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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La propriété des volumes

On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes.

Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ?

En principe, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (art. 552 du Code civil).

Mais l’article 553 du semble permettre qu’une propriété tierce soit établie au-dessus du sol :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Comme on le voit cette disposition ne prévoit l’acquisition d’une propriété en surplomb que par usucapion ; mais est-ce possible conventionnellement, par l’autonomie de la volonté ?

Les dispositions en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis ne règlent pas cette situation.

Les articles 577-3 du Code civil et suivants organisent le statut de lots privatifs insérés dans une indivision portant notamment sur le sol. Il n’y a donc pas dissociation de la propriété du volume et du sol.

Le problème se situe dans l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 qui dispose que « le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. »

Ce droit est par essence temporaire et ne peut excéder cinquante ans selon l’article 4 qui est d’ordre public.

L’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ne porte pas sur le sous-sol car il est question du droit d’avoir des bâtiments sur un fond appartenant à autrui, et non sous.

On peut donc diviser la propriété d’un sous-sol en tranches ; cela se conçoit pour le passage de transport de personnes (métro, train) en sous-sol.

Mais en l’état de notre droit, on ne peut diviser en volumes la propriété en sur-sol. C’est regrettable.

On remédie à cette situation en créant une servitude de surplomb. Le procédé est licite mais devra-t-il être requalifié en droit de superficie temporaire ?

En France, la propriété des volumes est reconnue et de nombreux édifices sont construits de la sorte.

Cela a permis le développement de résidences ou de bureau au-dessus de centres commerciaux, ou la mise en œuvre de projets mixtes public – privé.

En Belgique les praticiens réclament l’institution à grands cris ; son prophète incontesté est le professeur Verheyden-Jeanmart (« De la propriété », J.T., 2004, bicentenaire du Code civil, p. 279).

Notons que le même problème se pose lorsque le propriétaire du sol a renoncé à l’accession. La propriété de la construction reste acquise à son bâtisseur mais, au terme du droit de superficie,  il aura besoin d’un titre d’occupation.

Ce titre peut être une servitude d’appui au sol.

En revanche, si la construction n’est pas reliée au sol, le problème se posera à nouveau quant à la servitude de surplomb.

C’est un problème que l’on rencontre dans le développement de logement dans le cadre de projets de CLT.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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