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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand l’agent immobilier achète indirectement

La Chambre d’appel d’expression française de l’IPI a rendu le 29 juin 2010 une décision (n° 613, www.ipi.be) en matière disciplinaire, qui retient l’attention.

Un agent immobilier avait reçu une mission de vente pour un appartement.

L’agent commence, comme il convient, par procéder à une évaluation ; il propose de fixer le prix à 125.000 € et se voit autorisé à présenter le bien jusqu’à 120.000 €.

Or l’expert du Fonds du logement avait évalué le bien à 200.730 € avant travaux ; une autre expertise existait, pour un montant de 150.000 € avant travaux également.

L’agent immobilier présente un acquéreur à 122.500 € ; il s’agit d’une société liée à l’agent immobilier. La société acquéreuse avait pour gérante la société de l’agent immobilier.

Il était fait grief à l’agent immobilier d’avoir sous-évalué le bien, de s’être placé en situation de conflit d’intérêt et de n’en avoir pas informé son client.

Rappelons les textes applicables :

Art. 38 : L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.

Art. 68 : L’agent immobilier courtier, lui-même ou par personne interposée, ne peut, quant à un bien pour lequel il s’est vu confier une mission, manœuvrer aux fins de devenir cocontractant de son commettant, que ce soit ou non via un mécanisme d’option cessible. Toutefois, il peut proposer ouvertement de devenir cocontractant de son commettant, à la condition qu’il renonce à poursuivre la mission relative au bien concerné et que les intérêts légitimes de son commettant ne soient pas lésés.

Art. 45 : Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements.

En plaidoiries, l’agent immobilier justifiait son expertise par les travaux de rafraîchissement et charges de copropriété.

Ces explications ont été jugées irrelevantes, l’expertise de l’expert du Fonds du logement étant, justement, avant travaux.

La juridiction disciplinaire pose que l’agent aurait dû, « quel que soit le prix offert,  aviser immédiatement les vendeurs du conflit d’intérêts né dans son chef plutôt que de se précipiter pour acquérir le bien de manière indirecte. »

Et la Chambre d’appel de poursuivre : « Si l’article 85 du code de déontologie de l’IPI n’impose pas à l’agent immobilier de notifier par écrit cette incompatibilité, il n’apparaît d’aucun  document ou attestation des vendeurs ni preuve quelconque que cette obligation, à tout le moins d’information, ait été réalisée. »

Quelle est la sanction prononcée contre cet agent immobilier indélicat ?

La peine de 3 mois de suspension, prononcée par la Chambre exécutive, est confirmée.

Comment la Chambre d’appel motive la peine ?

« Compte tenu de (la) gravité et de la nécessaire prise de conscience par l’appelant de son comportement, mais également de l’absence d’antécédent disciplinaire et de l’espoir d’amendement, la sanction prononcée de trois mois de suspension sera simplement confirmée ».

Est-ce tout ? Non, un volet civil peut s’ouvrir par une action en responsabilité contre l’agent indélicat.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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