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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Apport indirect de candidat

Un agent immobilier est investi de la mission de rechercher un acquéreur pour l’immeuble de son commettant.

La convention prévoit que la commission est due à l’acte lorsque l’acheteur est apporté par l’agence.

L’agent immobilier trouve un candidat acquéreur qui, finalement, n’achète pas mais permet à une de ses connaissances de faire l’acquisition.

En ce cas, l’agent immobilier a-t-il droit à sa commission ?

L’article 2, 6° de l’arrêté royal du 11 janvier 2007 dispose que « lorsque le contrat d’intermédiaire précise qu’est assimilé à la réalisation de la mission, le contrat conclu par le consommateur avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a donné des renseignements, il est indiqué que l’agent doit fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette autre partie. »

Selon l’expression de l’article 2, 6°, l’agent immobilier doit donc avoir «  donné des renseignements » à l’acquéreur, et encore, ces renseignements doivent être précis et individuels.

Cela s’entend-t-il de manière directe ou aussi indirecte ?

On peut soutenir que ce qui compte est en définitive que l’agent ait donné les renseignements, fût-ce par personne interposée.

Ceci ne vaut que dans le courtage avec un commettant consommateur. Si la mission est donnée par un professionnel, seul le contrat gouvernera cette question.

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    Jean-Luc Delhaye #

    « On peut soutenir que ce qui compte est en définitive que l’agent ait donné les renseignements, fût-ce par personne interposée.

    Ceci ne vaut que dans le courtage avec un commettant consommateur. Si la mission est donnée par un professionnel, seul le contrat gouvernera cette question. »

    Êtes-vous en train de nous dire qu’en la matière, la loi a voulu que le consommateur soit moins bien protégé qu’un professionnel?

    Alors que celui-ci, averti et conseillé, aura toujours soin de négocier et rédiger un contrat qui mette les choses au clair?

    Tandis que le consommateur se voit, lui, proposer un contrat d’adhésion par un agent professionnel, lui-même bien conseillé par des avocats spécialisés, qui auront pris soin de rédiger un contrat certes d’apparence fort conviviale, mais qui penche évidemment en faveur de l’agent?

    Si c’est le cas, il est plus que temps que le législateur intervienne, et de manière impérative, pour réglementer plus avant la protection du consommateur contre l’agent immobilier. J’ai pesé mes mots: _contre_ l’agent immobilier, qui a _pour_ lui des avocats qui prônent précisément le genre d’interprétation que je critique ici…

    mars 2, 2013

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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