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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (II)

Nous sommes toujours dans le bail de droit commun (les règles spécifiques au bail de résidence principale ou au bail commercial seront exposées plus tard).

A quelles opérations s’applique l’article 1743 du Code civil ? A la vente de l’immeuble loué. Le texte le dit clairement : « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat. »

Et pourtant, la jurisprudence et la doctrine élargissent sensiblement le champ d’application de l’article 1743 car la raison de la protection accordée au locataire (favoriser l’agriculture et l’industrie) conduit à étendre cette protection à d’autres formes d’aliénation.

Notons que cette justification, qui a été adoptée par la Cour de cassation dans son arrêt du 11 janvier 1926 (Pas., 1926, I, p. 165), a été vivement critiquée par Monsieur De Page (« Traité élémentaire de droit civil belge », T IV, 3ième éd., Bruylant, Bruxelles, p. 783 et 784). Monsieur De Page considère en effet que l’article 1743 a pour seule raison d’être la protection du bailleur.

A l’époque du Code civil (loi du 15 mars 1804), la vente était le quod plerumque fit. La législation plus récente sur le bail commercial utilise d’ailleurs le terme plus large d’« aliénation » dans l’article 12 qui traite du sort du bail en cas de vente.

La ratio legis de l’article 1743 impose d’interpréter largement cette disposition et de l’appliquer à toutes formes d’aliénation, à savoir en cas d’échange, d’apport d’immeuble en société, de donation et même de leg à titre particulier. L’article 1743 est aussi d’application en cas d’aliénation d’une partie seulement du bien loué, de même qu’en cas de partage entre copropriétaires indivis (P. Wéry, « L’aliénation du bien loué », in Le droit commun du bail, Bruxelles, La Chartre, 2006, p. 465).

En cas de transmission universelle, l’ayant droit n’est pas un tiers. Il poursuit la personne de son auteur et doit donc respecter les contrats conclus par ce dernier, sans qu’il faille appeler l’article 1743. Les transmissions universelles comme la fusion et l’apport de branche d’activité sont pareillement exclues du champ d’application de l’article 1743.

L’article 1743 est également étranger à l’expropriation pour cause d’utilité publique car, en ce cas, le bail prend fin de plein droit et nait un droit à indemnité à charge de l’autorité expropriante et en faveur du preneur mis à la cause par le bailleur (Cass., 20 février 1976, Pas., 1976, I, p. 695). L’expropriation qui se solde par une cession amiable revient par contre dans le champ d’application de l’article 1743.

Les opérations que nous avons vues sont translatives de la propriété. Qu’en est-il alors lorsque seule la jouissance est transférée ? Ce sera le cas des actes de constitution, de cession ou de rétrocession d’usufruit, d’emphytéose et de superficie.

La question est importante car les acquisitions en démembrement sont aujourd’hui fréquemment pratiquées, du moins jusqu’à ce que la circulaire du 19 juillet 2012 ne vienne qualifier d’abus fiscal les acquisitions scindées tréfonds – emphytéose par des sociétés liées.

Toutefois, il reste que la seule constitution d’un droit d’emphytéose de 99 ans remplace avantageusement une vente sur le plan de la charge fiscale (0,2 % au lieu de 10 %ou 12,5 % de droits d’enregistrement), sans grande différence économique.

Il existe une jurisprudence (Civ., Bruxelles, 9 mai 1963) appliquant l’article 1743 à la cession d’usufruit (décision inédite rapportée par Y. Merchiers citant M. La  Haye et J. Vankerkhov, « Le bail commercial », Les Novelles, Droit civil, T. VI-1, Bruxelles, Larcier, 1964, p. 487).

En réalité, si le transfert de la propriété est le fait générateur de la protection du locataire par l’article 1743 du Code civil, c’est parce que ce transfert implique celui de la jouissance et met ainsi en danger le locataire. Cela signifie qu’il n’existe aucune raison de traiter différemment les opérations impliquant le seul transfert de la jouissance.

De même, on ne voit pas à quel titre il faudrait traiter différemment les actes de cession de droits réels de jouissance et ceux qui constituent un tel droit. Je pense donc que l’article 1743 du Code civil peut s’appliquer lorsqu’un bien immeuble fait l’objet d’un démembrement.

Monsieur Meunier (« La résiliation du bail commercial par l’acquéreur de droits réels démembrés », www.lexgo.be) avance aussi que « les acquéreurs de l’emphytéose ou de la superficie, en tant que titulaires du droit de jouissance sur l’immeuble, doivent être habilités, dans les conditions et pour l’une des hypothèses visées à l’article 12 de la loi de 1951, à mettre fin au bail commercial. Cette faculté devrait, par contre, être refusée à l’acquéreur du tréfonds – comme au nu-propriétaire –, dont les droits limités sur l’immeuble n’impliquent pas la jouissance de celui-ci. »

La jurisprudence et la doctrine devraient sans doute évoluer dans ce sens.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Grmf! #

    C’est intéressant, mais n’est-ce pas anecdotique, étant donné les règles particulières pour les baux de résidence principale, pour les baux commerciaux et pour les baux à ferme?

    Finalement, cela ne concerne que les baux pour les bureaux, entrepots, ateliers,… rien qui ne concerne vraiment le citoyen lambda.

    Ou je me trompe?

    mars 11, 2013
    • Avatar

      Vous n’avez pas tort, mais il faut être complet. Les règles sur les baux réglementés arrivent, patience.

      mars 11, 2013
      • Avatar
        Grmf! #

        Réaction trip rapide? J’en étais sûr… C’est vrai que la patience n’est pas mon fort.
        A lire vos deux premiers épisodes, un doute, certes furtif, m’a étreint, et je n’ai pas résisté à mon envie de réagir à vif…
        Vous voudrez bien m’excuser d’avoir douté de vous, même un furtif instant…

        mars 11, 2013

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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