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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Chasseur immobilier

L’activité de chasseur immobilier recouvre en réalité le courtage à l’achat. Cette activité est visée par l’article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 selon lequel « exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

Un agent immobilier peut-il exercer de manière habituelle et pour compte de tiers, en même temps, les deux activités, à savoir des missions à la vente et à l’achat ? À mon sens, oui, s’il est inscrit à l‘IPI.

Mais il doit encore éviter toute situation de conflit d’intérêt. L’article 10 du Code de déontologie lui fait interdiction d’accepter une mission qui mette en péril son indépendance. Il ne peut se trouver en conflit d’intérêt (art. 38) et doit éviter toute dichotomie financière selon l’article 65 du Code.

Bref, si l’agent immobilier informe clairement le client et le public de ce qu’il fait et pour qui il travaille et s’il ne perçoit pas de commissions de chaque côté, il peut pratiquer le courtage à la vente et à l’achat au sein de la même société. Les banquiers ne s’en privent d’ailleurs pas (mais les banquiers n’ont aucune déontologie).

Enfin, on ne perdra pas de vue, sur le plan civil, la prohibition de contrepartie par le mandataire (art. 1596 du Code civil) et l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat).

Commentaires

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  1. « (mais les banquiers n’ont aucune déontologie). » ;-)))))

    février 10, 2013
  2. mais les banquiers n’ont aucune déontologie : oh oh

    février 10, 2013

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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