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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit à commission de l’agent immobilier quand la vente échoue

Il existe souvent une source de contradiction dans les contrats de mission immobilière (contrat d’agent immobilier).

Il s’agit de la clause définissant la naissance du droit à la commission qui, parfois, entre en conflit avec la clause précisant comment sera payée la commission.

Prenons un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 22 janvier 2016, rôle n° C.14.0410.F, www.juridat.be).

La mission précisait :

  • Le droit à la commission d’agent immobilier est exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission,
  • La mission est de trouver amateur, par l’obtention de celui-ci d’une offre d’achat écrite, ferme et définitive pour l’acquisition du bien désigné.

Autrement dit, le droit à la commission naît dès l’obtention d’une offre au prix demandé.

Mais le contrat ajoutait :

  • La commission sera payable au comptant et sera perçue sur l’acompte lors de la signature du compromis de vente.

La question est la suivante : lorsque le contrat fait naître la commission à l’obtention d’une offre mais précise qu’elle sera payée au compromis, l’agent est-il rémunéré si l’offre n’est pas suivie d’un compromis ?

La Cour d’appel de Bruxelles avait considéré que cette dernière clause n’indique pas que la commission n’est pas due à défaut de signature d’un compromis.

En statuant ainsi, dit la Cour de cassation, la Cour d’appel de Bruxelles ne donne pas de cette dernière clause une interprétation inconciliable avec les termes du contrat et ne viole pas la foi qui lui est due.

Cette décision est justifiée.

Il ne faut pas confondre les clauses fixant la naissance du droit à la commission et celles déterminant comment ou quand la commission, une fois née, sera payée.

Les secondes clauses relèvent de la modalité de paiement et sont sans effet sur le droit à la commission.

D’ailleurs la Cour de cassation poursuit :

« Dès lors qu’il considère, sans être critiqué, que l’offre d’achat de l’immeuble émise par le demandeur « est, selon ses termes, ‘ferme, irrévocable et sans réserve’ » et que, « conformément aux termes de l’offre, ‘l’acceptation par le propriétaire vaut vente’, indépendamment de la signature d’un compromis », l’arrêt attaqué, qui condamne les (commettants) à payer à (l’agence immobilière) la commission litigieuse, ne méconnaît pas les effets que les stipulations ainsi reproduites, dans l’interprétation qu’il en donne, ont légalement entre les parties. »

Ce problème se pose par exemple lorsque le compromis ne peut être signé à la suite de la non réalisation d’une condition suspensive.

Dans ce cas, la jurisprudence est contrastée :

La commission est due même si la transaction est sous condition suspensive : Liège, 13 juin 1994, R.G.E.N., 1996, p. 198 ; Liège, 27 mars 2003, rôle n° 2001/RG/60, www.juridat.be ; Civ., Hasselt, 17 juin 2002, R.A.B.G., 2004, liv. 7, p. 443 ; Gand, 25 juin 2003, R.A.B.G., 2004, liv. 7, p. 428 et la note B. Veeckmans.

Pas de commission due en l’absence de de réalisation de la commission : Civ., Brux., 12 septembre 1990, Entr. et Dr., 1992, p. 342 ; Liège, 6 novembre 1998, R.G.D.C., 2000, p. 51 ; Gand, 30 juin 2004, T.H.B., 2005, p. 79.

En réalité, il faut avant tout s’attacher aux termes du contrat d’intermédiation.

Si ce contrat fait de la vente le fait générateur de la commission, cette clause devra trouver toute son application. Sans vente, pas de commission.

On sera alors attentif au fait qu’une clause du type « la commission est payable à l’acte », suppose qu’un acte intervienne pour que la commission soit due.

Toutefois, le tribunal de première instance de Bruxelles a jugé que la clause selon laquelle la commission sera perçue sur l’acompte, constitue une modalité d’exécution de la rémunération et non une condition suspensive dont dépend son exécution (Civ., Brux., 3 juin 2009, R.C.D.I., 2009, Liv. 3, p. 30).

Si la commission est prévue à raison de 3 % du prix « obtenu », le résultat est le même.  Il faut obtenir un prix et donc une vente pour que le droit à commission naisse.

Ce n’est que lorsque le prélèvement de la commission sur le prix n’est qu’une modalité de paiement et non une condition de la commission, que celle-ci restera due si la vente ne prospère pas.

Qu’en est-il si la convention est muette ou insuffisante sur ce point précis ?

Il faut alors soigneusement apprécier l’objet de la convention de courtage en considération, notamment, de la fonction complétive de la bonne foi et des suites que l’équité donne à l’obligation (art. 1135 du Code civil).

Or, justement, les suites que l’équité donne à la recherche immobilière, d’après sa nature, c’est de trouver un amateur permettant la vente.

Un amateur qui ne peut plus ou qui ne veut plus acheter n’est pas d’une grande utilité au commettant.

C’est pourquoi, à mon avis, dans la plupart des cas, l’échec de l’opération pour laquelle l’agent a offert ses services, par la non-réalisation d’une condition suspensive ou pour une autre raison, prive l’agent de sa commission, sauf si le commettant est en faute.

La pratique est d’ailleurs en ce sens.

Le contrat-type de l’IPI (version 2012) prévoyait (art. 5.2) que la commission est payable « soit à la signature du compromis de vente ou, en cas de condition(s) suspensive(s), à la levée de celle(s)-ci. »

Ce contrat-type n’est pas obligatoire mais recommandé.

L’agent immobilier qui veut éviter tout problème doit être clair ; il peut utiliser ce genre de clause :

La commission est due à la présentation d’une offre d’un acquéreur sérieux, au prix demandé et sans condition suspensive.

Le paiement sera reporté au moment de l’acte. Si l’acte n’est pas signé par la faute du candidat acheteur ou du vendeur, la commission est due à la facturation de la commission.

Si l’acte n’est pas signé par la faute de l’agent immobilier, celui-ci perd le droit acquis à la commission.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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