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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le droit à commission de l’agent immobilier quand la vente échoue

Il existe souvent une source de contradiction dans les contrats de mission immobilière (contrat d’agent immobilier).

Il s’agit de la clause définissant la naissance du droit à la commission qui, parfois, entre en conflit avec la clause précisant comment sera payée la commission.

Prenons un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 22 janvier 2016, rôle n° C.14.0410.F, www.juridat.be).

La mission précisait :

  • Le droit à la commission d’agent immobilier est exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission,
  • La mission est de trouver amateur, par l’obtention de celui-ci d’une offre d’achat écrite, ferme et définitive pour l’acquisition du bien désigné.

Autrement dit, le droit à la commission naît dès l’obtention d’une offre au prix demandé.

Mais le contrat ajoutait :

  • La commission sera payable au comptant et sera perçue sur l’acompte lors de la signature du compromis de vente.

La question est la suivante : lorsque le contrat fait naître la commission à l’obtention d’une offre mais précise qu’elle sera payée au compromis, l’agent est-il rémunéré si l’offre n’est pas suivie d’un compromis ?

La Cour d’appel de Bruxelles avait considéré que cette dernière clause n’indique pas que la commission n’est pas due à défaut de signature d’un compromis.

En statuant ainsi, dit la Cour de cassation, la Cour d’appel de Bruxelles ne donne pas de cette dernière clause une interprétation inconciliable avec les termes du contrat et ne viole pas la foi qui lui est due.

Cette décision est justifiée.

Il ne faut pas confondre les clauses fixant la naissance du droit à la commission et celles déterminant comment ou quand la commission, une fois née, sera payée.

Les secondes clauses relèvent de la modalité de paiement et sont sans effet sur le droit à la commission.

D’ailleurs la Cour de cassation poursuit :

« Dès lors qu’il considère, sans être critiqué, que l’offre d’achat de l’immeuble émise par le demandeur « est, selon ses termes, ‘ferme, irrévocable et sans réserve’ » et que, « conformément aux termes de l’offre, ‘l’acceptation par le propriétaire vaut vente’, indépendamment de la signature d’un compromis », l’arrêt attaqué, qui condamne les (commettants) à payer à (l’agence immobilière) la commission litigieuse, ne méconnaît pas les effets que les stipulations ainsi reproduites, dans l’interprétation qu’il en donne, ont légalement entre les parties. »

Ce problème se pose par exemple lorsque le compromis ne peut être signé à la suite de la non réalisation d’une condition suspensive.

Dans ce cas, la jurisprudence est contrastée :

La commission est due même si la transaction est sous condition suspensive : Liège, 13 juin 1994, R.G.E.N., 1996, p. 198 ; Liège, 27 mars 2003, rôle n° 2001/RG/60, www.juridat.be ; Civ., Hasselt, 17 juin 2002, R.A.B.G., 2004, liv. 7, p. 443 ; Gand, 25 juin 2003, R.A.B.G., 2004, liv. 7, p. 428 et la note B. Veeckmans.

Pas de commission due en l’absence de de réalisation de la commission : Civ., Brux., 12 septembre 1990, Entr. et Dr., 1992, p. 342 ; Liège, 6 novembre 1998, R.G.D.C., 2000, p. 51 ; Gand, 30 juin 2004, T.H.B., 2005, p. 79.

En réalité, il faut avant tout s’attacher aux termes du contrat d’intermédiation.

Si ce contrat fait de la vente le fait générateur de la commission, cette clause devra trouver toute son application. Sans vente, pas de commission.

On sera alors attentif au fait qu’une clause du type « la commission est payable à l’acte », suppose qu’un acte intervienne pour que la commission soit due.

Toutefois, le tribunal de première instance de Bruxelles a jugé que la clause selon laquelle la commission sera perçue sur l’acompte, constitue une modalité d’exécution de la rémunération et non une condition suspensive dont dépend son exécution (Civ., Brux., 3 juin 2009, R.C.D.I., 2009, Liv. 3, p. 30).

Si la commission est prévue à raison de 3 % du prix « obtenu », le résultat est le même.  Il faut obtenir un prix et donc une vente pour que le droit à commission naisse.

Ce n’est que lorsque le prélèvement de la commission sur le prix n’est qu’une modalité de paiement et non une condition de la commission, que celle-ci restera due si la vente ne prospère pas.

Qu’en est-il si la convention est muette ou insuffisante sur ce point précis ?

Il faut alors soigneusement apprécier l’objet de la convention de courtage en considération, notamment, de la fonction complétive de la bonne foi et des suites que l’équité donne à l’obligation (art. 1135 du Code civil).

Or, justement, les suites que l’équité donne à la recherche immobilière, d’après sa nature, c’est de trouver un amateur permettant la vente.

Un amateur qui ne peut plus ou qui ne veut plus acheter n’est pas d’une grande utilité au commettant.

C’est pourquoi, à mon avis, dans la plupart des cas, l’échec de l’opération pour laquelle l’agent a offert ses services, par la non-réalisation d’une condition suspensive ou pour une autre raison, prive l’agent de sa commission, sauf si le commettant est en faute.

La pratique est d’ailleurs en ce sens.

Le contrat-type de l’IPI (version 2012) prévoyait (art. 5.2) que la commission est payable « soit à la signature du compromis de vente ou, en cas de condition(s) suspensive(s), à la levée de celle(s)-ci. »

Ce contrat-type n’est pas obligatoire mais recommandé.

L’agent immobilier qui veut éviter tout problème doit être clair ; il peut utiliser ce genre de clause :

La commission est due à la présentation d’une offre d’un acquéreur sérieux, au prix demandé et sans condition suspensive.

Le paiement sera reporté au moment de l’acte. Si l’acte n’est pas signé par la faute du candidat acheteur ou du vendeur, la commission est due à la facturation de la commission.

Si l’acte n’est pas signé par la faute de l’agent immobilier, celui-ci perd le droit acquis à la commission.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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