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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €.

Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun.

Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé en Belgique, ne sera soumis qu’au droit fixe général (Rép. E 11/02-01, Déc. du 20 juin 1977, n° E.E./85.261.)

Il en va de même, en principe, des actes contenant changement de régime matrimonial, qui sont pareillement soumis au droit fixe.

Il est fait exception à cela lorsque l’acte modificatif contient une clause assujettie à un droit proportionnel.

Cette clause peut être un partage de biens immeubles.

Dans ce cas, le droit proportionnel est dû au taux de 1 % (possiblement 2,5 % en Flandre) et cette perception exclut celle du droit fixe général (art. 15, al. 2, C. enreg.).

Il en sera ainsi lorsque des immeubles du patrimoine commun aboutissent dans le patrimoine personnel de l’un des époux.

En d’autres termes, si l’on modifie le régime de communauté de biens pour adopter un régime de séparation, et qu’à cette occasion des immeubles communs sont attribués aux patrimoines propres, le droit de partage de 1 % est dû (Werdefroid, 2012-2013, T. II, p. 1649).

Il sera fait exception à cette règle si le partage se fait en parts indivises. En ce cas la modification du contrat de mariage ou du régime matrimonial n’emporte pas partage.

Bref, en passant par la Communauté, un immeuble peut passer d’un époux à l’autre moyennant une ponction fiscale assez légère (sauf abus fiscal, cela va de soi).

En tout cas certainement plus légère que par une vente, d’autant que la vente entre époux est toujours interdite par l’article 1595 du Code civil.

Notons que le droit proportionnel établi par l’article 44 C. enreg. sera applicable (10 ou 12,5 voire 15 %, selon la Région) lorsque, dans le cadre d’un règlement des droits respectifs des époux en vue d’une modification de leur régime matrimonial, des immeubles sont transférés du patrimoine propre de l’un des époux à celui de l’autre.

Qu’en est-il à présent de la clause du contrat de mariage prévoyant qu’au jour de la dissolution du régime matrimonial par divorce ou par décès, il y aura reprise par l’époux des biens qu’il a apportés au patrimoine commun ?

Cette clause signifie qu’à la dissolution du régime matrimonial, l’époux a le droit de reprendre le bien qu’il a apporté en l’imputant, à la valeur au moment du partage, sur sa part dans le patrimoine commun.

Cet époux qui reprend les biens apportés au patrimoine commun agit comme un copartageant en sorte que l’acte constatant la reprise rendra exigible le droit proportionnel de partage.

Toutefois, la situation de l’apport au patrimoine commun d’un bien immeuble soumis à la condition résolutoire de la liquidation du régime matrimonial par divorce ou par décès, est différente et ne conduit pas à la même conséquence.

En raison du régime fiscal propre à la condition résolutoire, l’accomplissement de cette condition ne donnera lieu qu’à la perception du droit fixe général.

La photo : le fameux bâtiment Citroën au bord du canal (Yser) à Bruxelles. Le bâtiment a été inauguré en 1934 (Paul Wurth). Conçu comme un « bâtiment vitrine » panoramique il est exceptionnel par son architecte moderniste et par son équipement intérieur : une voie métallique large de 12 mètres traverse le bâtiment pour relier les étages d’exposition à l’atelier.  Tous les bruxellois connaissent cet élégant immeuble qui deviendra bientôt un musée (si tout va bien). Ce que l’on sait moins, c’est qu’André Citroën était féru de progrès jusque dans l’architecture. L’entreprise avait un département architecture. À Lyon, le bâtiment Citroën rue de Marseille (1932, Ravazé) a également été reconnu comme symbole du style moderniste et fut rénové (réhabilitation en bureaux). Il est tout aussi beau et reste seul survivant des 20 garages construits à cette époque en France. On retrouve le principe de la façade vitrine. Allez le voir sur l’Internet, je n’irai pas jusque-là pour le photographier, du moins pas aujourd’hui.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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