide un client à vendre un immeuble en lui trouvant l’acquéreur. Une commission est prévue en rémunération de ce service. Mais la commission reste impayée et l’avocat poursuit son client en justice. Mais il est débouté. La Cour d’appel de Gand considère en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est […]

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Chasseur immobilier

L’activité de chasseur immobilier recouvre en réalité le courtage à l’achat. Cette activité est visée par l’article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 selon lequel « exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des […]

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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