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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Clause d’accroissement (I)

Habituellement, une clause d’accroissement est convenue entre des indivisaires, en copropriété, chacun ayant acquis une part indivise de l’immeuble. Ils conviennent alors de ce que, au premier décès, le survivant deviennent propriétaire ou usufruitier de la part de l’autre. Techniquement, il y a d’abord une acquisition en commun, chacun pour une part indivise. Ensuite, les acquéreurs disposent de leurs parts indivises. L’un cède, sous condition de son prédécès, sa part, ou un usufruit sur sa part, à l’autre et ce dernier cède sa part ou un usufruit sur sa part, sous condition de son prédécès, au premier.

L’accroissement en propriété n’est pas une vente à défaut de prix ; c’est un contrat innommé voire un échange. Une cession ou constitution d’usufruit étant rémunérée par l’autre. Normalement, les opérations s’équilibrent si les chances de survie sont égales. Elles ne doivent pas être parfaitement équilibrées, le déséquilibre n’étant une cause de nullité d’un contrat que dans la rescision (exclue dans l’échange par l’article 1706 du Code civil) ou dans la lésion qualifiée qui est en réalité une responsabilité in contrahendo.

La circonstance que l’un soit plus âgé que l’autre n’exclut en principe pas l’aléa. C’est seulement quand il y a absence de tout aléa (quand il est certain qu’une partie décèdera avant l’autre), que le contrat est nul par défaut d’objet (nul et non pas requalifiable en donation comme le veut une certaine jurisprudence ; on ne peut requalifier qu’un contrat existant).

Commentaires

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  1. Avatar
    l'heureux #

    Bonjour,dans le cas d’un accroissement en usufruit ,le survivant devient usufruitier sur la part du prémourant. .A t’il le droit de demander au nu propriétaire la sortie d’indivision? Dans la rédaction des clauses il est prévu que le survivant prendra a sa charge les intérets d’emprunts non couvert par une arsd ; que devient cette stipulation si la sortie d’indivision est autorisée? Merci de m’éclairé.

    décembre 26, 2012
  2. Avatar

    En France, on considère qu’il existe une indivision quant à la propriété des biens entre une épouse survivante qui détient des droits en pleine propriété sur la moitié des biens de la communauté et un enfant qui détient des droits en nue-propriété sur l’autre moitié. Il en résulte que le nu-propriétaire est en droit de provoquer le partage (Cass., Fr., 2 mars 2004). En Belgique, je n’ai pas connaissance d’une telle jurisprudence.

    De toute façon , il n’y a pas de conversion d’usufruit car l’usufruit n’est pas successoral.

    Une sortie d’indivision ne modifie pas la charge contractuelle.

    décembre 26, 2012

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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