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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La propriété des volumes

On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes.

Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ?

En principe, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (art. 552 du Code civil).

Mais l’article 553 du semble permettre qu’une propriété tierce soit établie au-dessus du sol :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Comme on le voit cette disposition ne prévoit l’acquisition d’une propriété en surplomb que par usucapion ; mais est-ce possible conventionnellement, par l’autonomie de la volonté ?

Les dispositions en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis ne règlent pas cette situation.

Les articles 577-3 du Code civil et suivants organisent le statut de lots privatifs insérés dans une indivision portant notamment sur le sol. Il n’y a donc pas dissociation de la propriété du volume et du sol.

Le problème se situe dans l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 qui dispose que « le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. »

Ce droit est par essence temporaire et ne peut excéder cinquante ans selon l’article 4 qui est d’ordre public.

L’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ne porte pas sur le sous-sol car il est question du droit d’avoir des bâtiments sur un fond appartenant à autrui, et non sous.

On peut donc diviser la propriété d’un sous-sol en tranches ; cela se conçoit pour le passage de transport de personnes (métro, train) en sous-sol.

Mais en l’état de notre droit, on ne peut diviser en volumes la propriété en sur-sol. C’est regrettable.

On remédie à cette situation en créant une servitude de surplomb. Le procédé est licite mais devra-t-il être requalifié en droit de superficie temporaire ?

En France, la propriété des volumes est reconnue et de nombreux édifices sont construits de la sorte.

Cela a permis le développement de résidences ou de bureau au-dessus de centres commerciaux, ou la mise en œuvre de projets mixtes public – privé.

En Belgique les praticiens réclament l’institution à grands cris ; son prophète incontesté est le professeur Verheyden-Jeanmart (« De la propriété », J.T., 2004, bicentenaire du Code civil, p. 279).

Notons que le même problème se pose lorsque le propriétaire du sol a renoncé à l’accession. La propriété de la construction reste acquise à son bâtisseur mais, au terme du droit de superficie,  il aura besoin d’un titre d’occupation.

Ce titre peut être une servitude d’appui au sol.

En revanche, si la construction n’est pas reliée au sol, le problème se posera à nouveau quant à la servitude de surplomb.

C’est un problème que l’on rencontre dans le développement de logement dans le cadre de projets de CLT.

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Wallonie : où sont passés les renseignements urbanistiques ?

Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans. L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le […]

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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