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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter un part indivise dans un immeuble d’une succession

Acquérir une part indivise dans une indivision successorale n’est pas toujours une bonne idée.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 (rôle n° C050536N, www.juridat.be) nous explique pourquoi.

L’article 577-2, § 4, du Code civil, pose qu’effectivement, tout  copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels. Il en résulte que lorsqu’un copropriétaire cède sa part indivise dans un bien déterminé à un tiers, cet acquéreur acquiert la qualité de copropriétaire.

Néanmoins l’acquisition par le tiers de la qualité de copropriétaire reste précaire. En effet, l’article 883 du Code civil pose le principe de l’effet déclaratif du partage. Cela signifie qu’après partage, celui à qui est attribué le bien est censé en avoir toujours été propriétaire. Ceux qui en étaient indivisaires avant partage sont pareillement censés n’en avoir jamais eu la propriété.

Il ressort de cette disposition que lorsqu’un cohéritier cède à un tiers sa part indivise dans un bien relevant d’une succession plus étendue, cette cession a toujours un caractère conditionnel et est subordonnée à la liquidation-partage finale de la succession.

La liquidation-partage doit pouvoir avoir lieu dans son ensemble en respectant le droit de tous les cohéritiers de composer leurs lots sans interférence de la cession en question.

Autrement dit, le cohéritier ne peut porter atteinte aux biens qui sont finalement placés dans le lot d’un autre cohéritier. S’il a accordé des droits à un tiers, ces droits seront éteints par l’attribution du bien, par partage, à un autre cohéritier.

Dans l’attente de la liquidation-partage, qui ne peut avoir lieu qu’entre les cohéritiers, l’acquéreur d’une part indivise lors de la liquidation et du partage ne peut faire valoir de droits sur le bien vendu en tant que copartageant.

L’acquéreur, comme créancier du cédant, peut seulement surveiller ce partage en application de l’article 882 du Code civil.

En d’autres termes, par la vente sous condition, l’acquéreur acquiert la qualité de créancier de l’héritier-vendeur sans être subrogé à ses droits de copartageant en tant que nouveau copropriétaire.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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