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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (II)

Nous sommes toujours dans le bail de droit commun (les règles spécifiques au bail de résidence principale ou au bail commercial seront exposées plus tard).

A quelles opérations s’applique l’article 1743 du Code civil ? A la vente de l’immeuble loué. Le texte le dit clairement : « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat. »

Et pourtant, la jurisprudence et la doctrine élargissent sensiblement le champ d’application de l’article 1743 car la raison de la protection accordée au locataire (favoriser l’agriculture et l’industrie) conduit à étendre cette protection à d’autres formes d’aliénation.

Notons que cette justification, qui a été adoptée par la Cour de cassation dans son arrêt du 11 janvier 1926 (Pas., 1926, I, p. 165), a été vivement critiquée par Monsieur De Page (« Traité élémentaire de droit civil belge », T IV, 3ième éd., Bruylant, Bruxelles, p. 783 et 784). Monsieur De Page considère en effet que l’article 1743 a pour seule raison d’être la protection du bailleur.

A l’époque du Code civil (loi du 15 mars 1804), la vente était le quod plerumque fit. La législation plus récente sur le bail commercial utilise d’ailleurs le terme plus large d’« aliénation » dans l’article 12 qui traite du sort du bail en cas de vente.

La ratio legis de l’article 1743 impose d’interpréter largement cette disposition et de l’appliquer à toutes formes d’aliénation, à savoir en cas d’échange, d’apport d’immeuble en société, de donation et même de leg à titre particulier. L’article 1743 est aussi d’application en cas d’aliénation d’une partie seulement du bien loué, de même qu’en cas de partage entre copropriétaires indivis (P. Wéry, « L’aliénation du bien loué », in Le droit commun du bail, Bruxelles, La Chartre, 2006, p. 465).

En cas de transmission universelle, l’ayant droit n’est pas un tiers. Il poursuit la personne de son auteur et doit donc respecter les contrats conclus par ce dernier, sans qu’il faille appeler l’article 1743. Les transmissions universelles comme la fusion et l’apport de branche d’activité sont pareillement exclues du champ d’application de l’article 1743.

L’article 1743 est également étranger à l’expropriation pour cause d’utilité publique car, en ce cas, le bail prend fin de plein droit et nait un droit à indemnité à charge de l’autorité expropriante et en faveur du preneur mis à la cause par le bailleur (Cass., 20 février 1976, Pas., 1976, I, p. 695). L’expropriation qui se solde par une cession amiable revient par contre dans le champ d’application de l’article 1743.

Les opérations que nous avons vues sont translatives de la propriété. Qu’en est-il alors lorsque seule la jouissance est transférée ? Ce sera le cas des actes de constitution, de cession ou de rétrocession d’usufruit, d’emphytéose et de superficie.

La question est importante car les acquisitions en démembrement sont aujourd’hui fréquemment pratiquées, du moins jusqu’à ce que la circulaire du 19 juillet 2012 ne vienne qualifier d’abus fiscal les acquisitions scindées tréfonds – emphytéose par des sociétés liées.

Toutefois, il reste que la seule constitution d’un droit d’emphytéose de 99 ans remplace avantageusement une vente sur le plan de la charge fiscale (0,2 % au lieu de 10 %ou 12,5 % de droits d’enregistrement), sans grande différence économique.

Il existe une jurisprudence (Civ., Bruxelles, 9 mai 1963) appliquant l’article 1743 à la cession d’usufruit (décision inédite rapportée par Y. Merchiers citant M. La  Haye et J. Vankerkhov, « Le bail commercial », Les Novelles, Droit civil, T. VI-1, Bruxelles, Larcier, 1964, p. 487).

En réalité, si le transfert de la propriété est le fait générateur de la protection du locataire par l’article 1743 du Code civil, c’est parce que ce transfert implique celui de la jouissance et met ainsi en danger le locataire. Cela signifie qu’il n’existe aucune raison de traiter différemment les opérations impliquant le seul transfert de la jouissance.

De même, on ne voit pas à quel titre il faudrait traiter différemment les actes de cession de droits réels de jouissance et ceux qui constituent un tel droit. Je pense donc que l’article 1743 du Code civil peut s’appliquer lorsqu’un bien immeuble fait l’objet d’un démembrement.

Monsieur Meunier (« La résiliation du bail commercial par l’acquéreur de droits réels démembrés », www.lexgo.be) avance aussi que « les acquéreurs de l’emphytéose ou de la superficie, en tant que titulaires du droit de jouissance sur l’immeuble, doivent être habilités, dans les conditions et pour l’une des hypothèses visées à l’article 12 de la loi de 1951, à mettre fin au bail commercial. Cette faculté devrait, par contre, être refusée à l’acquéreur du tréfonds – comme au nu-propriétaire –, dont les droits limités sur l’immeuble n’impliquent pas la jouissance de celui-ci. »

La jurisprudence et la doctrine devraient sans doute évoluer dans ce sens.

Commentaires

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  1. Avatar
    Grmf! #

    C’est intéressant, mais n’est-ce pas anecdotique, étant donné les règles particulières pour les baux de résidence principale, pour les baux commerciaux et pour les baux à ferme?

    Finalement, cela ne concerne que les baux pour les bureaux, entrepots, ateliers,… rien qui ne concerne vraiment le citoyen lambda.

    Ou je me trompe?

    mars 11, 2013
    • Avatar

      Vous n’avez pas tort, mais il faut être complet. Les règles sur les baux réglementés arrivent, patience.

      mars 11, 2013
      • Avatar
        Grmf! #

        Réaction trip rapide? J’en étais sûr… C’est vrai que la patience n’est pas mon fort.
        A lire vos deux premiers épisodes, un doute, certes furtif, m’a étreint, et je n’ai pas résisté à mon envie de réagir à vif…
        Vous voudrez bien m’excuser d’avoir douté de vous, même un furtif instant…

        mars 11, 2013

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Habitat groupé et TVA

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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