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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier achète indirectement

La Chambre d’appel d’expression française de l’IPI a rendu le 29 juin 2010 une décision (n° 613, www.ipi.be) en matière disciplinaire, qui retient l’attention.

Un agent immobilier avait reçu une mission de vente pour un appartement.

L’agent commence, comme il convient, par procéder à une évaluation ; il propose de fixer le prix à 125.000 € et se voit autorisé à présenter le bien jusqu’à 120.000 €.

Or l’expert du Fonds du logement avait évalué le bien à 200.730 € avant travaux ; une autre expertise existait, pour un montant de 150.000 € avant travaux également.

L’agent immobilier présente un acquéreur à 122.500 € ; il s’agit d’une société liée à l’agent immobilier. La société acquéreuse avait pour gérante la société de l’agent immobilier.

Il était fait grief à l’agent immobilier d’avoir sous-évalué le bien, de s’être placé en situation de conflit d’intérêt et de n’en avoir pas informé son client.

Rappelons les textes applicables :

Art. 38 : L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.

Art. 68 : L’agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s’est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d’option cessible. Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à la condition qu’il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés.

Art. 45 : Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements.

En plaidoiries, l’agent immobilier justifiait son expertise par les travaux de rafraîchissement et charges de copropriété.

Ces explications ont été jugées irrelevantes, l’expertise de l’expert du Fonds du logement étant, justement, avant travaux.

La juridiction disciplinaire pose que l’agent aurait dû, « quel que soit le prix offert,  aviser immédiatement les vendeurs du conflit d’intérêts né dans son chef plutôt que de se précipiter pour acquérir le bien de manière indirecte. »

Et la Chambre d’appel de poursuivre : « Si l’article 85 du code de déontologie de l’IPI n’impose pas à l’agent immobilier de notifier par écrit cette incompatibilité, il n’apparaît d’aucun  document ou attestation des vendeurs ni preuve quelconque que cette obligation, à tout le moins d’information, ait été réalisée. »

Quelle est la sanction prononcée contre cet agent immobilier indélicat ?

La peine de 3 mois de suspension, prononcée par la Chambre exécutive, est confirmée.

Comment la Chambre d’appel motive la peine ?

« Compte tenu de (la) gravité et de la nécessaire prise de conscience par l’appelant de son comportement, mais également de l’absence d’antécédent disciplinaire et de l’espoir d’amendement, la sanction prononcée de trois mois de suspension sera simplement confirmée ».

Est-ce tout ? Non, un volet civil peut s’ouvrir par une action en responsabilité contre l’agent indélicat.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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