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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil).

Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation.

Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire des époux.

Ils peuvent cependant adjoindre un patrimoine commun interne, comme les époux mariés sous le régime de la séparation de bien.

En 2009, l’administration considérait qu’à défaut de tarification, les conventions de vie commune étaient soumises au droit fixe général (à l’époque 25 €).

Qu’en était-il lorsqu’un immeuble était apporté au patrimoine commun interne via une convention de vie commune ?

La décision administrative du 17 avril 2009 (E.E./102.944, reprise sous le n° E 14/12-01 du commentaire) précise que le droit général fixe couvre toutes les conventions qui en constituent une partie intégrante.

Aussi, l’apport d’un bien immeuble au patrimoine commun interne (complémentaire) inséré dans un contrat de vie commune est couvert par la perception du droit fixe général sur le contrat de vie commune.

C’était avantageux car cela permettait de transférer un immeuble entre cohabitants légaux, du moins pour la moitié, sans perception fiscale élevée.

Le problème est que le patrimoine commun interne des cohabitants légaux ne peut être assimilé au patrimoine commun dans le régime de communauté entre époux, qui constitue un patrimoine distinct de celui, propre, de chaque époux.

En communauté légale, chaque élément du patrimoine commun interne est indivis et relève du patrimoine de chaque cohabitant, avec une affectation spéciale à l’objet de la cohabitation.

Traiter pareillement les deux régimes ne se justifie pas.

Une décision du 30 mai 2012 (E.E./102.944, comm. N° E 14/12-01) annule et remplace la précédente.

Selon cette décision, toute cession d’immeuble ou de droit réel entre cohabitants légaux, selon qu’elle soit réalisée à titre gratuit ou à titre onéreux, est soumise au droit proportionnel y afférent (doit de donation ou droit de mutation).

La décision explique que « ce qui est appelé un patrimoine commun adjoint interne entre cohabitants légaux ne peut être considéré vis-à-vis des tiers ainsi qu’entre les cohabitants eux-mêmes, que comme une indivision ordinaire (art. 1478, al. 2, Code civil). »

Il en résulte que l’« apport » par un cohabitant d’un immeuble propre dans un « patrimoine commun adjoint interne » emporte la perception d’un droit de mutation sur la moitié de ce bien.

La constitution du patrimoine commun interne est taxée comme une mutation ou une donation, sauf si la convention n’emporte pas transfert de propriété.

Que se passe-t-il en cas de séparation provoquant la dissolution de l’adjonction de patrimoine commun ?

Si le bien a été acheté par les deux cohabitants, c’est le droit fixe général (25 €) qui est dû lorsque chaque partenaire reprend sa part. En effet, en ce cas, rien ne change en définitive.

Si un cohabitant se voit attribuer la totalité, le droit de partage de 1 % est dû car il est mis fin à l’indivision.

Lorsqu’un partenaire reprend sa part à la suite du décès de l’autre, et que le contrat prévoit que cela met fin au patrimoine commun interne, les droits sont également dus au taux du partage (1 % sur la valeur totale du bien) mais il n’y a évidemment pas de droit de succession.

Commentaires

facebook comments:

  1. ced #

    Merci pour cet article très intéréssant.

    Cela voudrait dire que 2 personnes non mariées civilement, pourraient partager un patrimoine de vie commune ?
    Que se passe-t-il si l’on prend l’exemple de 2 personnes en cohabitation légale qui voudraient partager en part non égale, un bien immobilier appartenant à l’une de ces personnes ?
    Ex : Bâtiment appartenant à un homme qui rencontre une femme et qui veulent mettre en commun ce bien sans se marier. Cependant, cet homme a déjà remboursé une grande partie du crédit immobilier seul et voudrait, en cas de séparation, récupérer sa part.

    Est-ce possible ?

    Merci de vos réponses.

    Cordialement,

    mai 20, 2012
    • L’article 1478, alinéa 3, du Code civil dispose que « en outre, les cohabitants règlent les modalités de leur cohabitation légale par convention comme ils le jugent à propos, pour autant que celle-ci ne contienne aucune clause contraire à l’article 1477, à l’ordre public, aux bonnes moeurs, ou aux règles relatives à l’autorité parentale, a la tutelle et aux règles déterminant l’ordre légal de la succession. Cette convention est passée en la forme authentique devant notaire, et fait l’objet d’une mention au registre de la population. »
      Parlez de votre situation à votre notaire.

      mai 20, 2012
  2. RAZEE #

    Monsieur CARNOY,

    Il semble que l’administration fiscale ait revu sa position à ce sujet.
    Qu’en est-il ?

    décembre 19, 2013
  3. oui, l’article a été actualisé.

    octobre 23, 2016

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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