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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘superficie’

Les risques de la RDA VI

Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021. La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177. Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou […]

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Accession et TVA : nouveauté dans le Commentaire TVA

L’indemnité d’accession concernant un bâtiment neuf est-elle soumise à TVA ? J’avais déjà réalisé une publication en 2016 sur le sujet (https://gillescarnoy.be/2016/09/07/lindemnite-daccession-est-elle-soumise-a-la-tva/). Je soulignais que la notion de « livraison » en TVA a un champ d’application plus large que celui d’une mutation en droits d’enregistrement. Dans la mesure où l’accession suppose que le propriétaire ait préalablement accordé […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Propriété en volume : un arrêt de principe ?

Il s’agit d’une ferme en région liégeoise. Le père et son épouse décident de faire donation à leurs deux enfants d’une partie de la bâtisse. À cet effet, ils divisent l’immeuble en trois parties : Un appartement pour le premier fils, Un appartement pour le second fils, Le reste en indivision familiale. Et les donateurs se […]

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L’indemnité d’accession est-elle soumise à la TVA ?

La problématique réside dans la question de savoir si l’accession prévue par la Code civil, qui permet au propriétaire d’un fonds d’acquérir moyennant indemnisation la propriété des constructions érigées par un tiers sur ledit fonds, est soumise à la TVA. La réponse donnée à cette question a une certaine incidence pour les promotions immobilières basées […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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Les droits du superficiaire sur les constructions existantes

Le droit de superficie consiste à disposer d’un droit de propriété temporaire de cinquante ans maximum sur des bâtiments, ouvrages ou plantations érigés sur le fonds d’autrui (art. 1er de la loi du 24 janvier 1824). Depuis la loi du 25 avril 2014, il faut ajouter au-dessus et même en-dessous du fonds d’un tiers, tiers […]

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Dissocier la propriété sol / sursol

L’ACP de la résidence Picasso et des copropriétaires sont en litige avec le promoteur. La question porte sur l’interprétation de l’acte de base qui fixe les droits respectifs. Au cœur du débat se trouvent des parkings extérieurs que le promoteur prétend s’être réservé. Ces parkings sont-ils privatifs ? Il ressortait de l’acte de base que les […]

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La propriété des volumes

On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes. Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ? En principe, la […]

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Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs. Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti. […]

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Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion. Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin. L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles […]

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Emphytéose à 2 % ou à 0,5 %, mais plus à 0,2 %

L’avant-projet de loi-programme augmente le tarif des droits d’emphytéose ou de superficie à 2 % avec effet au 1er juillet 2013. Actuellement (art. 83 C. enreg.), pour l’application des droits d’enregistrement, les contrats constitutifs de droits d’emphytéose ou de superficie (et leurs cessions) sont assimilés aux baux. Et les baux sont soumis  au droit proportionnel […]

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Emphytéose : de 0,2 % à 2 % ?

On en sait un peu plus sur le dernier contrôle budgétaire. Il se dit que parmi les mesures envisagées par le gouvernement fédéral pour tenir le budget dans les normes européennes, les droits d’enregistrement seront cette fois mis à contribution. Le droit général fixe serait doublé, de 25 € à 50 €. Le droit proportionnel […]

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Question d’emphytéose (VI)

Faut-il être propriétaire pour constituer un droit d’emphytéose ? Oui, car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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