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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier achète indirectement

La Chambre d’appel d’expression française de l’IPI a rendu le 29 juin 2010 une décision (n° 613, www.ipi.be) en matière disciplinaire, qui retient l’attention.

Un agent immobilier avait reçu une mission de vente pour un appartement.

L’agent commence, comme il convient, par procéder à une évaluation ; il propose de fixer le prix à 125.000 € et se voit autorisé à présenter le bien jusqu’à 120.000 €.

Or l’expert du Fonds du logement avait évalué le bien à 200.730 € avant travaux ; une autre expertise existait, pour un montant de 150.000 € avant travaux également.

L’agent immobilier présente un acquéreur à 122.500 € ; il s’agit d’une société liée à l’agent immobilier. La société acquéreuse avait pour gérante la société de l’agent immobilier.

Il était fait grief à l’agent immobilier d’avoir sous-évalué le bien, de s’être placé en situation de conflit d’intérêt et de n’en avoir pas informé son client.

Rappelons les textes applicables :

Art. 38 : L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.

Art. 68 : L’agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s’est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d’option cessible. Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à la condition qu’il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés.

Art. 45 : Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements.

En plaidoiries, l’agent immobilier justifiait son expertise par les travaux de rafraîchissement et charges de copropriété.

Ces explications ont été jugées irrelevantes, l’expertise de l’expert du Fonds du logement étant, justement, avant travaux.

La juridiction disciplinaire pose que l’agent aurait dû, « quel que soit le prix offert,  aviser immédiatement les vendeurs du conflit d’intérêts né dans son chef plutôt que de se précipiter pour acquérir le bien de manière indirecte. »

Et la Chambre d’appel de poursuivre : « Si l’article 85 du code de déontologie de l’IPI n’impose pas à l’agent immobilier de notifier par écrit cette incompatibilité, il n’apparaît d’aucun  document ou attestation des vendeurs ni preuve quelconque que cette obligation, à tout le moins d’information, ait été réalisée. »

Quelle est la sanction prononcée contre cet agent immobilier indélicat ?

La peine de 3 mois de suspension, prononcée par la Chambre exécutive, est confirmée.

Comment la Chambre d’appel motive la peine ?

« Compte tenu de (la) gravité et de la nécessaire prise de conscience par l’appelant de son comportement, mais également de l’absence d’antécédent disciplinaire et de l’espoir d’amendement, la sanction prononcée de trois mois de suspension sera simplement confirmée ».

Est-ce tout ? Non, un volet civil peut s’ouvrir par une action en responsabilité contre l’agent indélicat.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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