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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds.

Introduction

Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi.

L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) ne préconise pas davantage une méthode d’évaluation.

Enfin, le service sécurité juridique de l’Administration générale de la Documentation Patrimoniale de Namur ne préconise pas davantage une méthode d’évaluation : il m’a été dit que la tâche d’évaluation incombe aux notaires.

Aussi, en pratique, dans les demandes soumises au SDA, un rapport d’évaluation établi par un expert est systématiquement utilisé.

En dehors du rapport d’expertise, il faut s’en référer à la doctrine. Les praticiens sont en effet confrontés à la nécessité d’évaluer un droit d’emphytéose dans le cadre des successions.

Méthode d’évaluation

La méthode préconisée par la doctrine pour évaluer un droit d’emphytéose est la suivante (Culot, A., « Droits de succession et de mutation par décès – Taxe compensatoire des droits de succession », Rép. not., Tome XV, Droit fiscal, Livre 2/1, Bruxelles, Larcier, 2009, n° 623-1 ; I. Durant, Droit des biens, Bruxelles, Larcier, n° 500) :

  • Tout d’abord, il faut établir la différence entre la valeur locative annuelle normale du bien et la redevance annuelle à verser au tréfoncier (sauf si l’ensemble des redevances ont déjà été versées) ;
    • Si cette différence est négative, la valeur vénale du droit d’emphytéose est nulle ;
    • Si cette différence est positive, la valeur vénale du droit d’emphytéose est égale à la capitalisation de cette différence pour la durée restant à courir ;
  • Il faut éventuellement ajouter à cela la valeur des constructions érigées par l’emphytéote :
    • Si elles sont indemnisables par le tréfoncier, à cette valeur d’indemnisation ;
    • Si elles ne le sont pas, selon la méthode susdécrite.

La valeur du tréfonds est quant à elle égale à la différence entre la valeur de la pleine propriété et celle de l’emphytéose.

Il faut cependant augmenter la valeur du tréfonds de la plus-value latente sur les constructions érigées par l’emphytéose, à condition que :

  • L’éventuelle indemnisation due à l’emphytéote soit inférieure à la valeur vénale de ces constructions ; et que
  • L’emphytéote ait interdiction de détruire ce qu’il aurait bâti ou qu’il ait l’obligation de construire un ou des bâtiments.

En pratique, cette méthode de valorisation revient à appliquer la méthode de valorisation préconisée par le SDA en matière d’usufruit.

Cette méthode est la suivante :

Valeur de l’emphytéose = (VL/R) * (1-(1/(1+R))N

Où :

  • VL est la valeur locative annuelle nette (soit la valeur locative moins les redevances emphytéotiques et les charges) ;
  • R est le taux de rendement locatif ; R est obtenu en divisant VL (sans soustraction des redevances emphytéotiques) par la valeur de la pleine propriété ;
  • N est la durée (restante) du droit d’emphytéose.

Application l’espèce

Supposons que la redevance annuelle recognitive soit d’1 €. Il faudra soustraire de la valeur locative 1 € de redevance annuelle, les impôts et taxes grevant les immeubles et les coûts annuels d’entretien.

La durée N à prendre en considération est par exemple de 84 ans.

Dans la mesure où il n’y a pas d’obligation de construire, la valeur du tréfonds n’augmentera pas.

La valeur de l’emphytéose peut cependant augmenter en proportion de la valeur en pleine propriété des constructions.

L’immeuble a une valeur de pleine propriété de 1.000.000 € et, après charges, une valeur locative nette annuelle de 40.000 €.

La valeur de l’emphytéose sera égale à :

(40.000/0,04) * (1-(1/(1,04))84 = 962.914,90 €

La valeur du tréfonds est donc, par différence, de 37.085,10 €.

La photo : la Claire Maison avenue Brugmann 421 à Uccle (Maurice Houyoux, 1935). Bel immeuble moderniste avec fenêtres en bandeau.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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