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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bâtiments érigés pendant l’indivision

Les bâtiments érigés sur le terrain indivis, pendant l’indivision, doivent être considérés, jusqu’à preuve contraire, comme appartenant aux copropriétaires du terrain, pour les mêmes quotités que celui-ci.

C’est ainsi que le partage du terrain ou la cession à titre onéreux de quotités indivises dans le terrain, par un copropriétaire à un autre, donnent lieu en principe à la perception du droit de partage de 1 % (Bruxelles et Wallonie, art. 109 C. enreg.).

Le droit est dû sur la valeur du bien sur lequel l’indivision cesse ou sur la valeur des quotités cédées si l’indivision subsiste (art. 110).

Supposons qu’un tiers intervienne dans l’indivision ; il n’est donc pas devenu indivisaire en même temps que les autres, par le même acte.

Toute attribution par partage ou de cession de parts indivises à ce tiers sera soumise au droit proportionnel de la vente (12,5 %) sur les quotités dont il devient propriétaire (art. 113) et non au droit de 1 %. C’est ce que l’on appelle le « tiers acquéreur. »

Si ce tiers a participé comme les autres à l’érection d’un bâtiment, après son entrée dans l’indivision sur le terrain, la partage sera pour lui soumis au droit de 12,5 % sur sa part, sur le terrain comme sur le bâti.

En effet, en raison de l’indivisibilité de l’enregistrement (art. 4), les droits sont perçus globalement sur l’ensemble ; le tiers acquéreur le sera sur le sol mais aussi sur le bâti incorporé même si, sur cette partie, il a créé l’indivision avec les autres.

C’est pour cette raison qu’il est parfois préférable de diviser le terrain  avant de construire séparément ou de construire ensemble sur base d’une RDA réciproque (renonciation au droit d’accession).

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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