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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Chasseur immobilier

L’activité de chasseur immobilier recouvre en réalité le courtage à l’achat. Cette activité est visée par l’article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 selon lequel « exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

Un agent immobilier peut-il exercer de manière habituelle et pour compte de tiers, en même temps, les deux activités, à savoir des missions à la vente et à l’achat ? À mon sens, oui, s’il est inscrit à l‘IPI.

Mais il doit encore éviter toute situation de conflit d’intérêt. L’article 10 du Code de déontologie lui fait interdiction d’accepter une mission qui mette en péril son indépendance. Il ne peut se trouver en conflit d’intérêt (art. 38) et doit éviter toute dichotomie financière selon l’article 65 du Code.

Bref, si l’agent immobilier informe clairement le client et le public de ce qu’il fait et pour qui il travaille et s’il ne perçoit pas de commissions de chaque côté, il peut pratiquer le courtage à la vente et à l’achat au sein de la même société. Les banquiers ne s’en privent d’ailleurs pas (mais les banquiers n’ont aucune déontologie).

Enfin, on ne perdra pas de vue, sur le plan civil, la prohibition de contrepartie par le mandataire (art. 1596 du Code civil) et l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat).

Commentaires

facebook comments:

  1. « (mais les banquiers n’ont aucune déontologie). » ;-)))))

    février 10, 2013
  2. mais les banquiers n’ont aucune déontologie : oh oh

    février 10, 2013

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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