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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘décès’

Décès entre le compromis et l’acte

Si l’acquéreur décède entre le compromis et l’acte notarié, ses ayants-droit sont tenus d’exécuter les obligations de la vente. En effet, l’article 1122 du Code civil dispose que l’ « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de […]

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L’immeuble et le mariage

Pendant le mariage La protection du logement familial Le logement familial est protégé durant le mariage par l’article 215 du Code civil. Le principe est simple : un époux ne peut, sans l’accord de l’autre, disposer entre vifs à titre onéreux ou gratuit des droits qu’il possède sur l’immeuble qui sert au logement principal de la […]

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Meurtre à la tontine

Cela se passe en France. Le 22 juillet 1994, Monsieur et Madame font l’acquisition d’une maison d’habitation par un acte comportant une clause d’accroissement. Le 8 août 2000, Monsieur assassine Madame et met fin à ses jours un peu plus tard, le 11 août 2000. Qui va hériter de la maison ? Les enfants de Monsieur […]

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Les héritiers légaux et le bénéficiaire de l’assurance-vie

La proposition de loi Swennen (Sénat doc. 5-310/1 2010-2011) a été votée le 13 janvier 2012 et la loi a été publiée au Moniteur Belge le 24 février 2012. Cette proposition reprend une proposition déposée au Sénat en 2008 déjà. La proposition tend à régler un problème qui se pose lorsque la prestation d’assurance sur la vie doit être liquidée à des bénéficiaires non nommément désignés ou révoqués. L’article 107 de la loi du 25 juin 1992 prévoit en matière d’assurance-vie que lorsque l’assurance ne comporte pas de […]

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Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil). Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation. Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire […]

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Comment transmettre des immeubles au conjoint sans prélèvement fiscal

Après une pénible maladie, une personne décède en laissant comme héritiers sa femme et ses deux enfants. Il était marié sous le régime de la communauté légale. Peu avant son décès, il avait modifié le contrat de mariage, par acte notarié, pour apporter deux immeubles en communauté. L’acte d’apport prévoyait qu’au décès de Monsieur, le […]

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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