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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (II)

Nous sommes toujours dans le bail de droit commun (les règles spécifiques au bail de résidence principale ou au bail commercial seront exposées plus tard).

A quelles opérations s’applique l’article 1743 du Code civil ? A la vente de l’immeuble loué. Le texte le dit clairement : « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat. »

Et pourtant, la jurisprudence et la doctrine élargissent sensiblement le champ d’application de l’article 1743 car la raison de la protection accordée au locataire (favoriser l’agriculture et l’industrie) conduit à étendre cette protection à d’autres formes d’aliénation.

Notons que cette justification, qui a été adoptée par la Cour de cassation dans son arrêt du 11 janvier 1926 (Pas., 1926, I, p. 165), a été vivement critiquée par Monsieur De Page (« Traité élémentaire de droit civil belge », T IV, 3ième éd., Bruylant, Bruxelles, p. 783 et 784). Monsieur De Page considère en effet que l’article 1743 a pour seule raison d’être la protection du bailleur.

A l’époque du Code civil (loi du 15 mars 1804), la vente était le quod plerumque fit. La législation plus récente sur le bail commercial utilise d’ailleurs le terme plus large d’« aliénation » dans l’article 12 qui traite du sort du bail en cas de vente.

La ratio legis de l’article 1743 impose d’interpréter largement cette disposition et de l’appliquer à toutes formes d’aliénation, à savoir en cas d’échange, d’apport d’immeuble en société, de donation et même de leg à titre particulier. L’article 1743 est aussi d’application en cas d’aliénation d’une partie seulement du bien loué, de même qu’en cas de partage entre copropriétaires indivis (P. Wéry, « L’aliénation du bien loué », in Le droit commun du bail, Bruxelles, La Chartre, 2006, p. 465).

En cas de transmission universelle, l’ayant droit n’est pas un tiers. Il poursuit la personne de son auteur et doit donc respecter les contrats conclus par ce dernier, sans qu’il faille appeler l’article 1743. Les transmissions universelles comme la fusion et l’apport de branche d’activité sont pareillement exclues du champ d’application de l’article 1743.

L’article 1743 est également étranger à l’expropriation pour cause d’utilité publique car, en ce cas, le bail prend fin de plein droit et nait un droit à indemnité à charge de l’autorité expropriante et en faveur du preneur mis à la cause par le bailleur (Cass., 20 février 1976, Pas., 1976, I, p. 695). L’expropriation qui se solde par une cession amiable revient par contre dans le champ d’application de l’article 1743.

Les opérations que nous avons vues sont translatives de la propriété. Qu’en est-il alors lorsque seule la jouissance est transférée ? Ce sera le cas des actes de constitution, de cession ou de rétrocession d’usufruit, d’emphytéose et de superficie.

La question est importante car les acquisitions en démembrement sont aujourd’hui fréquemment pratiquées, du moins jusqu’à ce que la circulaire du 19 juillet 2012 ne vienne qualifier d’abus fiscal les acquisitions scindées tréfonds – emphytéose par des sociétés liées.

Toutefois, il reste que la seule constitution d’un droit d’emphytéose de 99 ans remplace avantageusement une vente sur le plan de la charge fiscale (0,2 % au lieu de 10 %ou 12,5 % de droits d’enregistrement), sans grande différence économique.

Il existe une jurisprudence (Civ., Bruxelles, 9 mai 1963) appliquant l’article 1743 à la cession d’usufruit (décision inédite rapportée par Y. Merchiers citant M. La  Haye et J. Vankerkhov, « Le bail commercial », Les Novelles, Droit civil, T. VI-1, Bruxelles, Larcier, 1964, p. 487).

En réalité, si le transfert de la propriété est le fait générateur de la protection du locataire par l’article 1743 du Code civil, c’est parce que ce transfert implique celui de la jouissance et met ainsi en danger le locataire. Cela signifie qu’il n’existe aucune raison de traiter différemment les opérations impliquant le seul transfert de la jouissance.

De même, on ne voit pas à quel titre il faudrait traiter différemment les actes de cession de droits réels de jouissance et ceux qui constituent un tel droit. Je pense donc que l’article 1743 du Code civil peut s’appliquer lorsqu’un bien immeuble fait l’objet d’un démembrement.

Monsieur Meunier (« La résiliation du bail commercial par l’acquéreur de droits réels démembrés », www.lexgo.be) avance aussi que « les acquéreurs de l’emphytéose ou de la superficie, en tant que titulaires du droit de jouissance sur l’immeuble, doivent être habilités, dans les conditions et pour l’une des hypothèses visées à l’article 12 de la loi de 1951, à mettre fin au bail commercial. Cette faculté devrait, par contre, être refusée à l’acquéreur du tréfonds – comme au nu-propriétaire –, dont les droits limités sur l’immeuble n’impliquent pas la jouissance de celui-ci. »

La jurisprudence et la doctrine devraient sans doute évoluer dans ce sens.

Commentaires

facebook comments:

  1. Grmf! #

    C’est intéressant, mais n’est-ce pas anecdotique, étant donné les règles particulières pour les baux de résidence principale, pour les baux commerciaux et pour les baux à ferme?

    Finalement, cela ne concerne que les baux pour les bureaux, entrepots, ateliers,… rien qui ne concerne vraiment le citoyen lambda.

    Ou je me trompe?

    mars 11, 2013
    • Vous n’avez pas tort, mais il faut être complet. Les règles sur les baux réglementés arrivent, patience.

      mars 11, 2013
      • Grmf! #

        Réaction trip rapide? J’en étais sûr… C’est vrai que la patience n’est pas mon fort.
        A lire vos deux premiers épisodes, un doute, certes furtif, m’a étreint, et je n’ai pas résisté à mon envie de réagir à vif…
        Vous voudrez bien m’excuser d’avoir douté de vous, même un furtif instant…

        mars 11, 2013

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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