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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Clause d’accroissement (I)

Habituellement, une clause d’accroissement est convenue entre des indivisaires, en copropriété, chacun ayant acquis une part indivise de l’immeuble. Ils conviennent alors de ce que, au premier décès, le survivant deviennent propriétaire ou usufruitier de la part de l’autre. Techniquement, il y a d’abord une acquisition en commun, chacun pour une part indivise. Ensuite, les acquéreurs disposent de leurs parts indivises. L’un cède, sous condition de son prédécès, sa part, ou un usufruit sur sa part, à l’autre et ce dernier cède sa part ou un usufruit sur sa part, sous condition de son prédécès, au premier.

L’accroissement en propriété n’est pas une vente à défaut de prix ; c’est un contrat innommé voire un échange. Une cession ou constitution d’usufruit étant rémunérée par l’autre. Normalement, les opérations s’équilibrent si les chances de survie sont égales. Elles ne doivent pas être parfaitement équilibrées, le déséquilibre n’étant une cause de nullité d’un contrat que dans la rescision (exclue dans l’échange par l’article 1706 du Code civil) ou dans la lésion qualifiée qui est en réalité une responsabilité in contrahendo.

La circonstance que l’un soit plus âgé que l’autre n’exclut en principe pas l’aléa. C’est seulement quand il y a absence de tout aléa (quand il est certain qu’une partie décèdera avant l’autre), que le contrat est nul par défaut d’objet (nul et non pas requalifiable en donation comme le veut une certaine jurisprudence ; on ne peut requalifier qu’un contrat existant).

Commentaires

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  1. Avatar
    l'heureux #

    Bonjour,dans le cas d’un accroissement en usufruit ,le survivant devient usufruitier sur la part du prémourant. .A t’il le droit de demander au nu propriétaire la sortie d’indivision? Dans la rédaction des clauses il est prévu que le survivant prendra a sa charge les intérets d’emprunts non couvert par une arsd ; que devient cette stipulation si la sortie d’indivision est autorisée? Merci de m’éclairé.

    décembre 26, 2012
  2. Avatar

    En France, on considère qu’il existe une indivision quant à la propriété des biens entre une épouse survivante qui détient des droits en pleine propriété sur la moitié des biens de la communauté et un enfant qui détient des droits en nue-propriété sur l’autre moitié. Il en résulte que le nu-propriétaire est en droit de provoquer le partage (Cass., Fr., 2 mars 2004). En Belgique, je n’ai pas connaissance d’une telle jurisprudence.

    De toute façon , il n’y a pas de conversion d’usufruit car l’usufruit n’est pas successoral.

    Une sortie d’indivision ne modifie pas la charge contractuelle.

    décembre 26, 2012

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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