Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’appartement a été vendu trop bas

Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ?

C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser. Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier.

Nous allons voir une jurisprudence inédite qui illustre cruellement cette réalité (Civ., Bruxelles, 76ième chambre, 12 octobre 2011).

Le siège de la matière figure aux articles 45 et 46 du Code de déontologie qui, rappelons-le, entrent dans la mission de courtage par le biais de l’article 1135 du Code civil.

Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements, dit l’article 45.

Le corollaire de cette obligation est que l’agent immobilier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier voudrait imposer, s’il estime ce prix excessif ou trop bas (art. 46).

Bref, l’agent immobilier courtier est investi d’un véritable devoir de conseil dans la fixation du prix. Et définir le prix de commercialisation est évidemment le point de départ de la mission.

Cette estimation n’est pas figée. Les articles 49 et 50 du Code font obligation à l’agent de rendre compte au commettant de la réponse du marché à l’évaluation, c’est-à-dire au prix de présentation.

L’article 2 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que cette communication doit être au moins mensuelle.

Revenons à la jurisprudence qui nous occupe.

L’appartement était en vente en viager avec réserve d’usufruit. La propriétaire avait 74 ans et l’agent immobilier avait mandat (et donc pas seulement mission) de vente.

Comme d’usage en viager, le contrat prévoyait que la commission sera payée par l’acquéreur.

La mission indiquait que le bien était valorisé à 225.000 € négociable jusqu’à 190.000 €, pour une rente mensuelle de 650 €, sans bouquet, négociable à 600 € avec une durée maximale de 15 ans.

Faites le compte, cela fait 108.000 € pour la nue-propriété si la venderesse reste en vie jusqu’à 89 ans (âge où la propriétaire est déjà statistiquement morte).

L’agent immobilier mandataire vend le bien à ces conditions (600 € par mois sans jouissance pour l’acheteur et durant maximum 15 ans, sans bouquet).

Peu après, la propriétaire se rebiffe et reproche à l’agent mandataire d’avoir vendu trop bon marché.

L’acheteur a été très vite trouvé et n’a même pas visité le bien ; c’est dire, constate le tribunal, que l’affaire était bonne…

Le tribunal va se livrer à de savantes considérations sur la concordance entre l’évaluation (qui est au demeurant requise pro fisco) et la fixation de la rente, sans trouver d’explication logique.

Le tribunal stigmatise « la hâte étonnante avec laquelle le bien a été vendu sans véritable présentation au marché peut résulter de la seule volonté de l’agent immobilier de finaliser l’opération au plus vite, couplée à la constatation – qui ne peut a priori lui être reprochée – par l’acquéreur, que l’affaire lui paraissait très intéressante. »

Tout ceci conduit le tribunal à juger que l’agent immobilier a commis un dol (une tromperie) lors de la conclusion de la mission immobilière « en diffusant une information incomplète et trompeuse, manifestement destinée à pourvoir conclure très rapidement une vente sans prise en compte des véritables intérêts du commettant. »

Et de conclure que «  cette information a conduit le commettant à laisser sort de son bien à la discrétion de l’agent immobilier sans obtenir de garantie suffisante que ses intérêts soient correctement pris en compte. »

L’agent immobilier est reconnu fautif. Le tribunal nomme un expert pour établir le dommage résultant de sa faute.

Mais le tribunal ne décèle aucune collusion entre l’agent immobilier et l’acheteur ; la vente est donc sauve et la propriétaire est condamnée à l’exécuter.

Cette jurisprudence est intéressante à deux titres :

  1. Le jugement exprime une nouvelle fois que l’agent immobilier n’est plus un simple courtier chargé de trouver acquéreur. Il est avant tout un conseiller qui doit guider le vendeur dans la transaction et assurer la qualité de l’opération pour son commettant.

  1. En se plaçant sur le plan du dol, le tribunal a considéré qu’une manœuvre pour amener le commettant à vendre à bas prix pour rapidement et commodément cueillir la commission, était un vice de consentement dans la conclusion de la mission immobilière.

Cela revient à faire de l’évaluation un élément sensible du contrat entre l’agent immobilier et le commettant, en définitive une condition du courtage.

Mais il ne faut pas s’arrêter là car la fixation du prix de commercialisation est aussi une question d’exécution, et pas seulement de conclusion du contrat.

En effet, c’est tout au long de la mission que l’évaluation doit être remise en cause et adaptée, en fonction du déroulement de la mission.

Si l’agent immobilier réalise que le prix est trop bas, il ne peut amener son commettant à vendre ; il doit lui proposer de revoir les conditions de commercialisation.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Beckers #

    Que se passe-t-il lorsque l’agent immobilier évalue le bien beaucoup trop haut, afin d’obtenir une mission ou un mandat de vente, pour ensuite vendre le bien 20 à 30% de la valeur qu’il avait estimée au départ?

    mars 26, 2015
    • Avatar

      Voilà la bonne question ! Si l’agent évalue à 1.000 et reçoit mission de vendre à 1.000 mais ne trouve acquéreur qu’à 700, il ne remplit pas sa mission. Le commettant ne lui paiera pas la commission s’il peut justifier que l’agent a surévalué.

      mars 26, 2015
  2. Avatar
    Mike #

    Bonjour maître, j’aurais plusieurs questions a vous posé suite a des problèmes avec mon propriétaire. J’ai jamais vu le bep, il touche le precomte sans nous en avertir ni nous le remettre depuis 5 ans et il a vendu l’immeuble sans nous en avertir. Mon email est [email protected]. J’ai vraiment besoin de votre aide maître.

    mai 13, 2015

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

Lire plus arrow_forward

Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

  • Sitothèque

  • close