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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Propriété’

Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds. Introduction Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi. L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) […]

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Propriété en volume : un arrêt de principe

Il s’agit d’une ferme en région liégeoise. Le père et son épouse décident de faire donation à leurs deux enfants d’une partie de la bâtisse. À cet effet, ils divisent l’immeuble en trois parties : Un appartement pour le premier fils, Un appartement pour le second fils, Le reste en indivision familiale. Et les donateurs se […]

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Clause d’accroissement (II)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2013, cette règle ne s’applique pas à l’indivision volontaire ; ceci dit, on peut contractualiser une neutralisation temporaire du droit de poursuivre le partage. Mais existe-t-il une indivision dans la clause […]

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Trouble de voisinage : avec et sans faute

La théorie des troubles de voisinage s’appuie sur l’article 544 du Code civil. Un arrêt fameux de la Cour de cassation du 6 avril 1960 a défini le fondement de cette théorie : « Attendu que l’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose. Attendu que, les propriétaires […]

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Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins. L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul […]

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Propriétés imbriquées

Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre. Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ? En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit : […]

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Dissocier la propriété sol / sursol

L’ACP de la résidence Picasso et des copropriétaires sont en litige avec le promoteur. La question porte sur l’interprétation de l’acte de base qui fixe les droits respectifs. Au cœur du débat se trouvent des parkings extérieurs que le promoteur prétend s’être réservé. Ces parkings sont-ils privatifs ? Il ressortait de l’acte de base que les […]

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La propriété des volumes

On fait appel à la division de la propriété en volumes quand il n’existe pas ou n’existera pas de parties communes entre les lots. Des servitudes (appui, surplomb, passage, canalisation, etc.), règlent la coexistence des volumes. Peut-on organiser la propriété en volumes dissocié du sol portant sur une tranche tridimensionnelle et homogène d’espace ? En principe, la […]

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Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs. Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti. […]

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Il faut fermer les portes à clef

La responsabilité civile requiert trois éléments : une faute, un dommage et un lien de causalité nécessaire entre la faute et le dommage. Il faut un lien de causalité et non de probabilité ; il est requis que, sans la faute, le dommage tel qu’il s’est produit, ne serait pas survenu. Dans un arrêt du 22 avril […]

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Meurtre à la tontine

Cela se passe en France. Le 22 juillet 1994, Monsieur et Madame font l’acquisition d’une maison d’habitation par un acte comportant une clause d’accroissement. Le 8 août 2000, Monsieur assassine Madame et met fin à ses jours un peu plus tard, le 11 août 2000. Qui va hériter de la maison ? Les enfants de Monsieur […]

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La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur. Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain. La constitution, la cession et […]

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Groupe d’Epargne Solidaire

Terminons nos actus sur la tontine par une formule de tontine qui rejoint l’origine du système (les Communautés monastiques et l’épargne villageoise africaine). Dans les Groupes d’Epargne Solidaire les membres mutualisent une épargne mensuelle en vue d’accéder au logement. Cette épargne servira à permettre à chaque participant (après une période de quatre mois) de constituer […]

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Clause d’accroissement (III)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Existe-t-il une indivision dans la clause d’accroissement ? Oui, en principe, lorsque les parties achètent chacun une part indivise et en disposent par une clause d’accroissement. On peut alors « sortir » d’indivision sous deux réserves. D’abord, on cédant sous […]

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Clause d’accroissement (I)

Habituellement, une clause d’accroissement est convenue entre des indivisaires, en copropriété, chacun ayant acquis une part indivise de l’immeuble. Ils conviennent alors de ce que, au premier décès, le survivant deviennent propriétaire ou usufruitier de la part de l’autre. Techniquement, il y a d’abord une acquisition en commun, chacun pour une part indivise. Ensuite, les […]

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Un nouveau droit réel en France : le droit de jouissance spéciale

Une Fondation « la Maison de la Poésie » vend un immeuble  à une société gestionnaire de droits d’auteur, en se réservant un droit de jouissance d’une partie du bien, tant que dura la fondation. Lasse, 75 ans après la vente, la société de droits d’auteur veut expulser la Fondation. Selon elle, le droit réservé amputant sa […]

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Le droit de rétention est-il un droit réel ?

Un transporteur maritime exerce un droit de rétention sur des remorques en raison du non paiement du prix du fret. Le fret était dû par le locataire des remorques, pas par le propriétaire. Ce droit de rétention pouvait-il être opposé au propriétaire de ces biens mobiliers corporels, dès lors que ce propriétaire n’était pas le […]

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Comment transmettre des immeubles au conjoint sans prélèvement fiscal

Après une pénible maladie, une personne décède en laissant comme héritiers sa femme et ses deux enfants. Il était marié sous le régime de la communauté légale. Peu avant son décès, il avait modifié le contrat de mariage, par acte notarié, pour apporter deux immeubles en communauté. L’acte d’apport prévoyait qu’au décès de Monsieur, le […]

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Les fissures

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]

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Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché.

Par exemple :

« L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et ne sont pas sous garantie du Promoteur ou de l’entrepreneur. Leur réparation est à charge de l’acquéreur. »

Ou encore :

« A aucun moment, pas même à la réception provisoire, le vendeur ne peut être tenu responsable des fissures d’enduits ou de boiseries ceux-ci subissant nécessairement un retrait normal pendant les mois qui suivent leur mise en œuvre. »

Les fissures sont alors contractuellement vues comme un phénomène prévisible et naturel, presque mécanique, exempt de tout caractère vicieux.

De fait, les fissures ne sont pas nécessairement l’effet d’une pathologie liée à la structure du bâtiment ou à la nature du terrain.

Ces fissures, appelées microfissures, fissures d’enduit ou fissures superficielles, sont généralement filiformes, peu profondes et dépassent rarement 0,2 mm de large.

Elles ne mettent pas en péril la stabilité de l’ouvrage et n’exposent en principe pas le bâtiment au risque d’infiltration d’eau.

Elles n’ont en principe pas les mêmes directions que les fissures structurelles.

Les clauses en question sont-elles licites au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

Oui, indiscutablement, pour deux raisons :

  1. Ces clauses ne visent pas un vice caché, c’est-à-dire un défaut de la chose, tant qu’elles restent dans le domaine du phénomène non vicieux mais techniquement naturel. Elles n’exonèrent pas le promoteur des fissures structurelles.
  1. De manière plus générales, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties. Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant au début des fissures, c’est cela qui peut être livré (conforme car décrit comme tel) et le régime des garanties ne peut être invoqué lorsque la question est réglée au stade de la délivrance conforme.

Bref, il faut bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie.

Les clauses descriptives, entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites.

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