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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter un part indivise dans un immeuble d’une succession

Acquérir une part indivise dans une indivision successorale n’est pas toujours une bonne idée.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 (rôle n° C050536N, www.juridat.be) nous explique pourquoi.

L’article 577-2, § 4, du Code civil, pose qu’effectivement, tout  copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels. Il en résulte que lorsqu’un copropriétaire cède sa part indivise dans un bien déterminé à un tiers, cet acquéreur acquiert la qualité de copropriétaire.

Néanmoins l’acquisition par le tiers de la qualité de copropriétaire reste précaire. En effet, l’article 883 du Code civil pose le principe de l’effet déclaratif du partage. Cela signifie qu’après partage, celui à qui est attribué le bien est censé en avoir toujours été propriétaire. Ceux qui en étaient indivisaires avant partage sont pareillement censés n’en avoir jamais eu la propriété.

Il ressort de cette disposition que lorsqu’un cohéritier cède à un tiers sa part indivise dans un bien relevant d’une succession plus étendue, cette cession a toujours un caractère conditionnel et est subordonnée à la liquidation-partage finale de la succession.

La liquidation-partage doit pouvoir avoir lieu dans son ensemble en respectant le droit de tous les cohéritiers de composer leurs lots sans interférence de la cession en question.

Autrement dit, le cohéritier ne peut porter atteinte aux biens qui sont finalement placés dans le lot d’un autre cohéritier. S’il a accordé des droits à un tiers, ces droits seront éteints par l’attribution du bien, par partage, à un autre cohéritier.

Dans l’attente de la liquidation-partage, qui ne peut avoir lieu qu’entre les cohéritiers, l’acquéreur d’une part indivise lors de la liquidation et du partage ne peut faire valoir de droits sur le bien vendu en tant que copartageant.

L’acquéreur, comme créancier du cédant, peut seulement surveiller ce partage en application de l’article 882 du Code civil.

En d’autres termes, par la vente sous condition, l’acquéreur acquiert la qualité de créancier de l’héritier-vendeur sans être subrogé à ses droits de copartageant en tant que nouveau copropriétaire.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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