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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Décès entre le compromis et l’acte

Si l’acquéreur décède entre le compromis et l’acte notarié, ses ayants-droit sont tenus d’exécuter les obligations de la vente.

En effet, l’article 1122 du Code civil dispose que l’ « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention. »

Une clause contraire peut exister, comme expliqué ci-dessous, mais elle est rare. Et la vente n’est en règle pas un contrat intuitu personae.

Cela signifie que les héritiers de l’acheteurs doivent parfois opérer un choix inconfortable entre exécuter une vente dont il ne veulent pas et refuser la succession.

Si les héritiers se refusent à exécuter la vente, ils s’exposent à une action en résolution avec paiement de dommages, soit en règle 10 % du prix (la garantie payée au compromis).

Pour prévenir les problèmes que cette situation peut générer, le notariat a pris l’initiative d’offrir une assurance pour les décès accidentels.

Un décès accidentel survient de manière soudaine et involontaire ; le décès par maladie ou par suicide n’est donc pas couvert.

Cette assurance est souscrite par le notaire auprès de la société coopérative des Assurances du Notariat (FSMA n° 355).

Les bénéficiaires sont les ayants-droit du défunt, pour autant qu’ils signent l’acte authentique d’acquisition.

L’assurance est gratuite pour les bénéficiaires

Les conditions de la police sont les suivantes :

  • Une garantie (ce que l’on appelait auparavant l’acompte) de minimum 5 % du prix doit être payée au compromis.
  • Le ou les acquéreurs, personne(s) assurée(s), sont des personnes physiques (il est vrai qu’une société ne décède pas par accident…).
  • Le capital assuré est le montant du prix de la vente augmenté des frais, droits (hors amende) et honoraires de mutation, sous déduction des sommes déjà versées (la garantie), avec une limitation générale à 250.000 €.
  • Ce capital n’est pas payé si les ayants-droit décident de ne pas acheter.
  • La couverture s’étend du compromis à l’acte pendant quatre mois maximum. Il faut y penser lorsque l’on postpose la date de l’acte, outre la question des droits d’enregistrement.
  • Si le décès survient durant ces quatre mois, l’acte notarié devra être passé dans les quatre mois qui suivent la date du décès.
  • Le compromis doit être signé et cacheté par le notaire ; le compromis doit reprendre le résumé des conditions de la police.

Cela explique qu’il est préférable de signer le compromis chez un notaire.

Cependant les agents immobiliers peuvent souscrire une assurance similaire auprès de l’assureur de leur police collective.

Tous les agents immobiliers n’offrent donc pas cet avantage, contrairement aux notaires.

On peut aussi prévenir le risque de décès par une stipulation du compromis. En voici un exemple :

Condition résolutoire de décès de l’acquéreur :

Au cas de décès de l’acquéreur s’il s’agit d’une personne physique et si bon semble à ses ayants-droit, avant la constatation authentique de la réalisation de la présente convention, celle-ci sera caduque.

En cas de pluralité d’acquéreurs personnes physiques, cette clause s’appliquera indifféremment en cas de décès d’un seul ou de tous les acquéreurs.

On notera que s’il y a plusieurs acquéreurs solidaires, cette solidarité ne descend pas vers les héritiers qui seront tenus chacun pour leur part.

C’est pour cette raison que l’on stipule l’indivisibilité (qui survit au décès) en plus de la solidarité.

Que se passe-t-il si le vendeur décède ?

Ses ayants-droit doivent exécuter la vente qui leur est opposable car ils ne sont pas des tiers visé par la publicité foncière.

Les ayants-droits à titre universels ne sont en effet pas des tiers.

L’assurance du notariat ne couvre pas les héritiers du vendeur.

Si les héritiers sont récalcitrants, l’acquéreur devra les citer en délivrance d’un titre contre paiement (ce que l’on appelle la procédure en passation d’acte).

Si les héritiers refusent la succession, l’acquéreur devra demander au tribunal la désignation d’un curateur à succession vacante pour instrumenter le vente et affecter le prix aux frais et dettes de la succession.

On peut aussi insérer une clause dans le compromis qui rencontre cette situation :

Reprise d’engagement par les ayants droit du vendeur

Au cas de décès du vendeur s’il s’agit d’une personne physique, avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, ses ayants-droit, fussent-ils majeurs protégés, seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur.

L’acquéreur pourra demander, dans le délai de quinze jours du moment où il a eu connaissance du décès, à être dégagé des présentes en raison du risque d’allongement du délai de leur réalisation par suite de la survenance de cet événement.

En cas de pluralité de vendeurs personnes physiques, cette clause s’appliquera indifféremment en cas de décès d’un seul ou de tous les vendeurs.

Et la faillite ?

Si le vendeur est déclaré en faillite avant la transcription de l’acte valant transfert de propriété, le curateur peut opposer à l’acquéreur le défaut de transcription de l’acte de vente avant le jugement déclaratif de la faillite du vendeur, et revendre pour le compte de la masse.

Ce faisant, le curateur agit au nom de la masse des créanciers (Cass., 5 mars 1982, Pas., I, 1982, p. 803). Comme tel, le curateur est un tiers visé par la publicité foncière.

Le curateur peut donc chercher meilleure offre ou décider d’exécuter la vente.

Il peut d’ailleurs résilier le contrat de vente au moyen de l’article XX.139, § 1er, du Code de droit économique, auquel cas l’indemnité due à l’acquéreur est une dette dans la masse.

Cette disposition ajoute que « cette décision du curateur ne peut porter atteinte aux droits réels de tiers opposables à la masse. »  De fait, si l’acte n’est pas transcrit, l’acquéreur ne détient pas de droit réel opposable.

Le notaire doit soumettre l’acte à la formalité de la transcription dans les quinze jours (art. 2, alinéa 2, de la loi hypothécaire).

En réalité, la transcription s’opère très rapidement car depuis le 1er avril 2014, la transmission est électronique (A.R. du 14 mars 2014).

La photo : une jolie façade avenue de l’Arbalète, à Boitsfort.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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