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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier achète indirectement

La Chambre d’appel d’expression française de l’IPI a rendu le 29 juin 2010 une décision (n° 613, www.ipi.be) en matière disciplinaire, qui retient l’attention.

Un agent immobilier avait reçu une mission de vente pour un appartement.

L’agent commence, comme il convient, par procéder à une évaluation ; il propose de fixer le prix à 125.000 € et se voit autorisé à présenter le bien jusqu’à 120.000 €.

Or l’expert du Fonds du logement avait évalué le bien à 200.730 € avant travaux ; une autre expertise existait, pour un montant de 150.000 € avant travaux également.

L’agent immobilier présente un acquéreur à 122.500 € ; il s’agit d’une société liée à l’agent immobilier. La société acquéreuse avait pour gérante la société de l’agent immobilier.

Il était fait grief à l’agent immobilier d’avoir sous-évalué le bien, de s’être placé en situation de conflit d’intérêt et de n’en avoir pas informé son client.

Rappelons les textes applicables :

Art. 38 : L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.

Art. 68 : L’agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s’est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d’option cessible. Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à la condition qu’il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés.

Art. 45 : Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements.

En plaidoiries, l’agent immobilier justifiait son expertise par les travaux de rafraîchissement et charges de copropriété.

Ces explications ont été jugées irrelevantes, l’expertise de l’expert du Fonds du logement étant, justement, avant travaux.

La juridiction disciplinaire pose que l’agent aurait dû, « quel que soit le prix offert,  aviser immédiatement les vendeurs du conflit d’intérêts né dans son chef plutôt que de se précipiter pour acquérir le bien de manière indirecte. »

Et la Chambre d’appel de poursuivre : « Si l’article 85 du code de déontologie de l’IPI n’impose pas à l’agent immobilier de notifier par écrit cette incompatibilité, il n’apparaît d’aucun  document ou attestation des vendeurs ni preuve quelconque que cette obligation, à tout le moins d’information, ait été réalisée. »

Quelle est la sanction prononcée contre cet agent immobilier indélicat ?

La peine de 3 mois de suspension, prononcée par la Chambre exécutive, est confirmée.

Comment la Chambre d’appel motive la peine ?

« Compte tenu de (la) gravité et de la nécessaire prise de conscience par l’appelant de son comportement, mais également de l’absence d’antécédent disciplinaire et de l’espoir d’amendement, la sanction prononcée de trois mois de suspension sera simplement confirmée ».

Est-ce tout ? Non, un volet civil peut s’ouvrir par une action en responsabilité contre l’agent indélicat.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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