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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La propriété des volumes

On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes.

Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ?

En principe, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (art. 552 du Code civil).

Mais l’article 553 du semble permettre qu’une propriété tierce soit établie au-dessus du sol :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Comme on le voit cette disposition ne prévoit l’acquisition d’une propriété en surplomb que par usucapion ; mais est-ce possible conventionnellement, par l’autonomie de la volonté ?

Les dispositions en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis ne règlent pas cette situation.

Les articles 577-3 du Code civil et suivants organisent le statut de lots privatifs insérés dans une indivision portant notamment sur le sol. Il n’y a donc pas dissociation de la propriété du volume et du sol.

Le problème se situe dans l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 qui dispose que « le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. »

Ce droit est par essence temporaire et ne peut excéder cinquante ans selon l’article 4 qui est d’ordre public.

L’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ne porte pas sur le sous-sol car il est question du droit d’avoir des bâtiments sur un fond appartenant à autrui, et non sous.

On peut donc diviser la propriété d’un sous-sol en tranches ; cela se conçoit pour le passage de transport de personnes (métro, train) en sous-sol.

Mais en l’état de notre droit, on ne peut diviser en volumes la propriété en sur-sol. C’est regrettable.

On remédie à cette situation en créant une servitude de surplomb. Le procédé est licite mais devra-t-il être requalifié en droit de superficie temporaire ?

En France, la propriété des volumes est reconnue et de nombreux édifices sont construits de la sorte.

Cela a permis le développement de résidences ou de bureau au-dessus de centres commerciaux, ou la mise en œuvre de projets mixtes public – privé.

En Belgique les praticiens réclament l’institution à grands cris ; son prophète incontesté est le professeur Verheyden-Jeanmart (« De la propriété », J.T., 2004, bicentenaire du Code civil, p. 279).

Notons que le même problème se pose lorsque le propriétaire du sol a renoncé à l’accession. La propriété de la construction reste acquise à son bâtisseur mais, au terme du droit de superficie,  il aura besoin d’un titre d’occupation.

Ce titre peut être une servitude d’appui au sol.

En revanche, si la construction n’est pas reliée au sol, le problème se posera à nouveau quant à la servitude de surplomb.

C’est un problème que l’on rencontre dans le développement de logement dans le cadre de projets de CLT.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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