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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’IPI et la filière Luxembourgeoise

Il devient de plus en plus difficile de devenir agent immobilier.

L’examen qui sanctionne le stage est loin d’être simple, la matière est vaste et l’IPI est très exigeant.

La volonté est clairement affichée de rehausser le niveau des agents immobiliers.

Je l’ai moi-même constaté, puisque je délivre des formations pour l’IPI, puis pour le Cefim, depuis 2008 : le milieu des agents immobiliers s’est fortement professionnalisé depuis une dizaine d’années.

Certes, il y a beaucoup à dire sur l’absence de support, sur certaines lacunes du elearning et sur cet étrange phénomène qui veut que de nombreux candidats ont de très beaux points à l’écrit et ratent l’oral …

Mais là n’est pas mon propos.

Pour éviter les épreuves en question, une filière s’est développée via le Luxembourg.

En principe, l’agent immobilier agréé par la Chambre de commerce au Grand-Duché de Luxembourg, dispose du passeport européen.

Vous l’aurez compris, il est beaucoup plus simple de devenir agent immobilier au Luxembourg qu’en Belgique.

D’où la tentation de demander l’équivalence en Belgique sur base d’une inscription luxembourgeoise obtenue à moindre effort.  

L’IPI y voit une fraude à la loi et refuse l’équivalence sur base de considérants de la directive 2005/36/CE du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles.

Le considérant n° 11 de la directive expose ceci :

« Toutefois, le système général n’empêche pas qu’un État membre impose à toute personne exerçant une profession dans cet État membre des exigences spécifiques motivées par l’application des règles professionnelles justifiées par l’intérêt général.

Celles-ci concernent, par exemple, l’organisation de la profession, les normes professionnelles, y compris déontologiques, le contrôle et la responsabilité.

Enfin, la présente directive n’a pas pour but d’interférer avec l’intérêt légitime des États membres à empêcher que certains de leurs citoyens puissent se soustraire d’une façon abusive à l’application du droit national en matière de professions. »

On peut difficilement donner tort à la chambre exécutive de l’IPI sur ce point.

Il y a aussi la directive 2006/123/CE du parlement européen et du conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur.

Bref, on ne peut exercer en Belgique sur base d’une agréation luxembourgeoise que si cette agréation est réelle et basée sur une pratique établie. Il faut la prouver avec des dossiers de transaction et de conseil.

La filière luxembourgeoise (s’y inscrire et revenir aussitôt exercer en Belgique) n’est donc pas la panacée, loin s’en faut.

L’IPI veille au grain.

Il faut disposer d’un dossier montrant que l’on a effectivement travaillé au Luxembourg.

Dans la directive service, on trouve la notion de « raisons impérieuses d’intérêt général » qui permet aux Etats membres d’appliquer certaines dérogations à la liberté de circulation des services, prohibant les restrictions nationales (art. 4, 8°).

La protection de la concurrence entre dans cette notion et il est vrai qu’un agent immobilier belge qui remplit des conditions d’accès légères concurrence déloyalement un agent immobilier belge qui remplit des conclusions d’accès plus lourdes.

La directive précise tout de même que les principes de nécessité et de proportionnalité devraient toujours être respectés.

Cela s’applique aux conditions de « test économique », ce qui n’a rien à voir avec l’examen d’accès de l’IPI.

Cela s’applique aussi lors de l’établissement des règles applicable à l’autorisation des agents économiques prestataires de service, ce qui vise le pouvoir législatif.

Mais les effets verticaux de la directive touchent toutes les autorités publiques de Etats membres, en ce compris les juridictions administratives des services publics, comme la chambre exécutive de l’IPI.

Qu’en est-il du droit belge interne ?

Les articles 9 et 9/1 de la loi du 11 février 2013 règlent l’accès en Belgique du ressortissant d’un autre Etat membre.

L’article 9 traite du courtage occasionnel sans formalité et l’article 9/1 traite de l’établissement du courtier étranger en Belgique.

Or la filière luxembourgeoise concerne souvent des ressortissants belges.

En résumé, si l’on ne peut justifier d’une réelle pratique au Grand-Duché, il est difficile de venir chercher une inscription à l’IPI.

Le mieux est de s’inscrire comme stagiaire et d’étudier pour passer l’examen dans trois ans.

On peut évidemment s’opposer par principe aux différents régimes d’autorisation professionnelle.

Les articles III.2 et suivants du Code de droit économique énoncent des conditions finalement assez strictes sur les régimes d’autorisation.

C’est ainsi qu’en matière d’hébergement touristique, on est passé d’un régime d’autorisation communautaire à un régime d’inscription régional (ordonnance du 8 mai 2014).

Cela étant, la demande d’inscription doit être accompagnée de différentes annexes parfois difficiles à obtenir avec cette conséquence que l’inscription est une épreuve comparable à l’autorisation …

Idéalement, il ne faudrait plus de barrière à l’accès à une profession.

Mais il faut reconnaitre que la protection des consommateurs peut justifier un dispositif de vérification de l’aptitude du courtier.

La raison en est que les agents immobiliers ne sont plus vraiment des courtiers.

C’est immoweb (r) ou d’autres plateformes qui battent le marché, qui réunissent l’offre et la demande.

Les agents immobilier deviennent plutôt des conseillers, des facilitateurs, qui accompagnent acheteurs et vendeurs dans le parcours des transactions immobilières.

Et ce parcours est de plus en plus complexe, en sorte qu’une assistance s’avère nécessaire dans la phase précédant l’intervention du notaire.

Trouver un acquéreur n’est généralement pas une tâche difficile, cela ne dépend que du prix.

Tout autre chose est de prester un service assurant la bonne fin de la vente à tous les stades de l’opération.

On peut alors comprendre que la formation des prestataires justifie certaines formalités. C’est le rôle que la loi donne à l’IPI.

Et c’est une bonne chose, pour autant que l’on ne néglige pas l’aphorisme de Sénèque « en tout, l’excès est un vice ».

La photo : la sculpture In the Cloud (les porteurs de nuages) de l’artiste belge Luk Van Soom, posée sur le toit de l’espace Jacqmotte, l’ancienne usine de café rue Haute à Bruxelles. On aperçoit un nuage argenté sur le toit de l’immeuble porté par trois paires de jambes. Le nuage est réalisée en aluminium (longueur 7,5 mètres). Les jambes sont en bronze (hauteur : 2,5 mètres). L’effet est saisissant, mais il faut remarquer la pièce. L’auteur a voulu rendre hommage à Magritte.  Il s’agit malheureusement d’une installation temporaire. J’espère qu’elle subsistera. Voyez https://inthecloud.brussels.  

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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