Carnet de route en Droit ImmobilierNov 15
La Cour de cassation, 1ère chambre néerlandophone, a rendu un arrêt le 21 juin 2019 sur une affaire concernant un schéma classique : un dirigeant nu-propriétaire qui cède son usufruit à sa société. Le but d’un tel montage est évidemment de permettre à la société d’amortir l’usufruit sur sa durée. Si l’usufruit est cédé par le […]
Lire plus arrow_forwardFév 6
Introduction L’usufruit est le droit de jouir de l’immeuble dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (art. 578 du Code civil). Le propriétaire quant à lui ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier […]
Lire plus arrow_forwardMar 29
La Cour d’appel d’Anvers vient de prendre position, de manière sévère cette fois, dans la problématique de l’amortissement de l’usufruit d’une société sur une habitation mise à la disposition du dirigeant (13 janvier 2015, rôle n° 2013/AR/2364, www.fiscalnet.be). Il s’agissait d’une construction usufruit dans laquelle le bien était utilisé à raison de 20 % pour […]
Lire plus arrow_forwardJuin 26
Un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 5 novembre 2013 (R.G. n° 2012/AR/1884), rapporté par le site Fiscalnet, illustre la tendance actuelle de l’administration à combattre les constructions usufruit sur base du rejet des frais, plutôt que par l’abus fiscal, plus compliqué à mettre en œuvre. Le système est connu : la société acquiert un […]
Lire plus arrow_forwardDéc 24
Pendant le mariage La protection du logement familial Le logement familial est protégé durant le mariage par l’article 215 du Code civil. Le principe est simple : un époux ne peut, sans l’accord de l’autre, disposer entre vifs à titre onéreux ou gratuit des droits qu’il possède sur l’immeuble qui sert au logement principal de la […]
Lire plus arrow_forwardNov 25
Un personne construit un immeuble neuf et constitue ensuite un droit d’usufruit sur l’immeuble (resté neuf sur le plan de la TVA, art. 44, §3, 1°, b) au profit de sa société. À cet effet, le propriétaire fait option (art. 8, § 2, et A.R. n° 14) et soumet la constitution du droit réel à […]
Lire plus arrow_forwardOct 23
La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ? Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable. La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. […]
Lire plus arrow_forwardJuil 24
Dans les brèves des 18, 19 et 20 mai 2013, j’ai exposé les palinodies de l’administration concernant le traitement de l’achat scindé. En voici le dernier épisode. Le Ministre des finances, Koen Geens, s’est ému des réactions que suscita la dernière position de son administration. Il a publié le communiqué suivant ce 24 juillet 2013 […]
Lire plus arrow_forwardJuin 17
L’administration annonce ce 17 juin 2013 des actions de contrôle « en vue d’augmenter le consentement à l’impôt.’ Voici son communiqué (à bon entendeur…) : « L’Administration Générale de la Fiscalité a décidé, tout comme l’année passée, d’annoncer en 2013 certaines actions de contrôle en cours ou encore à venir. De cette manière, les contribuables ont une meilleure […]
Lire plus arrow_forwardJuin 6
L’article 26, alinéa 1, CIR/92 prévoit que l’avantage anormal ou bénévole accordé à un tiers est réintégré dans la base imposable de l’entreprise qui l’accorde. On est donc taxé sur l’avantage que l’on accorde sans contrepartie raisonnable, sauf si l’avantage intervient dans la détermination des revenus imposables du bénéficiaire (ce qui ne veut pas dire […]
Lire plus arrow_forwardAvr 3
Faut-il être propriétaire pour constituer un droit d’emphytéose ? Oui, car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance […]
Lire plus arrow_forwardMar 28
Les montages usufruit / nue-propriété ne durent parfois pas toute leur vie. Il arrive qu’il faille, par exemple, liquider la société usufruitière. Pour le dirigeant, qui détient la nue-propriété, se pose alors la question de la taxation aux droits d’enregistrement, du remembrement qui découle de la remise de l’actif net à l’associé comprenant l’usufruit L’article […]
Lire plus arrow_forwardMar 11
Nous sommes toujours dans le bail de droit commun (les règles spécifiques au bail de résidence principale ou au bail commercial seront exposées plus tard). A quelles opérations s’applique l’article 1743 du Code civil ? A la vente de l’immeuble loué. Le texte le dit clairement : « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut […]
Lire plus arrow_forwardDéc 4
Habituellement, une clause d’accroissement est convenue entre des indivisaires, en copropriété, chacun ayant acquis une part indivise de l’immeuble. Ils conviennent alors de ce que, au premier décès, le survivant deviennent propriétaire ou usufruitier de la part de l’autre. Techniquement, il y a d’abord une acquisition en commun, chacun pour une part indivise. Ensuite, les […]
Lire plus arrow_forwardNov 28
Une Fondation « la Maison de la Poésie » vend un immeuble à une société gestionnaire de droits d’auteur, en se réservant un droit de jouissance d’une partie du bien, tant que dura la fondation. Lasse, 75 ans après la vente, la société de droits d’auteur veut expulser la Fondation. Selon elle, le droit réservé amputant sa […]
Lire plus arrow_forwardJuin 11
Après mes deux articles (21 avril 2011 et 10 juin 2012) sur la valeur d’un usufruit constitué sur un bien non neuf, voyons ce qu’il en est de l’usufruit soumis à la TVA. En TVA, la livraison d’un bâtiment et la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel sur un immeuble sont traités […]
Lire plus arrow_forwardJuin 10
Le précédent article sur le sujet (20 avril 2011) se terminait pas la conclusion suivante : « Le conseil qui s’impose est donc de procéder à une valorisation par un expert immobilier et par un réviseur d’entreprises rompu aux calculs de valorisation. » Fort bien, mais comment l’expert va-t-il réaliser cette valorisation ? La question est importante lorsque le […]
Lire plus arrow_forwardMai 13
Une maman loue à son fils pour une durée de 99 ans une habitation avec bois et étang (5,4 ha) au loyer annuel de 2.500 €. Selon le bail, le fils locataire doit entretenir le bois et l’étang. Les droits d’enregistrement proportionnels sont acquittés au taux de 0,2 % (art. 83 CDE) sur la somme […]
Lire plus arrow_forwardAvr 20
En matière de droit d’enregistrement, la base imposable lors de la constitution d’un usufruit ne peut être inférieure à la valeur vénale de ce droit (art. 46 CDE). L’article 47 précise ce qu’il faut entendre par valeur vénale. Cette valeur consiste dans le produit (multiplication) du revenu annuel ou à défaut la valeur locative par […]
Lire plus arrow_forwardAvr 20
En matière de droit d’enregistrement, la base imposable lors de la constitution d’un usufruit ne peut être inférieure à la valeur vénale de ce droit (art. 46 CDE). L’article 47 précise ce qu’il faut entendre par valeur vénale. Cette valeur consiste dans le produit (multiplication) du revenu annuel ou à défaut la valeur locative par […]
Lire plus arrow_forward7 mars 2021
La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]
