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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds.

Introduction

Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi.

L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) ne préconise pas davantage une méthode d’évaluation.

Enfin, le service sécurité juridique de l’Administration générale de la Documentation Patrimoniale de Namur ne préconise pas davantage une méthode d’évaluation : il m’a été dit que la tâche d’évaluation incombe aux notaires.

Aussi, en pratique, dans les demandes soumises au SDA, un rapport d’évaluation établi par un expert est systématiquement utilisé.

En dehors du rapport d’expertise, il faut s’en référer à la doctrine. Les praticiens sont en effet confrontés à la nécessité d’évaluer un droit d’emphytéose dans le cadre des successions.

Méthode d’évaluation

La méthode préconisée par la doctrine pour évaluer un droit d’emphytéose est la suivante (Culot, A., « Droits de succession et de mutation par décès – Taxe compensatoire des droits de succession », Rép. not., Tome XV, Droit fiscal, Livre 2/1, Bruxelles, Larcier, 2009, n° 623-1 ; I. Durant, Droit des biens, Bruxelles, Larcier, n° 500) :

  • Tout d’abord, il faut établir la différence entre la valeur locative annuelle normale du bien et la redevance annuelle à verser au tréfoncier (sauf si l’ensemble des redevances ont déjà été versées) ;
    • Si cette différence est négative, la valeur vénale du droit d’emphytéose est nulle ;
    • Si cette différence est positive, la valeur vénale du droit d’emphytéose est égale à la capitalisation de cette différence pour la durée restant à courir ;
  • Il faut éventuellement ajouter à cela la valeur des constructions érigées par l’emphytéote :
    • Si elles sont indemnisables par le tréfoncier, à cette valeur d’indemnisation ;
    • Si elles ne le sont pas, selon la méthode susdécrite.

La valeur du tréfonds est quant à elle égale à la différence entre la valeur de la pleine propriété et celle de l’emphytéose.

Il faut cependant augmenter la valeur du tréfonds de la plus-value latente sur les constructions érigées par l’emphytéose, à condition que :

  • L’éventuelle indemnisation due à l’emphytéote soit inférieure à la valeur vénale de ces constructions ; et que
  • L’emphytéote ait interdiction de détruire ce qu’il aurait bâti ou qu’il ait l’obligation de construire un ou des bâtiments.

En pratique, cette méthode de valorisation revient à appliquer la méthode de valorisation préconisée par le SDA en matière d’usufruit.

Cette méthode est la suivante :

Valeur de l’emphytéose = (VL/R) * (1-(1/(1+R))N

Où :

  • VL est la valeur locative annuelle nette (soit la valeur locative moins les redevances emphytéotiques et les charges) ;
  • R est le taux de rendement locatif ; R est obtenu en divisant VL (sans soustraction des redevances emphytéotiques) par la valeur de la pleine propriété ;
  • N est la durée (restante) du droit d’emphytéose.

Application l’espèce

Supposons que la redevance annuelle recognitive soit d’1 €. Il faudra soustraire de la valeur locative 1 € de redevance annuelle, les impôts et taxes grevant les immeubles et les coûts annuels d’entretien.

La durée N à prendre en considération est par exemple de 84 ans.

Dans la mesure où il n’y a pas d’obligation de construire, la valeur du tréfonds n’augmentera pas.

La valeur de l’emphytéose peut cependant augmenter en proportion de la valeur en pleine propriété des constructions.

L’immeuble a une valeur de pleine propriété de 1.000.000 € et, après charges, une valeur locative nette annuelle de 40.000 €.

La valeur de l’emphytéose sera égale à :

(40.000/0,04) * (1-(1/(1,04))84 = 962.914,90 €

La valeur du tréfonds est donc, par différence, de 37.085,10 €.

La photo : la Claire Maison avenue Brugmann 421 à Uccle (Maurice Houyoux, 1935). Bel immeuble moderniste avec fenêtres en bandeau.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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