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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil).

Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation.

Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire des époux.

Ils peuvent cependant adjoindre un patrimoine commun interne, comme les époux mariés sous le régime de la séparation de bien.

En 2009, l’administration considérait qu’à défaut de tarification, les conventions de vie commune étaient soumises au droit fixe général (à l’époque 25 €).

Qu’en était-il lorsqu’un immeuble était apporté au patrimoine commun interne via une convention de vie commune ?

La décision administrative du 17 avril 2009 (E.E./102.944, reprise sous le n° E 14/12-01 du commentaire) précise que le droit général fixe couvre toutes les conventions qui en constituent une partie intégrante.

Aussi, l’apport d’un bien immeuble au patrimoine commun interne (complémentaire) inséré dans un contrat de vie commune est couvert par la perception du droit fixe général sur le contrat de vie commune.

C’était avantageux car cela permettait de transférer un immeuble entre cohabitants légaux, du moins pour la moitié, sans perception fiscale élevée.

Le problème est que le patrimoine commun interne des cohabitants légaux ne peut être assimilé au patrimoine commun dans le régime de communauté entre époux, qui constitue un patrimoine distinct de celui, propre, de chaque époux.

En communauté légale, chaque élément du patrimoine commun interne est indivis et relève du patrimoine de chaque cohabitant, avec une affectation spéciale à l’objet de la cohabitation.

Traiter pareillement les deux régimes ne se justifie pas.

Une décision du 30 mai 2012 (E.E./102.944, comm. N° E 14/12-01) annule et remplace la précédente.

Selon cette décision, toute cession d’immeuble ou de droit réel entre cohabitants légaux, selon qu’elle soit réalisée à titre gratuit ou à titre onéreux, est soumise au droit proportionnel y afférent (doit de donation ou droit de mutation).

La décision explique que « ce qui est appelé un patrimoine commun adjoint interne entre cohabitants légaux ne peut être considéré vis-à-vis des tiers ainsi qu’entre les cohabitants eux-mêmes, que comme une indivision ordinaire (art. 1478, al. 2, Code civil). »

Il en résulte que l’« apport » par un cohabitant d’un immeuble propre dans un « patrimoine commun adjoint interne » emporte la perception d’un droit de mutation sur la moitié de ce bien.

La constitution du patrimoine commun interne est taxée comme une mutation ou une donation, sauf si la convention n’emporte pas transfert de propriété.

Que se passe-t-il en cas de séparation provoquant la dissolution de l’adjonction de patrimoine commun ?

Si le bien a été acheté par les deux cohabitants, c’est le droit fixe général (25 €) qui est dû lorsque chaque partenaire reprend sa part. En effet, en ce cas, rien ne change en définitive.

Si un cohabitant se voit attribuer la totalité, le droit de partage de 1 % est dû car il est mis fin à l’indivision.

Lorsqu’un partenaire reprend sa part à la suite du décès de l’autre, et que le contrat prévoit que cela met fin au patrimoine commun interne, les droits sont également dus au taux du partage (1 % sur la valeur totale du bien) mais il n’y a évidemment pas de droit de succession.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    ced #

    Merci pour cet article très intéréssant.

    Cela voudrait dire que 2 personnes non mariées civilement, pourraient partager un patrimoine de vie commune ?
    Que se passe-t-il si l’on prend l’exemple de 2 personnes en cohabitation légale qui voudraient partager en part non égale, un bien immobilier appartenant à l’une de ces personnes ?
    Ex : Bâtiment appartenant à un homme qui rencontre une femme et qui veulent mettre en commun ce bien sans se marier. Cependant, cet homme a déjà remboursé une grande partie du crédit immobilier seul et voudrait, en cas de séparation, récupérer sa part.

    Est-ce possible ?

    Merci de vos réponses.

    Cordialement,

    mai 20, 2012
    • Avatar

      L’article 1478, alinéa 3, du Code civil dispose que « en outre, les cohabitants règlent les modalités de leur cohabitation légale par convention comme ils le jugent à propos, pour autant que celle-ci ne contienne aucune clause contraire à l’article 1477, à l’ordre public, aux bonnes moeurs, ou aux règles relatives à l’autorité parentale, a la tutelle et aux règles déterminant l’ordre légal de la succession. Cette convention est passée en la forme authentique devant notaire, et fait l’objet d’une mention au registre de la population. »
      Parlez de votre situation à votre notaire.

      mai 20, 2012
  2. Avatar
    RAZEE #

    Monsieur CARNOY,

    Il semble que l’administration fiscale ait revu sa position à ce sujet.
    Qu’en est-il ?

    décembre 19, 2013
  3. Avatar

    oui, l’article a été actualisé.

    octobre 23, 2016

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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