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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La propriété des volumes

On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes.

Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ?

En principe, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (art. 552 du Code civil).

Mais l’article 553 du semble permettre qu’une propriété tierce soit établie au-dessus du sol :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Comme on le voit cette disposition ne prévoit l’acquisition d’une propriété en surplomb que par usucapion ; mais est-ce possible conventionnellement, par l’autonomie de la volonté ?

Les dispositions en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis ne règlent pas cette situation.

Les articles 577-3 du Code civil et suivants organisent le statut de lots privatifs insérés dans une indivision portant notamment sur le sol. Il n’y a donc pas dissociation de la propriété du volume et du sol.

Le problème se situe dans l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 qui dispose que « le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. »

Ce droit est par essence temporaire et ne peut excéder cinquante ans selon l’article 4 qui est d’ordre public.

L’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ne porte pas sur le sous-sol car il est question du droit d’avoir des bâtiments sur un fond appartenant à autrui, et non sous.

On peut donc diviser la propriété d’un sous-sol en tranches ; cela se conçoit pour le passage de transport de personnes (métro, train) en sous-sol.

Mais en l’état de notre droit, on ne peut diviser en volumes la propriété en sur-sol. C’est regrettable.

On remédie à cette situation en créant une servitude de surplomb. Le procédé est licite mais devra-t-il être requalifié en droit de superficie temporaire ?

En France, la propriété des volumes est reconnue et de nombreux édifices sont construits de la sorte.

Cela a permis le développement de résidences ou de bureau au-dessus de centres commerciaux, ou la mise en œuvre de projets mixtes public – privé.

En Belgique les praticiens réclament l’institution à grands cris ; son prophète incontesté est le professeur Verheyden-Jeanmart (« De la propriété », J.T., 2004, bicentenaire du Code civil, p. 279).

Notons que le même problème se pose lorsque le propriétaire du sol a renoncé à l’accession. La propriété de la construction reste acquise à son bâtisseur mais, au terme du droit de superficie,  il aura besoin d’un titre d’occupation.

Ce titre peut être une servitude d’appui au sol.

En revanche, si la construction n’est pas reliée au sol, le problème se posera à nouveau quant à la servitude de surplomb.

C’est un problème que l’on rencontre dans le développement de logement dans le cadre de projets de CLT.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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