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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Copropriété et infraction d’urbanisme

Une dame fut poursuivie avec son mari pour avoir, comme auteur ou coauteur, construit une marquise, une pergola et un chalet en bois sans permis d’urbanisme préalable, et pour avoir maintenu les travaux illégaux.

L’arrêt de la Cour d’appel de Mons condamne l’épouse (le mari étant entre-temps décédé) et se borne à relever qu’elle était copropriétaire de l’immeuble et informée des travaux réalisés par son mari.

Or cela ne constitue pas un acte de participation conscient et volontaire au sens de l’article 66 du Code pénal, oppose la dame dans un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rejette le moyen. En effet, la prévention de maintien de travaux illégaux consiste dans l’abstention coupable de mettre fin à leur existence.

Cette abstention est imputable à la personne qui a autorité sur l’immeuble. Or la dame a cette qualité dès lors qu’elle a acheté le bien avec son mari et qu’elle en est restée propriétaire après le décès de celui-ci.

La Cour d’appel ne devait donc pas vérifier si les conditions de la participation étaient réunies, le délit étant commis comme auteur ou coauteur.

L’arrêt ajoute qu’une demande de régularisation ne supprime pas l’infraction de construction sans permis mais permet seulement de mettre fin à l’infraction de maintien.

L’introduction d’une demande de régularisation n’est pas élisive des infractions déjà commises.

La dame faisait encore valoir que l’ordre de remettre les lieux en état n’avait été adressé par le collège échevinal qu’à son mari, ce qui implique que, pour elle, l’autorité administrative n’a fait aucun choix.

Ce moyen est également rejeté.

L’infraction concerne des ouvrages édifiés et maintenus sans permis sur un immeuble appartenant à deux époux.

De la circonstance que l’ordre d’enlever les aménagements litigieux n’a été adressé qu’à un des copropriétaires, dit la Cour de cassation, il ne résulte pas que le même mode de réparation n’a pas été également choisi à l’égard de l’autre, la mesure étant par nature indivisible.

Cass., 10 avril 2013, rôle n° P.12.2017.F, www.juridat.be.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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