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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (II)

La différence entre les textes français et néerlandais résulte certainement d’une erreur du législateur réglementaire : l’information doit être individuelle car cette exigence est répétée dans le droit de suite comme on verra ici, et il est cohérent d’astreindre les deux régimes aux même conditions.

Le droit de suite de l’agent immobilier est réglementé à l’article 2 7°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007. Le contrat peut accorder une commission « post contrat » pour autant que l’agent immobilier ait donné à l’acquéreur une information précise et individuelle (ici le texte français est conforme à la version néerlandaise).

L’agent immobilier doit avoir transmis au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin de sa mission, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle. L’indemnité n’est due que si le consommateur conclut le contrat avec une de ces personnes ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci, tel qu’il est raisonnable d’admettre qu’elles disposaient de l’information donnée suite à cette relation.

L’agent immobilier n’a droit à l’indemnité  que si la vente intervient dans les six mois qui suivent la fin de la mission. Si le consommateur et la personne ayant été contactée par l’agent immobilier attendent artificiellement l’expiration de ce délai, l’agent immobilier peut invoquer la responsabilité contractuelle du consommateur sur base de l’article 1134, alinéa 3, du Code civil et réclamer sa commission.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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