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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Partage’

De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]

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Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]

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Divorce en Flandre et droit d’enregistrement du partage

En Flandre le taux du droit de partage a été porté de 1 % à 2,5 % depuis le 1er août 2012. L’article 111bis nouveau du Code flamand prévoit cependant un abattement sur la base imposable en matière de partage familial. Cet abattement est de 50.000 € majoré de 20.000 € par enfant. Il s’applique […]

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Bâtiments érigés pendant l’indivision

Les bâtiments érigés sur le terrain indivis, pendant l’indivision, doivent être considérés, jusqu’à preuve contraire, comme appartenant aux copropriétaires du terrain, pour les mêmes quotités que celui-ci. C’est ainsi que le partage du terrain ou la cession à titre onéreux de quotités indivises dans le terrain, par un copropriétaire à un autre, donnent lieu en […]

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Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur. Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en […]

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Acheter un part indivise dans un immeuble d’une succession

Acquérir une part indivise dans une indivision successorale n’est pas toujours une bonne idée. Un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 (rôle n° C050536N, www.juridat.be) nous explique pourquoi. L’article 577-2, § 4, du Code civil, pose qu’effectivement, tout  copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels. Il […]

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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