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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds.

Introduction

Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi.

L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) ne préconise pas davantage une méthode d’évaluation.

Enfin, le service sécurité juridique de l’Administration générale de la Documentation Patrimoniale de Namur ne préconise pas davantage une méthode d’évaluation : il m’a été dit que la tâche d’évaluation incombe aux notaires.

Aussi, en pratique, dans les demandes soumises au SDA, un rapport d’évaluation établi par un expert est systématiquement utilisé.

En dehors du rapport d’expertise, il faut s’en référer à la doctrine. Les praticiens sont en effet confrontés à la nécessité d’évaluer un droit d’emphytéose dans le cadre des successions.

Méthode d’évaluation

La méthode préconisée par la doctrine pour évaluer un droit d’emphytéose est la suivante (Culot, A., « Droits de succession et de mutation par décès – Taxe compensatoire des droits de succession », Rép. not., Tome XV, Droit fiscal, Livre 2/1, Bruxelles, Larcier, 2009, n° 623-1 ; I. Durant, Droit des biens, Bruxelles, Larcier, n° 500) :

  • Tout d’abord, il faut établir la différence entre la valeur locative annuelle normale du bien et la redevance annuelle à verser au tréfoncier (sauf si l’ensemble des redevances ont déjà été versées) ;
    • Si cette différence est négative, la valeur vénale du droit d’emphytéose est nulle ;
    • Si cette différence est positive, la valeur vénale du droit d’emphytéose est égale à la capitalisation de cette différence pour la durée restant à courir ;
  • Il faut éventuellement ajouter à cela la valeur des constructions érigées par l’emphytéote :
    • Si elles sont indemnisables par le tréfoncier, à cette valeur d’indemnisation ;
    • Si elles ne le sont pas, selon la méthode susdécrite.

La valeur du tréfonds est quant à elle égale à la différence entre la valeur de la pleine propriété et celle de l’emphytéose.

Il faut cependant augmenter la valeur du tréfonds de la plus-value latente sur les constructions érigées par l’emphytéose, à condition que :

  • L’éventuelle indemnisation due à l’emphytéote soit inférieure à la valeur vénale de ces constructions ; et que
  • L’emphytéote ait interdiction de détruire ce qu’il aurait bâti ou qu’il ait l’obligation de construire un ou des bâtiments.

En pratique, cette méthode de valorisation revient à appliquer la méthode de valorisation préconisée par le SDA en matière d’usufruit.

Cette méthode est la suivante :

Valeur de l’emphytéose = (VL/R) * (1-(1/(1+R))N

Où :

  • VL est la valeur locative annuelle nette (soit la valeur locative moins les redevances emphytéotiques et les charges) ;
  • R est le taux de rendement locatif ; R est obtenu en divisant VL (sans soustraction des redevances emphytéotiques) par la valeur de la pleine propriété ;
  • N est la durée (restante) du droit d’emphytéose.

Application l’espèce

Supposons que la redevance annuelle recognitive soit d’1 €. Il faudra soustraire de la valeur locative 1 € de redevance annuelle, les impôts et taxes grevant les immeubles et les coûts annuels d’entretien.

La durée N à prendre en considération est par exemple de 84 ans.

Dans la mesure où il n’y a pas d’obligation de construire, la valeur du tréfonds n’augmentera pas.

La valeur de l’emphytéose peut cependant augmenter en proportion de la valeur en pleine propriété des constructions.

L’immeuble a une valeur de pleine propriété de 1.000.000 € et, après charges, une valeur locative nette annuelle de 40.000 €.

La valeur de l’emphytéose sera égale à :

(40.000/0,04) * (1-(1/(1,04))84 = 962.914,90 €

La valeur du tréfonds est donc, par différence, de 37.085,10 €.

La photo : la Claire Maison avenue Brugmann 421 à Uccle (Maurice Houyoux, 1935). Bel immeuble moderniste avec fenêtres en bandeau.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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