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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’appartement a été vendu trop bas

Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ?

C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser. Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier.

Nous allons voir une jurisprudence inédite qui illustre cruellement cette réalité (Civ., Bruxelles, 76ième chambre, 12 octobre 2011).

Le siège de la matière figure aux articles 45 et 46 du Code de déontologie qui, rappelons-le, entrent dans la mission de courtage par le biais de l’article 1135 du Code civil.

Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements, dit l’article 45.

Le corollaire de cette obligation est que l’agent immobilier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier voudrait imposer, s’il estime ce prix excessif ou trop bas (art. 46).

Bref, l’agent immobilier courtier est investi d’un véritable devoir de conseil dans la fixation du prix. Et définir le prix de commercialisation est évidemment le point de départ de la mission.

Cette estimation n’est pas figée. Les articles 49 et 50 du Code font obligation à l’agent de rendre compte au commettant de la réponse du marché à l’évaluation, c’est-à-dire au prix de présentation.

L’article 2 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que cette communication doit être au moins mensuelle.

Revenons à la jurisprudence qui nous occupe.

L’appartement était en vente en viager avec réserve d’usufruit. La propriétaire avait 74 ans et l’agent immobilier avait mandat (et donc pas seulement mission) de vente.

Comme d’usage en viager, le contrat prévoyait que la commission sera payée par l’acquéreur.

La mission indiquait que le bien était valorisé à 225.000 € négociable jusqu’à 190.000 €, pour une rente mensuelle de 650 €, sans bouquet, négociable à 600 € avec une durée maximale de 15 ans.

Faites le compte, cela fait 108.000 € pour la nue-propriété si la venderesse reste en vie jusqu’à 89 ans (âge où la propriétaire est déjà statistiquement morte).

L’agent immobilier mandataire vend le bien à ces conditions (600 € par mois sans jouissance pour l’acheteur et durant maximum 15 ans, sans bouquet).

Peu après, la propriétaire se rebiffe et reproche à l’agent mandataire d’avoir vendu trop bon marché.

L’acheteur a été très vite trouvé et n’a même pas visité le bien ; c’est dire, constate le tribunal, que l’affaire était bonne…

Le tribunal va se livrer à de savantes considérations sur la concordance entre l’évaluation (qui est au demeurant requise pro fisco) et la fixation de la rente, sans trouver d’explication logique.

Le tribunal stigmatise « la hâte étonnante avec laquelle le bien a été vendu sans véritable présentation au marché peut résulter de la seule volonté de l’agent immobilier de finaliser l’opération au plus vite, couplée à la constatation – qui ne peut a priori lui être reprochée – par l’acquéreur, que l’affaire lui paraissait très intéressante. »

Tout ceci conduit le tribunal à juger que l’agent immobilier a commis un dol (une tromperie) lors de la conclusion de la mission immobilière « en diffusant une information incomplète et trompeuse, manifestement destinée à pourvoir conclure très rapidement une vente sans prise en compte des véritables intérêts du commettant. »

Et de conclure que «  cette information a conduit le commettant à laisser sort de son bien à la discrétion de l’agent immobilier sans obtenir de garantie suffisante que ses intérêts soient correctement pris en compte. »

L’agent immobilier est reconnu fautif. Le tribunal nomme un expert pour établir le dommage résultant de sa faute.

Mais le tribunal ne décèle aucune collusion entre l’agent immobilier et l’acheteur ; la vente est donc sauve et la propriétaire est condamnée à l’exécuter.

Cette jurisprudence est intéressante à deux titres :

  1. Le jugement exprime une nouvelle fois que l’agent immobilier n’est plus un simple courtier chargé de trouver acquéreur. Il est avant tout un conseiller qui doit guider le vendeur dans la transaction et assurer la qualité de l’opération pour son commettant.

  1. En se plaçant sur le plan du dol, le tribunal a considéré qu’une manœuvre pour amener le commettant à vendre à bas prix pour rapidement et commodément cueillir la commission, était un vice de consentement dans la conclusion de la mission immobilière.

Cela revient à faire de l’évaluation un élément sensible du contrat entre l’agent immobilier et le commettant, en définitive une condition du courtage.

Mais il ne faut pas s’arrêter là car la fixation du prix de commercialisation est aussi une question d’exécution, et pas seulement de conclusion du contrat.

En effet, c’est tout au long de la mission que l’évaluation doit être remise en cause et adaptée, en fonction du déroulement de la mission.

Si l’agent immobilier réalise que le prix est trop bas, il ne peut amener son commettant à vendre ; il doit lui proposer de revoir les conditions de commercialisation.

Commentaires

facebook comments:

  1. Beckers #

    Que se passe-t-il lorsque l’agent immobilier évalue le bien beaucoup trop haut, afin d’obtenir une mission ou un mandat de vente, pour ensuite vendre le bien 20 à 30% de la valeur qu’il avait estimée au départ?

    mars 26, 2015
    • Voilà la bonne question ! Si l’agent évalue à 1.000 et reçoit mission de vendre à 1.000 mais ne trouve acquéreur qu’à 700, il ne remplit pas sa mission. Le commettant ne lui paiera pas la commission s’il peut justifier que l’agent a surévalué.

      mars 26, 2015
  2. Mike #

    Bonjour maître, j’aurais plusieurs questions a vous posé suite a des problèmes avec mon propriétaire. J’ai jamais vu le bep, il touche le precomte sans nous en avertir ni nous le remettre depuis 5 ans et il a vendu l’immeuble sans nous en avertir. Mon email est [email protected]. J’ai vraiment besoin de votre aide maître.

    mai 13, 2015

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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