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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil).

Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation.

Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire des époux.

Ils peuvent cependant adjoindre un patrimoine commun interne, comme les époux mariés sous le régime de la séparation de bien.

En 2009, l’administration considérait qu’à défaut de tarification, les conventions de vie commune étaient soumises au droit fixe général (à l’époque 25 €).

Qu’en était-il lorsqu’un immeuble était apporté au patrimoine commun interne via une convention de vie commune ?

La décision administrative du 17 avril 2009 (E.E./102.944, reprise sous le n° E 14/12-01 du commentaire) précise que le droit général fixe couvre toutes les conventions qui en constituent une partie intégrante.

Aussi, l’apport d’un bien immeuble au patrimoine commun interne (complémentaire) inséré dans un contrat de vie commune est couvert par la perception du droit fixe général sur le contrat de vie commune.

C’était avantageux car cela permettait de transférer un immeuble entre cohabitants légaux, du moins pour la moitié, sans perception fiscale élevée.

Le problème est que le patrimoine commun interne des cohabitants légaux ne peut être assimilé au patrimoine commun dans le régime de communauté entre époux, qui constitue un patrimoine distinct de celui, propre, de chaque époux.

En communauté légale, chaque élément du patrimoine commun interne est indivis et relève du patrimoine de chaque cohabitant, avec une affectation spéciale à l’objet de la cohabitation.

Traiter pareillement les deux régimes ne se justifie pas.

Une décision du 30 mai 2012 (E.E./102.944, comm. N° E 14/12-01) annule et remplace la précédente.

Selon cette décision, toute cession d’immeuble ou de droit réel entre cohabitants légaux, selon qu’elle soit réalisée à titre gratuit ou à titre onéreux, est soumise au droit proportionnel y afférent (doit de donation ou droit de mutation).

La décision explique que « ce qui est appelé un patrimoine commun adjoint interne entre cohabitants légaux ne peut être considéré vis-à-vis des tiers ainsi qu’entre les cohabitants eux-mêmes, que comme une indivision ordinaire (art. 1478, al. 2, Code civil). »

Il en résulte que l’« apport » par un cohabitant d’un immeuble propre dans un « patrimoine commun adjoint interne » emporte la perception d’un droit de mutation sur la moitié de ce bien.

La constitution du patrimoine commun interne est taxée comme une mutation ou une donation, sauf si la convention n’emporte pas transfert de propriété.

Que se passe-t-il en cas de séparation provoquant la dissolution de l’adjonction de patrimoine commun ?

Si le bien a été acheté par les deux cohabitants, c’est le droit fixe général (25 €) qui est dû lorsque chaque partenaire reprend sa part. En effet, en ce cas, rien ne change en définitive.

Si un cohabitant se voit attribuer la totalité, le droit de partage de 1 % est dû car il est mis fin à l’indivision.

Lorsqu’un partenaire reprend sa part à la suite du décès de l’autre, et que le contrat prévoit que cela met fin au patrimoine commun interne, les droits sont également dus au taux du partage (1 % sur la valeur totale du bien) mais il n’y a évidemment pas de droit de succession.

Commentaires

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  1. Avatar
    ced #

    Merci pour cet article très intéréssant.

    Cela voudrait dire que 2 personnes non mariées civilement, pourraient partager un patrimoine de vie commune ?
    Que se passe-t-il si l’on prend l’exemple de 2 personnes en cohabitation légale qui voudraient partager en part non égale, un bien immobilier appartenant à l’une de ces personnes ?
    Ex : Bâtiment appartenant à un homme qui rencontre une femme et qui veulent mettre en commun ce bien sans se marier. Cependant, cet homme a déjà remboursé une grande partie du crédit immobilier seul et voudrait, en cas de séparation, récupérer sa part.

    Est-ce possible ?

    Merci de vos réponses.

    Cordialement,

    mai 20, 2012
    • Avatar

      L’article 1478, alinéa 3, du Code civil dispose que « en outre, les cohabitants règlent les modalités de leur cohabitation légale par convention comme ils le jugent à propos, pour autant que celle-ci ne contienne aucune clause contraire à l’article 1477, à l’ordre public, aux bonnes moeurs, ou aux règles relatives à l’autorité parentale, a la tutelle et aux règles déterminant l’ordre légal de la succession. Cette convention est passée en la forme authentique devant notaire, et fait l’objet d’une mention au registre de la population. »
      Parlez de votre situation à votre notaire.

      mai 20, 2012
  2. Avatar
    RAZEE #

    Monsieur CARNOY,

    Il semble que l’administration fiscale ait revu sa position à ce sujet.
    Qu’en est-il ?

    décembre 19, 2013
  3. Avatar

    oui, l’article a été actualisé.

    octobre 23, 2016

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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