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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘indivision’

Clause d’accroissement (II)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2013, cette règle ne s’applique pas à l’indivision volontaire ; ceci dit, on peut contractualiser une neutralisation temporaire du droit de poursuivre le partage. Mais existe-t-il une indivision dans la clause […]

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J’achète en indivision avec ma société

Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.). C’est justement à ce sujet […]

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Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]

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Indivision en séparation, communauté et indemnité d’assurance

Des époux mariés sous le régime de la séparation sont propriétaires indivis d’un immeuble abritant la famille. Monsieur souscrit seul une police d’assurance du risque d’incendie du bien. Ils se séparent. L’immeuble périt par le feu. Madame réclame à l’assureur la moitié de l’indemnité au motif de ce qu’elle est propriétaire indivise pour moitié de […]

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Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins. L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul […]

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Actes exclus de la PEB

Une circulaire du 5 juillet 2013 précise le champ d’application de l’article 18, § 2, de l’ordonnance du 7 juin 2007 relative à la PEB. Il s’agit d’exclure certains actes de transaction pour lesquels la certification PEB n’a pas d’intérêt en regard de son objectif. Cet objectif est, rappelons-le, d’informer le futur cessionnaire du droit […]

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Bâtiments érigés pendant l’indivision

Les bâtiments érigés sur le terrain indivis, pendant l’indivision, doivent être considérés, jusqu’à preuve contraire, comme appartenant aux copropriétaires du terrain, pour les mêmes quotités que celui-ci. C’est ainsi que le partage du terrain ou la cession à titre onéreux de quotités indivises dans le terrain, par un copropriétaire à un autre, donnent lieu en […]

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Copropriété et infraction d’urbanisme

Une dame fut poursuivie avec son mari pour avoir, comme auteur ou coauteur, construit une marquise, une pergola et un chalet en bois sans permis d’urbanisme préalable, et pour avoir maintenu les travaux illégaux. L’arrêt de la Cour d’appel de Mons condamne l’épouse (le mari étant entre-temps décédé) et se borne à relever qu’elle était […]

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Question d’emphytéose (VIII)

Des personnes peuvent être indivises sur un droit d’emphytéose. Quel est le taux des droits d’enregistrement en cas de cession  de part indivise dans un tel droit ? Le taux de 1 % sur le bien partagé concerne les partages, les cessions à titre onéreux entre copropriétaires et la conversion de l’usufruit du conjoint survivant, en […]

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Quand un indivisaire assure seul tout l’immeuble

Un frère et une sœur sont propriétaires indivis d’un immeuble, chacun pour moitié. Le frère souscrit une assurance couvrant le risque d’incendie. Il paie la prime pour l’immeuble entier. L’immeuble est la proie des flammes. L’assureur accepte d’intervenir mais pour la moitié seulement, estimant que seul le frère était assuré. Le premier juge donne raison […]

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Clause d’accroissement (III)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Existe-t-il une indivision dans la clause d’accroissement ? Oui, en principe, lorsque les parties achètent chacun une part indivise et en disposent par une clause d’accroissement. On peut alors « sortir » d’indivision sous deux réserves. D’abord, on cédant sous […]

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Clause d’accroissement (I)

Habituellement, une clause d’accroissement est convenue entre des indivisaires, en copropriété, chacun ayant acquis une part indivise de l’immeuble. Ils conviennent alors de ce que, au premier décès, le survivant deviennent propriétaire ou usufruitier de la part de l’autre. Techniquement, il y a d’abord une acquisition en commun, chacun pour une part indivise. Ensuite, les […]

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La garantie des vices cachés quand il y a plusieurs vendeurs

Une maison est vendue. C’est la maison des parents, récemment décédés. Les enfants héritent et vendent. Un des enfants, une sœur, vivait avec les parents. Elle connaissait les problèmes affectant la maison. Justement, la saturation périodique de la fosse d’aisance provoquait une lenteur d’évacuation des eaux usées provenant de la cuisine et de la salle […]

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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