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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil).

Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation.

Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire des époux.

Ils peuvent cependant adjoindre un patrimoine commun interne, comme les époux mariés sous le régime de la séparation de bien.

En 2009, l’administration considérait qu’à défaut de tarification, les conventions de vie commune étaient soumises au droit fixe général (à l’époque 25 €).

Qu’en était-il lorsqu’un immeuble était apporté au patrimoine commun interne via une convention de vie commune ?

La décision administrative du 17 avril 2009 (E.E./102.944, reprise sous le n° E 14/12-01 du commentaire) précise que le droit général fixe couvre toutes les conventions qui en constituent une partie intégrante.

Aussi, l’apport d’un bien immeuble au patrimoine commun interne (complémentaire) inséré dans un contrat de vie commune est couvert par la perception du droit fixe général sur le contrat de vie commune.

C’était avantageux car cela permettait de transférer un immeuble entre cohabitants légaux, du moins pour la moitié, sans perception fiscale élevée.

Le problème est que le patrimoine commun interne des cohabitants légaux ne peut être assimilé au patrimoine commun dans le régime de communauté entre époux, qui constitue un patrimoine distinct de celui, propre, de chaque époux.

En communauté légale, chaque élément du patrimoine commun interne est indivis et relève du patrimoine de chaque cohabitant, avec une affectation spéciale à l’objet de la cohabitation.

Traiter pareillement les deux régimes ne se justifie pas.

Une décision du 30 mai 2012 (E.E./102.944, comm. N° E 14/12-01) annule et remplace la précédente.

Selon cette décision, toute cession d’immeuble ou de droit réel entre cohabitants légaux, selon qu’elle soit réalisée à titre gratuit ou à titre onéreux, est soumise au droit proportionnel y afférent (doit de donation ou droit de mutation).

La décision explique que « ce qui est appelé un patrimoine commun adjoint interne entre cohabitants légaux ne peut être considéré vis-à-vis des tiers ainsi qu’entre les cohabitants eux-mêmes, que comme une indivision ordinaire (art. 1478, al. 2, Code civil). »

Il en résulte que l’« apport » par un cohabitant d’un immeuble propre dans un « patrimoine commun adjoint interne » emporte la perception d’un droit de mutation sur la moitié de ce bien.

La constitution du patrimoine commun interne est taxée comme une mutation ou une donation, sauf si la convention n’emporte pas transfert de propriété.

Que se passe-t-il en cas de séparation provoquant la dissolution de l’adjonction de patrimoine commun ?

Si le bien a été acheté par les deux cohabitants, c’est le droit fixe général (25 €) qui est dû lorsque chaque partenaire reprend sa part. En effet, en ce cas, rien ne change en définitive.

Si un cohabitant se voit attribuer la totalité, le droit de partage de 1 % est dû car il est mis fin à l’indivision.

Lorsqu’un partenaire reprend sa part à la suite du décès de l’autre, et que le contrat prévoit que cela met fin au patrimoine commun interne, les droits sont également dus au taux du partage (1 % sur la valeur totale du bien) mais il n’y a évidemment pas de droit de succession.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    ced #

    Merci pour cet article très intéréssant.

    Cela voudrait dire que 2 personnes non mariées civilement, pourraient partager un patrimoine de vie commune ?
    Que se passe-t-il si l’on prend l’exemple de 2 personnes en cohabitation légale qui voudraient partager en part non égale, un bien immobilier appartenant à l’une de ces personnes ?
    Ex : Bâtiment appartenant à un homme qui rencontre une femme et qui veulent mettre en commun ce bien sans se marier. Cependant, cet homme a déjà remboursé une grande partie du crédit immobilier seul et voudrait, en cas de séparation, récupérer sa part.

    Est-ce possible ?

    Merci de vos réponses.

    Cordialement,

    mai 20, 2012
    • Avatar

      L’article 1478, alinéa 3, du Code civil dispose que « en outre, les cohabitants règlent les modalités de leur cohabitation légale par convention comme ils le jugent à propos, pour autant que celle-ci ne contienne aucune clause contraire à l’article 1477, à l’ordre public, aux bonnes moeurs, ou aux règles relatives à l’autorité parentale, a la tutelle et aux règles déterminant l’ordre légal de la succession. Cette convention est passée en la forme authentique devant notaire, et fait l’objet d’une mention au registre de la population. »
      Parlez de votre situation à votre notaire.

      mai 20, 2012
  2. Avatar
    RAZEE #

    Monsieur CARNOY,

    Il semble que l’administration fiscale ait revu sa position à ce sujet.
    Qu’en est-il ?

    décembre 19, 2013
  3. Avatar

    oui, l’article a été actualisé.

    octobre 23, 2016

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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