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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €.

Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun.

Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé en Belgique, ne sera soumis qu’au droit fixe général (Rép. E 11/02-01, Déc. du 20 juin 1977, n° E.E./85.261.)

Il en va de même, en principe, des actes contenant changement de régime matrimonial, qui sont pareillement soumis au droit fixe.

Il est fait exception à cela lorsque l’acte modificatif contient une clause assujettie à un droit proportionnel.

Cette clause peut être un partage de biens immeubles.

Dans ce cas, le droit proportionnel est dû au taux de 1 % (possiblement 2,5 % en Flandre) et cette perception exclut celle du droit fixe général (art. 15, al. 2, C. enreg.).

Il en sera ainsi lorsque des immeubles du patrimoine commun aboutissent dans le patrimoine personnel de l’un des époux.

En d’autres termes, si l’on modifie le régime de communauté de biens pour adopter un régime de séparation, et qu’à cette occasion des immeubles communs sont attribués aux patrimoines propres, le droit de partage de 1 % est dû (Werdefroid, 2012-2013, T. II, p. 1649).

Il sera fait exception à cette règle si le partage se fait en parts indivises. En ce cas la modification du contrat de mariage ou du régime matrimonial n’emporte pas partage.

Bref, en passant par la Communauté, un immeuble peut passer d’un époux à l’autre moyennant une ponction fiscale assez légère (sauf abus fiscal, cela va de soi).

En tout cas certainement plus légère que par une vente, d’autant que la vente entre époux est toujours interdite par l’article 1595 du Code civil.

Notons que le droit proportionnel établi par l’article 44 C. enreg. sera applicable (10 ou 12,5 voire 15 %, selon la Région) lorsque, dans le cadre d’un règlement des droits respectifs des époux en vue d’une modification de leur régime matrimonial, des immeubles sont transférés du patrimoine propre de l’un des époux à celui de l’autre.

Qu’en est-il à présent de la clause du contrat de mariage prévoyant qu’au jour de la dissolution du régime matrimonial par divorce ou par décès, il y aura reprise par l’époux des biens qu’il a apportés au patrimoine commun ?

Cette clause signifie qu’à la dissolution du régime matrimonial, l’époux a le droit de reprendre le bien qu’il a apporté en l’imputant, à la valeur au moment du partage, sur sa part dans le patrimoine commun.

Cet époux qui reprend les biens apportés au patrimoine commun agit comme un copartageant en sorte que l’acte constatant la reprise rendra exigible le droit proportionnel de partage.

Toutefois, la situation de l’apport au patrimoine commun d’un bien immeuble soumis à la condition résolutoire de la liquidation du régime matrimonial par divorce ou par décès, est différente et ne conduit pas à la même conséquence.

En raison du régime fiscal propre à la condition résolutoire, l’accomplissement de cette condition ne donnera lieu qu’à la perception du droit fixe général.

La photo : le fameux bâtiment Citroën au bord du canal (Yser) à Bruxelles. Le bâtiment a été inauguré en 1934 (Paul Wurth). Conçu comme un « bâtiment vitrine » panoramique il est exceptionnel par son architecte moderniste et par son équipement intérieur : une voie métallique large de 12 mètres traverse le bâtiment pour relier les étages d’exposition à l’atelier.  Tous les bruxellois connaissent cet élégant immeuble qui deviendra bientôt un musée (si tout va bien). Ce que l’on sait moins, c’est qu’André Citroën était féru de progrès jusque dans l’architecture. L’entreprise avait un département architecture. À Lyon, le bâtiment Citroën rue de Marseille (1932, Ravazé) a également été reconnu comme symbole du style moderniste et fut rénové (réhabilitation en bureaux). Il est tout aussi beau et reste seul survivant des 20 garages construits à cette époque en France. On retrouve le principe de la façade vitrine. Allez le voir sur l’Internet, je n’irai pas jusque-là pour le photographier, du moins pas aujourd’hui.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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