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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘compromis’

Décès entre le compromis et l’acte

Si l’acquéreur décède entre le compromis et l’acte notarié, ses ayants-droit sont tenus d’exécuter les obligations de la vente. En effet, l’article 1122 du Code civil dispose que l’ « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de […]

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Le droit à commission de l’agent immobilier quand la vente échoue

Il existe souvent une source de contradiction dans les contrats de mission immobilière (contrat d’agent immobilier). Il s’agit de la clause définissant la naissance du droit à la commission qui, parfois, entre en conflit avec la clause précisant comment sera payée la commission. Prenons un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., […]

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Divergence entre le compromis et l’acte

Il est fréquent que l’acte authentique ne corresponde pas fidèlement au compromis, fût-ce parce que les rédacteurs sont différents (par exemple l’agent immobilier et le notaire), ou parce qu’ils ont des préoccupations différentes. Souvent le notaire fait usage d’un modèle de contrat qui fait entrer dans la relation des parties des clauses-types qui sont recommandées […]

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Le compromis de vente d’immeuble par acte d’avocat

La loi du 29 avril 2013 relative à l’acte sous seing privé contresigné par les avocats des parties a été publiée au Moniteur Belge le 3 juin 2013. La loi est entrée en vigueur le 13 juin 2013. Elle s’inspire, presque mot pour mot, de l’article 3 de la loi française du 28 mars 2011 […]

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Indemnité forfaitaire (II)

Il est fréquent dans la pratique que le compromis précise que la partie défaillante sera redevable, en cas de résolution de la vente à ses torts, d’une indemnité de 10 % du prix. C’est une clause pénale qui doit répondre à l’article 1231 du Code civil. Dans un jugement inédit et rendu par défaut, le […]

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Entre le compromis et l’acte (II)

En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245). Le vendeur qui n’est pas en demeure sera […]

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Entre le compromis et l’acte (I)

Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614). […]

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L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6). Dans ce […]

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Condition suspensive de financement dans l’offre

La dynamique contractuelle, à savoir les étapes qui concourent à la formation d’une vente d’immeuble, démarre souvent par une offre. Cette offre doit contenir tous les éléments constitutifs essentiels et substantiels pour faire naître la vente du seul fait de son acceptation. On ajoutera les éléments présumés substantiels par la jurisprudence récente (Appel, Brux., 7ième […]

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Le danger des offres succinctes

La vente est un contrat consensuel, ce qui signifie que le contrat sort ses effets par le seul échange des consentements sur les éléments constitutifs essentiels (la chose et le prix) et sur les autres éléments considérés par les parties comme essentiels Il en résulte que le transfert de propriété intervient dès l’échange des consentements […]

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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