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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Commission’

Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique. Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service. La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix. Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à […]

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Le droit à commission de l’agent immobilier quand la vente échoue

Il existe souvent une source de contradiction dans les contrats de mission immobilière (contrat d’agent immobilier). Il s’agit de la clause définissant la naissance du droit à la commission qui, parfois, entre en conflit avec la clause précisant comment sera payée la commission. Prenons un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., […]

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La clause d’indemnité dans le courtage

Il est fréquent que l’agent immobilier insère dans ses conditions générales, apposées au dos de ses factures, une clause dite « d’indemnité forfaitaire. » Il est par exemple prévu en cas de retard de paiement des intérêts de retard (ou intérêts moratoires) au taux de 12 % l’an et une clause pénale (majoration forfaitaire) de 10 % […]

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Courtage immobilier : le prix de présentation et le prix accepté

Un agent immobilier reçoit une mission de recherche immobilière. Il est convenu de présenter le bien au prix de 185.000 €. La mission ne prévoit pas de position de repli (prix plancher de négociation). L’agent immobilier trouve acquéreur à 160.000 €. Comme il se doit, il présente cette offre au propriétaire, et celui-ci décide de […]

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La commission « post contrat » de l’agent immobilier

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 réglemente le contenu de la mission immobilière entre l’agent immobilier et le commettant consommateur. L’article 2 vise les clauses que le contrat doit contenir. L’article 2, 7°, dispose que si le contrat prévoit que l’agent immobilier a droit à une indemnité pour les ventes conclues par le consommateur après […]

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Le contrat de courtage immobilier non écrit est-il nul ?

L’article 8 du Code de déontologie est clair : l’agent immobilier doit proposer à son commettant potentiel un projet écrit. Lorsque la loi l’impose aux parties, l’agent immobilier est tenu de conclure un contrat écrit. Et le contrat doit respecter la loi sur les pratiques du marché ainsi que les arrêtés d’exécution. C’est le cas de […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (III)

Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel. Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation […]

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Apport indirect de candidat

Un agent immobilier est investi de la mission de rechercher un acquéreur pour l’immeuble de son commettant. La convention prévoit que la commission est due à l’acte lorsque l’acheteur est apporté par l’agence. L’agent immobilier trouve un candidat acquéreur qui, finalement, n’achète pas mais permet à une de ses connaissances de faire l’acquisition. En ce […]

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Courtage : le consommateur est parfois trop bien protégé

Le contrat entre l’agent immobilier intermédiaire à la vente et son client consommateur est régi par l’arrêté royal du 12 janvier 2007, en fonction d’une habilitation contenue dans l’article 76 de la loi sur les pratiques du marché du 6 avril 2010. L’article 3 de l’arrêté dispose que sont interdites (notamment) les clauses pénales excédant […]

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L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (II)

La différence entre les textes français et néerlandais résulte certainement d’une erreur du législateur réglementaire : l’information doit être individuelle car cette exigence est répétée dans le droit de suite comme on verra ici, et il est cohérent d’astreindre les deux régimes aux même conditions. Le droit de suite de l’agent immobilier est réglementé à […]

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L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (I)

La naissance du droit à la commission d’intermédiation en faveur de l’agent immobilier est réglementée lorsque la mission immobilière est conclue avec un consommateur. L’article 2, 6°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 traite de la clause qui accorde à l’agent immobilier une commission si la vente est réalisée par le commettant consommateur « […]

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La commission de l’agent immobilier lorsque l’acheteur est défaillant

Un agent immobilier reçoit une offre ferme, sans condition. Il la soumet au propriétaire qui la contresigne pour acceptation. La vente est faite, se dit l’agent immobilier, je puis facturer mon intervention. Ce qu’il fait. L’acquéreur se révèle malheureusement défaillant. Il ne parvient même pas à constituer l’acompte – garantie (terme impropre, mais passons) de […]

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Le « chantage » de l’agent immobilier

Si un jugement fait titre d’une vente d’un immeuble situé en Belgique, et que cette vente n’a pas été enregistrée, les droits seront dus sur le jugement (art. 146 C. enr.), ainsi que l’amende (art. 41, 1°, C.enr.). Il s’agit des droits de vente (art. 44 et svts. C. enr.), soit 10 % (Flandre) ou […]

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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