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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand l’agent immobilier achète indirectement

La Chambre d’appel d’expression française de l’IPI a rendu le 29 juin 2010 une décision (n° 613, www.ipi.be) en matière disciplinaire, qui retient l’attention.

Un agent immobilier avait reçu une mission de vente pour un appartement.

L’agent commence, comme il convient, par procéder à une évaluation ; il propose de fixer le prix à 125.000 € et se voit autorisé à présenter le bien jusqu’à 120.000 €.

Or l’expert du Fonds du logement avait évalué le bien à 200.730 € avant travaux ; une autre expertise existait, pour un montant de 150.000 € avant travaux également.

L’agent immobilier présente un acquéreur à 122.500 € ; il s’agit d’une société liée à l’agent immobilier. La société acquéreuse avait pour gérante la société de l’agent immobilier.

Il était fait grief à l’agent immobilier d’avoir sous-évalué le bien, de s’être placé en situation de conflit d’intérêt et de n’en avoir pas informé son client.

Rappelons les textes applicables :

Art. 38 : L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.

Art. 68 : L’agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s’est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d’option cessible. Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à la condition qu’il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés.

Art. 45 : Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements.

En plaidoiries, l’agent immobilier justifiait son expertise par les travaux de rafraîchissement et charges de copropriété.

Ces explications ont été jugées irrelevantes, l’expertise de l’expert du Fonds du logement étant, justement, avant travaux.

La juridiction disciplinaire pose que l’agent aurait dû, « quel que soit le prix offert,  aviser immédiatement les vendeurs du conflit d’intérêts né dans son chef plutôt que de se précipiter pour acquérir le bien de manière indirecte. »

Et la Chambre d’appel de poursuivre : « Si l’article 85 du code de déontologie de l’IPI n’impose pas à l’agent immobilier de notifier par écrit cette incompatibilité, il n’apparaît d’aucun  document ou attestation des vendeurs ni preuve quelconque que cette obligation, à tout le moins d’information, ait été réalisée. »

Quelle est la sanction prononcée contre cet agent immobilier indélicat ?

La peine de 3 mois de suspension, prononcée par la Chambre exécutive, est confirmée.

Comment la Chambre d’appel motive la peine ?

« Compte tenu de (la) gravité et de la nécessaire prise de conscience par l’appelant de son comportement, mais également de l’absence d’antécédent disciplinaire et de l’espoir d’amendement, la sanction prononcée de trois mois de suspension sera simplement confirmée ».

Est-ce tout ? Non, un volet civil peut s’ouvrir par une action en responsabilité contre l’agent indélicat.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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