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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘courtage’

L’appartement a été vendu trop bas

Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ? C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser. Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier. Nous allons voir une jurisprudence inédite qui illustre cruellement cette réalité (Civ., Bruxelles, 76ième chambre, 12 octobre 2011). Le siège de la matière figure aux articles 45 […]

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Nouvelles règles dans le contrat de courtage immobilier

Ce texte est le support de la formation donnée pour l’IPI par Anne-Lise Mahieu et Gilles Carnoy à Nivelles le 30 juin 2014, à Liège le 3 juillet 2014 et à Bruxelles le 9 septembre 2014 (pour les agents immobiliers, inscription sur www.ipi.be). Introduction Diverses réglementations gouvernent l’activité des agents immobiliers. Elles sont énumérées de […]

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Courtage immobilier : le prix de présentation et le prix accepté

Un agent immobilier reçoit une mission de recherche immobilière. Il est convenu de présenter le bien au prix de 185.000 €. La mission ne prévoit pas de position de repli (prix plancher de négociation). L’agent immobilier trouve acquéreur à 160.000 €. Comme il se doit, il présente cette offre au propriétaire, et celui-ci décide de […]

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Le contrat de courtage immobilier non écrit est-il nul ?

L’article 8 du Code de déontologie est clair : l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit. Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit. Et le contrat doit respecter la loi sur les pratiques du marché ainsi que les arrêtés d’exécution. C’est le cas de […]

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L’agent immobilier occasionnel

Un avocat aide un client à vendre un immeuble en lui trouvant l’acquéreur. Une commission est prévue en rémunération de ce service. Mais la commission reste impayée et l’avocat poursuit son client en justice. Mais il est débouté. La Cour d’appel de Gand considère en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est […]

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Apport indirect de candidat

Un agent immobilier est investi de la mission de rechercher un acquéreur pour l’immeuble de son commettant. La convention prévoit que la commission est due à l’acte lorsque l’acheteur est apporté par l’agence. L’agent immobilier trouve un candidat acquéreur qui, finalement, n’achète pas mais permet à une de ses connaissances de faire l’acquisition. En ce […]

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Chasseur immobilier

L’activité de chasseur immobilier recouvre en réalité le courtage à l’achat. Cette activité est visée par l’article 3 de l’arrêté royal du 6 septembre 1993 selon lequel « exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des […]

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L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (I)

La naissance du droit à la commission d’intermédiation en faveur de l’agent immobilier est réglementée lorsque la mission immobilière est conclue avec un consommateur. L’article 2, 6°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 traite de la clause qui accorde à l’agent immobilier une commission si la vente est réalisée par le commettant consommateur « […]

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La commission de l’agent immobilier lorsque l’acheteur est défaillant

Un agent immobilier reçoit une offre ferme, sans condition. Il la soumet au propriétaire qui la contresigne pour acceptation. La vente est faite, se dit l’agent immobilier, je puis facturer mon intervention. Ce qu’il fait. L’acquéreur se révèle malheureusement défaillant. Il ne parvient même pas à constituer l’acompte – garantie (terme impropre, mais passons) de […]

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Le « chantage » de l’agent immobilier

Si un jugement fait titre d’une vente d’un immeuble situé en Belgique, et que cette vente n’a pas été enregistrée, les droits seront dus sur le jugement (art. 146 C. enr.), ainsi que l’amende (art. 41, 1°, C.enr.). Il s’agit des droits de vente (art. 44 et svts. C. enr.), soit 10 % (Flandre) ou […]

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Privacy et courtage immobilier

Introduction Une agence immobilière travaille essentiellement sur des données : les biens, les propriétaires, les candidats acquéreurs ou locataires et leurs critères de recherches. Ces données en portefeuille sont la richesse de l’agence. Généralement un progiciel de gestion traite ces données. Ainsi lorsqu’un bien entre dans le fichier, le progiciel pourra réaliser un « mariage », c’est-à-dire […]

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Notaire et agent immobilier

Il semble que les négociateurs politiques envisagent de faire entrer de l’argent dans les caisses de l’Etat en renonçant à la faculté d’exonérer de la TVA les prestations de service des notaires (ipinews). Cela réduirait certainement la distorsion de concurrence entre les agents immobiliers et les notaires qui pratiquent le courtage. A cet égard, ce […]

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L’exclusivité dans le courtage immobilier

Introduction L’agent immobilier a tout intérêt à ce que la convention de courtage contienne une clause dite d’exclusivité. Cela lui donne l’assurance de rentabiliser les frais de publicité qu’il engage dans sa mission. Le commettant a intérêt, de son côté, à limiter la clause d’exclusivité à un mois, pas plus. Cela lui donne l’assurance de […]

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Commission d’agence : comment réclamer quand il y a plusieurs donneurs d’ordre ?

Deux associés donnent ensemble mission à une agence immobilière de trouver acquéreur pour un immeuble. L’agence remplit sa mission avec succès. Comment l’agence doit-elle facturer sa commission ? Doit-elle réclamer la moitié à chaque associé ou peut-elle réclamer le tout à chacun, quitte à ce que celui qui paie réclame une contribution à l’autre ? La Cour […]

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Interdiction de faire payer l’agent immobilier par le locataire

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention Des parlementaires flamands se sont émus d’une pratique en cours à la côte, par laquelle le bailleur fait supporter par le locataire les […]

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La commission de l’agent immobilier lorsque la vente avorte

La situation n’est pas rare : le courtier trouve un candidat acquéreur. Il considère que sa mission de recherche immobilière est remplie et réclame sa commission. Mais l’acquéreur se révèle défaillant, ou le vendeur ne veut plus vendre. Le courtier a-t-il alors encore droit à sa commission sur cette vente avortée ? Dans un arrêt […]

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Quand l’agent immobilier achète indirectement

La Chambre d’appel d’expression française de l’IPI a rendu le 29 juin 2010 une décision (n° 613, www.ipi.be) en matière disciplinaire, qui retient l’attention. Un agent immobilier avait reçu une mission de vente pour un appartement. L’agent commence, comme il convient, par procéder à une évaluation ; il propose de fixer le prix à 125.000 € […]

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Le délai de réflexion dans le courtage immobilier

Introduction Le consommateur client d’une agence immobilière a le droit de se rétracter, c’est-à-dire de renoncer à la mission de courtage immobilier qu’il a donnée à une agence immobilière, pendant 7 jours, si le contrat n’a pas été conclu dans les locaux de l’agence. Client consommateur Le courtage immobilier est un service au sens de […]

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Devenir agent immobilier

En Belgique, la profession d’agent immobilier ou vastgoedmakelaar est règlementée et protégée par l’arrêté royal du 6 septembre 1993. En vertu de l’article 2, nul ne peut exercer en qualité d’indépendant la profession d’agent immobilier s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires tenue par l’Institut professionnel […]

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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