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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Copropriété’

Vente d’appartement et charges de copropriété

L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété. Pourquoi ? À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie. Cela constitue le fonds de […]

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Clause d’accroissement (II)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2013, cette règle ne s’applique pas à l’indivision volontaire ; ceci dit, on peut contractualiser une neutralisation temporaire du droit de poursuivre le partage. Mais existe-t-il une indivision dans la clause […]

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Changer les châssis

À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT.  Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. » On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique. En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être […]

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Que va devenir AirBnB à Bruxelles ?

Le 6 juillet 2017 la société de droit irlandais Airbnb Ireland UC a introduit un recours en annulation devant le Cour constitutionnelle contre l’article 12 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 2016. Que prévoit cette disposition ? Elle met en place le devoir d’information de l’intermédiaire pour les établissements d’hébergement touristique situés […]

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De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]

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Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]

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Indivision en séparation, communauté et indemnité d’assurance

Des époux mariés sous le régime de la séparation sont propriétaires indivis d’un immeuble abritant la famille. Monsieur souscrit seul une police d’assurance du risque d’incendie du bien. Ils se séparent. L’immeuble périt par le feu. Madame réclame à l’assureur la moitié de l’indemnité au motif de ce qu’elle est propriétaire indivise pour moitié de […]

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Le promoteur peut-il être dispensé des charges communes ?

Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots. Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu. Cette clause est-elle licite ? L’article 577-4 du Code civil énonce que : « L’acte de […]

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Copropriété : qui répare la terrasse ?

Propriété privative ou commune ? Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007). Mais il faut que l’acte de base soit clair, […]

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La mitoyenneté

Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]

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Le droit d’agir de la copropriété

L’ACP L’article 577-9, du Code civil donne qualité à l’association des copropriétaires pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. La loi du 2 juin 2010 a précisé ce pouvoir. L’ACP a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à […]

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Divorce en Flandre et droit d’enregistrement du partage

En Flandre le taux du droit de partage a été porté de 1 % à 2,5 % depuis le 1er août 2012. L’article 111bis nouveau du Code flamand prévoit cependant un abattement sur la base imposable en matière de partage familial. Cet abattement est de 50.000 € majoré de 20.000 € par enfant. Il s’applique […]

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La recevabilité de l’action de l’ACP contre le promoteur

L’ACP est-elle recevable à agir dans un litige contre le promoteur et le constructeur ? L’ACP doit disposer d’un intérêt né et actuel pour agir (art. 17 et 18 du Code judiciaire), et cette condition doit être présente au moment de l’introduction de l’action. Aujourd’hui, depuis la loi du 2 juin 2010, la question ne se […]

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Bâtiments érigés pendant l’indivision

Les bâtiments érigés sur le terrain indivis, pendant l’indivision, doivent être considérés, jusqu’à preuve contraire, comme appartenant aux copropriétaires du terrain, pour les mêmes quotités que celui-ci. C’est ainsi que le partage du terrain ou la cession à titre onéreux de quotités indivises dans le terrain, par un copropriétaire à un autre, donnent lieu en […]

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Copropriété : encore un délai pour adapter les statuts

L’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 prévoyait que le syndic de l’ACP devait soumettre à l’approbation de l’assemblée générale un projet d’adaptation des statuts, dans les 12 mois de l’entrée en vigueur de la loi, soit pour le 1er septembre 2011. Il était question de rendre les statuts conformes à […]

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Les statuts des vieilles copropriétés

Les statuts de copropriété se composent (i) de l’acte de base qui fixe les parties privatives et les parties communes, et (ii) du règlement de copropriété. Le premier décrit les lots composant l’ACP et le second détermine le fonctionnement de l’ACP. On ne modifie l’acte de base que si des lots changent par suite de travaux […]

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Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur. Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en […]

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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