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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Clause d’accroissement (I)

Habituellement, une clause d’accroissement est convenue entre des indivisaires, en copropriété, chacun ayant acquis une part indivise de l’immeuble. Ils conviennent alors de ce que, au premier décès, le survivant deviennent propriétaire ou usufruitier de la part de l’autre. Techniquement, il y a d’abord une acquisition en commun, chacun pour une part indivise. Ensuite, les acquéreurs disposent de leurs parts indivises. L’un cède, sous condition de son prédécès, sa part, ou un usufruit sur sa part, à l’autre et ce dernier cède sa part ou un usufruit sur sa part, sous condition de son prédécès, au premier.

L’accroissement en propriété n’est pas une vente à défaut de prix ; c’est un contrat innommé voire un échange. Une cession ou constitution d’usufruit étant rémunérée par l’autre. Normalement, les opérations s’équilibrent si les chances de survie sont égales. Elles ne doivent pas être parfaitement équilibrées, le déséquilibre n’étant une cause de nullité d’un contrat que dans la rescision (exclue dans l’échange par l’article 1706 du Code civil) ou dans la lésion qualifiée qui est en réalité une responsabilité in contrahendo.

La circonstance que l’un soit plus âgé que l’autre n’exclut en principe pas l’aléa. C’est seulement quand il y a absence de tout aléa (quand il est certain qu’une partie décèdera avant l’autre), que le contrat est nul par défaut d’objet (nul et non pas requalifiable en donation comme le veut une certaine jurisprudence ; on ne peut requalifier qu’un contrat existant).

Commentaires

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  1. l'heureux #

    Bonjour,dans le cas d’un accroissement en usufruit ,le survivant devient usufruitier sur la part du prémourant. .A t’il le droit de demander au nu propriétaire la sortie d’indivision? Dans la rédaction des clauses il est prévu que le survivant prendra a sa charge les intérets d’emprunts non couvert par une arsd ; que devient cette stipulation si la sortie d’indivision est autorisée? Merci de m’éclairé.

    décembre 26, 2012
  2. En France, on considère qu’il existe une indivision quant à la propriété des biens entre une épouse survivante qui détient des droits en pleine propriété sur la moitié des biens de la communauté et un enfant qui détient des droits en nue-propriété sur l’autre moitié. Il en résulte que le nu-propriétaire est en droit de provoquer le partage (Cass., Fr., 2 mars 2004). En Belgique, je n’ai pas connaissance d’une telle jurisprudence.

    De toute façon , il n’y a pas de conversion d’usufruit car l’usufruit n’est pas successoral.

    Une sortie d’indivision ne modifie pas la charge contractuelle.

    décembre 26, 2012

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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