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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter un part indivise dans un immeuble d’une succession

Acquérir une part indivise dans une indivision successorale n’est pas toujours une bonne idée.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 (rôle n° C050536N, www.juridat.be) nous explique pourquoi.

L’article 577-2, § 4, du Code civil, pose qu’effectivement, tout  copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels. Il en résulte que lorsqu’un copropriétaire cède sa part indivise dans un bien déterminé à un tiers, cet acquéreur acquiert la qualité de copropriétaire.

Néanmoins l’acquisition par le tiers de la qualité de copropriétaire reste précaire. En effet, l’article 883 du Code civil pose le principe de l’effet déclaratif du partage. Cela signifie qu’après partage, celui à qui est attribué le bien est censé en avoir toujours été propriétaire. Ceux qui en étaient indivisaires avant partage sont pareillement censés n’en avoir jamais eu la propriété.

Il ressort de cette disposition que lorsqu’un cohéritier cède à un tiers sa part indivise dans un bien relevant d’une succession plus étendue, cette cession a toujours un caractère conditionnel et est subordonnée à la liquidation-partage finale de la succession.

La liquidation-partage doit pouvoir avoir lieu dans son ensemble en respectant le droit de tous les cohéritiers de composer leurs lots sans interférence de la cession en question.

Autrement dit, le cohéritier ne peut porter atteinte aux biens qui sont finalement placés dans le lot d’un autre cohéritier. S’il a accordé des droits à un tiers, ces droits seront éteints par l’attribution du bien, par partage, à un autre cohéritier.

Dans l’attente de la liquidation-partage, qui ne peut avoir lieu qu’entre les cohéritiers, l’acquéreur d’une part indivise lors de la liquidation et du partage ne peut faire valoir de droits sur le bien vendu en tant que copartageant.

L’acquéreur, comme créancier du cédant, peut seulement surveiller ce partage en application de l’article 882 du Code civil.

En d’autres termes, par la vente sous condition, l’acquéreur acquiert la qualité de créancier de l’héritier-vendeur sans être subrogé à ses droits de copartageant en tant que nouveau copropriétaire.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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