Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Chasseur immobilier

L’activité de chasseur immobilier recouvre en réalité le courtage à l’achat. Cette activité est visée par l’article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 selon lequel « exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ; »

Un agent immobilier peut-il exercer de manière habituelle et pour compte de tiers, en même temps, les deux activités, à savoir des missions à la vente et à l’achat ? À mon sens, oui, s’il est inscrit à l‘IPI.

Mais il doit encore éviter toute situation de conflit d’intérêt. L’article 10 du Code de déontologie lui fait interdiction d’accepter une mission qui mette en péril son indépendance. Il ne peut se trouver en conflit d’intérêt (art. 38) et doit éviter toute dichotomie financière selon l’article 65 du Code.

Bref, si l’agent immobilier informe clairement le client et le public de ce qu’il fait et pour qui il travaille et s’il ne perçoit pas de commissions de chaque côté, il peut pratiquer le courtage à la vente et à l’achat au sein de la même société. Les banquiers ne s’en privent d’ailleurs pas (mais les banquiers n’ont aucune déontologie).

Enfin, on ne perdra pas de vue, sur le plan civil, la prohibition de contrepartie par le mandataire (art. 1596 du Code civil) et l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat).

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar

    « (mais les banquiers n’ont aucune déontologie). » ;-)))))

    février 10, 2013
  2. Avatar

    mais les banquiers n’ont aucune déontologie : oh oh

    février 10, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

Lire plus arrow_forward

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

  • Sitothèque

  • close