Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’appartement a été vendu trop bas

Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ?

C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser. Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier.

Nous allons voir une jurisprudence inédite qui illustre cruellement cette réalité (Civ., Bruxelles, 76ième chambre, 12 octobre 2011).

Le siège de la matière figure aux articles 45 et 46 du Code de déontologie qui, rappelons-le, entrent dans la mission de courtage par le biais de l’article 1135 du Code civil.

Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements, dit l’article 45.

Le corollaire de cette obligation est que l’agent immobilier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier voudrait imposer, s’il estime ce prix excessif ou trop bas (art. 46).

Bref, l’agent immobilier courtier est investi d’un véritable devoir de conseil dans la fixation du prix. Et définir le prix de commercialisation est évidemment le point de départ de la mission.

Cette estimation n’est pas figée. Les articles 49 et 50 du Code font obligation à l’agent de rendre compte au commettant de la réponse du marché à l’évaluation, c’est-à-dire au prix de présentation.

L’article 2 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que cette communication doit être au moins mensuelle.

Revenons à la jurisprudence qui nous occupe.

L’appartement était en vente en viager avec réserve d’usufruit. La propriétaire avait 74 ans et l’agent immobilier avait mandat (et donc pas seulement mission) de vente.

Comme d’usage en viager, le contrat prévoyait que la commission sera payée par l’acquéreur.

La mission indiquait que le bien était valorisé à 225.000 € négociable jusqu’à 190.000 €, pour une rente mensuelle de 650 €, sans bouquet, négociable à 600 € avec une durée maximale de 15 ans.

Faites le compte, cela fait 108.000 € pour la nue-propriété si la venderesse reste en vie jusqu’à 89 ans (âge où la propriétaire est déjà statistiquement morte).

L’agent immobilier mandataire vend le bien à ces conditions (600 € par mois sans jouissance pour l’acheteur et durant maximum 15 ans, sans bouquet).

Peu après, la propriétaire se rebiffe et reproche à l’agent mandataire d’avoir vendu trop bon marché.

L’acheteur a été très vite trouvé et n’a même pas visité le bien ; c’est dire, constate le tribunal, que l’affaire était bonne…

Le tribunal va se livrer à de savantes considérations sur la concordance entre l’évaluation (qui est au demeurant requise pro fisco) et la fixation de la rente, sans trouver d’explication logique.

Le tribunal stigmatise « la hâte étonnante avec laquelle le bien a été vendu sans véritable présentation au marché peut résulter de la seule volonté de l’agent immobilier de finaliser l’opération au plus vite, couplée à la constatation – qui ne peut a priori lui être reprochée – par l’acquéreur, que l’affaire lui paraissait très intéressante. »

Tout ceci conduit le tribunal à juger que l’agent immobilier a commis un dol (une tromperie) lors de la conclusion de la mission immobilière « en diffusant une information incomplète et trompeuse, manifestement destinée à pourvoir conclure très rapidement une vente sans prise en compte des véritables intérêts du commettant. »

Et de conclure que «  cette information a conduit le commettant à laisser sort de son bien à la discrétion de l’agent immobilier sans obtenir de garantie suffisante que ses intérêts soient correctement pris en compte. »

L’agent immobilier est reconnu fautif. Le tribunal nomme un expert pour établir le dommage résultant de sa faute.

Mais le tribunal ne décèle aucune collusion entre l’agent immobilier et l’acheteur ; la vente est donc sauve et la propriétaire est condamnée à l’exécuter.

Cette jurisprudence est intéressante à deux titres :

  1. Le jugement exprime une nouvelle fois que l’agent immobilier n’est plus un simple courtier chargé de trouver acquéreur. Il est avant tout un conseiller qui doit guider le vendeur dans la transaction et assurer la qualité de l’opération pour son commettant.

  1. En se plaçant sur le plan du dol, le tribunal a considéré qu’une manœuvre pour amener le commettant à vendre à bas prix pour rapidement et commodément cueillir la commission, était un vice de consentement dans la conclusion de la mission immobilière.

Cela revient à faire de l’évaluation un élément sensible du contrat entre l’agent immobilier et le commettant, en définitive une condition du courtage.

Mais il ne faut pas s’arrêter là car la fixation du prix de commercialisation est aussi une question d’exécution, et pas seulement de conclusion du contrat.

En effet, c’est tout au long de la mission que l’évaluation doit être remise en cause et adaptée, en fonction du déroulement de la mission.

Si l’agent immobilier réalise que le prix est trop bas, il ne peut amener son commettant à vendre ; il doit lui proposer de revoir les conditions de commercialisation.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Beckers #

    Que se passe-t-il lorsque l’agent immobilier évalue le bien beaucoup trop haut, afin d’obtenir une mission ou un mandat de vente, pour ensuite vendre le bien 20 à 30% de la valeur qu’il avait estimée au départ?

    mars 26, 2015
    • Avatar

      Voilà la bonne question ! Si l’agent évalue à 1.000 et reçoit mission de vendre à 1.000 mais ne trouve acquéreur qu’à 700, il ne remplit pas sa mission. Le commettant ne lui paiera pas la commission s’il peut justifier que l’agent a surévalué.

      mars 26, 2015
  2. Avatar
    Mike #

    Bonjour maître, j’aurais plusieurs questions a vous posé suite a des problèmes avec mon propriétaire. J’ai jamais vu le bep, il touche le precomte sans nous en avertir ni nous le remettre depuis 5 ans et il a vendu l’immeuble sans nous en avertir. Mon email est [email protected]. J’ai vraiment besoin de votre aide maître.

    mai 13, 2015

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

Lire plus arrow_forward

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

  • Sitothèque

  • close