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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €.

Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun.

Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé en Belgique, ne sera soumis qu’au droit fixe général (Rép. E 11/02-01, Déc. du 20 juin 1977, n° E.E./85.261.)

Il en va de même, en principe, des actes contenant changement de régime matrimonial, qui sont pareillement soumis au droit fixe.

Il est fait exception à cela lorsque l’acte modificatif contient une clause assujettie à un droit proportionnel.

Cette clause peut être un partage de biens immeubles.

Dans ce cas, le droit proportionnel est dû au taux de 1 % (possiblement 2,5 % en Flandre) et cette perception exclut celle du droit fixe général (art. 15, al. 2, C. enreg.).

Il en sera ainsi lorsque des immeubles du patrimoine commun aboutissent dans le patrimoine personnel de l’un des époux.

En d’autres termes, si l’on modifie le régime de communauté de biens pour adopter un régime de séparation, et qu’à cette occasion des immeubles communs sont attribués aux patrimoines propres, le droit de partage de 1 % est dû (Werdefroid, 2012-2013, T. II, p. 1649).

Il sera fait exception à cette règle si le partage se fait en parts indivises. En ce cas la modification du contrat de mariage ou du régime matrimonial n’emporte pas partage.

Bref, en passant par la Communauté, un immeuble peut passer d’un époux à l’autre moyennant une ponction fiscale assez légère (sauf abus fiscal, cela va de soi).

En tout cas certainement plus légère que par une vente, d’autant que la vente entre époux est toujours interdite par l’article 1595 du Code civil.

Notons que le droit proportionnel établi par l’article 44 C. enreg. sera applicable (10 ou 12,5 voire 15 %, selon la Région) lorsque, dans le cadre d’un règlement des droits respectifs des époux en vue d’une modification de leur régime matrimonial, des immeubles sont transférés du patrimoine propre de l’un des époux à celui de l’autre.

Qu’en est-il à présent de la clause du contrat de mariage prévoyant qu’au jour de la dissolution du régime matrimonial par divorce ou par décès, il y aura reprise par l’époux des biens qu’il a apportés au patrimoine commun ?

Cette clause signifie qu’à la dissolution du régime matrimonial, l’époux a le droit de reprendre le bien qu’il a apporté en l’imputant, à la valeur au moment du partage, sur sa part dans le patrimoine commun.

Cet époux qui reprend les biens apportés au patrimoine commun agit comme un copartageant en sorte que l’acte constatant la reprise rendra exigible le droit proportionnel de partage.

Toutefois, la situation de l’apport au patrimoine commun d’un bien immeuble soumis à la condition résolutoire de la liquidation du régime matrimonial par divorce ou par décès, est différente et ne conduit pas à la même conséquence.

En raison du régime fiscal propre à la condition résolutoire, l’accomplissement de cette condition ne donnera lieu qu’à la perception du droit fixe général.

La photo : le fameux bâtiment Citroën au bord du canal (Yser) à Bruxelles. Le bâtiment a été inauguré en 1934 (Paul Wurth). Conçu comme un « bâtiment vitrine » panoramique il est exceptionnel par son architecte moderniste et par son équipement intérieur : une voie métallique large de 12 mètres traverse le bâtiment pour relier les étages d’exposition à l’atelier.  Tous les bruxellois connaissent cet élégant immeuble qui deviendra bientôt un musée (si tout va bien). Ce que l’on sait moins, c’est qu’André Citroën était féru de progrès jusque dans l’architecture. L’entreprise avait un département architecture. À Lyon, le bâtiment Citroën rue de Marseille (1932, Ravazé) a également été reconnu comme symbole du style moderniste et fut rénové (réhabilitation en bureaux). Il est tout aussi beau et reste seul survivant des 20 garages construits à cette époque en France. On retrouve le principe de la façade vitrine. Allez le voir sur l’Internet, je n’irai pas jusque-là pour le photographier, du moins pas aujourd’hui.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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