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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Apport indirect de candidat

Un agent immobilier est investi de la mission de rechercher un acquéreur pour l’immeuble de son commettant.

La convention prévoit que la commission est due à l’acte lorsque l’acheteur est apporté par l’agence.

L’agent immobilier trouve un candidat acquéreur qui, finalement, n’achète pas mais permet à une de ses connaissances de faire l’acquisition.

En ce cas, l’agent immobilier a-t-il droit à sa commission ?

L’article 2, 6° de l’arrêté royal du 11 janvier 2007 dispose que « lorsque le contrat d’intermédiaire précise qu’est assimilé à la réalisation de la mission, le contrat conclu par le consommateur avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a donné des renseignements, il est indiqué que l’agent doit fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette autre partie. »

Selon l’expression de l’article 2, 6°, l’agent immobilier doit donc avoir «  donné des renseignements » à l’acquéreur, et encore, ces renseignements doivent être précis et individuels.

Cela s’entend-t-il de manière directe ou aussi indirecte ?

On peut soutenir que ce qui compte est en définitive que l’agent ait donné les renseignements, fût-ce par personne interposée.

Ceci ne vaut que dans le courtage avec un commettant consommateur. Si la mission est donnée par un professionnel, seul le contrat gouvernera cette question.

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  1. Jean-Luc Delhaye #

    « On peut soutenir que ce qui compte est en définitive que l’agent ait donné les renseignements, fût-ce par personne interposée.

    Ceci ne vaut que dans le courtage avec un commettant consommateur. Si la mission est donnée par un professionnel, seul le contrat gouvernera cette question. »

    Êtes-vous en train de nous dire qu’en la matière, la loi a voulu que le consommateur soit moins bien protégé qu’un professionnel?

    Alors que celui-ci, averti et conseillé, aura toujours soin de négocier et rédiger un contrat qui mette les choses au clair?

    Tandis que le consommateur se voit, lui, proposer un contrat d’adhésion par un agent professionnel, lui-même bien conseillé par des avocats spécialisés, qui auront pris soin de rédiger un contrat certes d’apparence fort conviviale, mais qui penche évidemment en faveur de l’agent?

    Si c’est le cas, il est plus que temps que le législateur intervienne, et de manière impérative, pour réglementer plus avant la protection du consommateur contre l’agent immobilier. J’ai pesé mes mots: _contre_ l’agent immobilier, qui a _pour_ lui des avocats qui prônent précisément le genre d’interprétation que je critique ici…

    mars 2, 2013

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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