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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil).

Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation.

Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire des époux.

Ils peuvent cependant adjoindre un patrimoine commun interne, comme les époux mariés sous le régime de la séparation de bien.

En 2009, l’administration considérait qu’à défaut de tarification, les conventions de vie commune étaient soumises au droit fixe général (à l’époque 25 €).

Qu’en était-il lorsqu’un immeuble était apporté au patrimoine commun interne via une convention de vie commune ?

La décision administrative du 17 avril 2009 (E.E./102.944, reprise sous le n° E 14/12-01 du commentaire) précise que le droit général fixe couvre toutes les conventions qui en constituent une partie intégrante.

Aussi, l’apport d’un bien immeuble au patrimoine commun interne (complémentaire) inséré dans un contrat de vie commune est couvert par la perception du droit fixe général sur le contrat de vie commune.

C’était avantageux car cela permettait de transférer un immeuble entre cohabitants légaux, du moins pour la moitié, sans perception fiscale élevée.

Le problème est que le patrimoine commun interne des cohabitants légaux ne peut être assimilé au patrimoine commun dans le régime de communauté entre époux, qui constitue un patrimoine distinct de celui, propre, de chaque époux.

En communauté légale, chaque élément du patrimoine commun interne est indivis et relève du patrimoine de chaque cohabitant, avec une affectation spéciale à l’objet de la cohabitation.

Traiter pareillement les deux régimes ne se justifie pas.

Une décision du 30 mai 2012 (E.E./102.944, comm. N° E 14/12-01) annule et remplace la précédente.

Selon cette décision, toute cession d’immeuble ou de droit réel entre cohabitants légaux, selon qu’elle soit réalisée à titre gratuit ou à titre onéreux, est soumise au droit proportionnel y afférent (doit de donation ou droit de mutation).

La décision explique que « ce qui est appelé un patrimoine commun adjoint interne entre cohabitants légaux ne peut être considéré vis-à-vis des tiers ainsi qu’entre les cohabitants eux-mêmes, que comme une indivision ordinaire (art. 1478, al. 2, Code civil). »

Il en résulte que l’« apport » par un cohabitant d’un immeuble propre dans un « patrimoine commun adjoint interne » emporte la perception d’un droit de mutation sur la moitié de ce bien.

La constitution du patrimoine commun interne est taxée comme une mutation ou une donation, sauf si la convention n’emporte pas transfert de propriété.

Que se passe-t-il en cas de séparation provoquant la dissolution de l’adjonction de patrimoine commun ?

Si le bien a été acheté par les deux cohabitants, c’est le droit fixe général (25 €) qui est dû lorsque chaque partenaire reprend sa part. En effet, en ce cas, rien ne change en définitive.

Si un cohabitant se voit attribuer la totalité, le droit de partage de 1 % est dû car il est mis fin à l’indivision.

Lorsqu’un partenaire reprend sa part à la suite du décès de l’autre, et que le contrat prévoit que cela met fin au patrimoine commun interne, les droits sont également dus au taux du partage (1 % sur la valeur totale du bien) mais il n’y a évidemment pas de droit de succession.

Commentaires

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  1. ced #

    Merci pour cet article très intéréssant.

    Cela voudrait dire que 2 personnes non mariées civilement, pourraient partager un patrimoine de vie commune ?
    Que se passe-t-il si l’on prend l’exemple de 2 personnes en cohabitation légale qui voudraient partager en part non égale, un bien immobilier appartenant à l’une de ces personnes ?
    Ex : Bâtiment appartenant à un homme qui rencontre une femme et qui veulent mettre en commun ce bien sans se marier. Cependant, cet homme a déjà remboursé une grande partie du crédit immobilier seul et voudrait, en cas de séparation, récupérer sa part.

    Est-ce possible ?

    Merci de vos réponses.

    Cordialement,

    mai 20, 2012
    • L’article 1478, alinéa 3, du Code civil dispose que « en outre, les cohabitants règlent les modalités de leur cohabitation légale par convention comme ils le jugent à propos, pour autant que celle-ci ne contienne aucune clause contraire à l’article 1477, à l’ordre public, aux bonnes moeurs, ou aux règles relatives à l’autorité parentale, a la tutelle et aux règles déterminant l’ordre légal de la succession. Cette convention est passée en la forme authentique devant notaire, et fait l’objet d’une mention au registre de la population. »
      Parlez de votre situation à votre notaire.

      mai 20, 2012
  2. RAZEE #

    Monsieur CARNOY,

    Il semble que l’administration fiscale ait revu sa position à ce sujet.
    Qu’en est-il ?

    décembre 19, 2013
  3. oui, l’article a été actualisé.

    octobre 23, 2016

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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