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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Superficie et emphytéose’

Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds. Introduction Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi. L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) […]

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Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]

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Les risques de la RDA (III)

Dans une promotion immobilière en RDA, le superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire doit donc se déplacer. Pour éviter cela, il est commode que le propriétaire du sol donne un mandat au promoteur pour signer l’acte avec […]

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Les options croisées et l’abus fiscal 

Rappelons que l’abus fiscal n’est pas une fraude ni une simulation mais seulement un acte méconnaissant l’objectif de la loi, dans un but fiscal. L’abus fiscal est subsidiaire. Cette règle anti-évitement ne peut être utilisée que lorsque la méthode d’interprétation ordinaire, les dispositions techniques du Code, les dispositions spéciales relatives à la lutte contre l’évasion […]

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Taxation de l’emphytéose

Les membres d’une famille apportent des immeubles en société et se font concéder un  droit d’emphytéose sur ces immeubles. L’objectif est sans doute d’entrer dans un cadre de gestion efficace de l’indivision tout en continuant à disposer de revenus immobiliers propres. Il est prévu que la rémunération de l’emphytéose est double. D’une part, les membres […]

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La taxation du remembrement tréfonds – emphytéose

Tout le monde se souvient de la pratique de l’achat scindé à l’époque bénie où l’abus fiscal n’existait pas. À certaines conditions balisées par les décisions du SDA, deux sociétés liées pouvaient acquérir, l’une un droit d’emphytéose de 99 ans et l’autre le droit résiduaire de propriété. La valeur du droit d’emphytéose représentait 95 % […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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Les droits du superficiaire sur les constructions existantes

Le droit de superficie consiste à disposer d’un droit de propriété temporaire de cinquante ans maximum sur des bâtiments, ouvrages ou plantations érigés sur le fonds d’autrui (art. 1er de la loi du 24 janvier 1824). Depuis la loi du 25 avril 2014, il faut ajouter au-dessus et même en-dessous du fonds d’un tiers, tiers […]

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Emphytéose loco vente

En  pratique,  l’emphytéote  dispose  des  mêmes  prérogatives qu’un propriétaire,  si ce n’est le droit de réaliser le bien en pleine propriété, et ce pour une durée très importante. On dit que l’emphytéote a la propriété fonctionnelle mais non patrimoniale de l’immeuble. La valeur actualisée de ce droit peut presque atteindre celle de la pleine propriété. […]

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Vente d’immeuble avec réserve d’emphytéose

Comment appliquer les droits d’enregistrement en cas de vente d’un immeuble avec réserve du droit d’emphytéose ? Une décision administrative du 12 juin 2008, n° EE/102.607, répond à cette question. La base imposable du droit de vente « ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis » (art. 46 C.enr.). S’il s’agit […]

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Emphytéose à 2 % ou à 0,5 %, mais plus à 0,2 %

L’avant-projet de loi-programme augmente le tarif des droits d’emphytéose ou de superficie à 2 % avec effet au 1er juillet 2013. Actuellement (art. 83 C. enreg.), pour l’application des droits d’enregistrement, les contrats constitutifs de droits d’emphytéose ou de superficie (et leurs cessions) sont assimilés aux baux. Et les baux sont soumis  au droit proportionnel […]

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Emphytéose : de 0,2 % à 2 % ?

On en sait un peu plus sur le dernier contrôle budgétaire. Il se dit que parmi les mesures envisagées par le gouvernement fédéral pour tenir le budget dans les normes européennes, les droits d’enregistrement seront cette fois mis à contribution. Le droit général fixe serait doublé, de 25 € à 50 €. Le droit proportionnel […]

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RDA à titre gratuit

Dans une promotion immobilière, il est fréquent que le promoteur n’achète pas le terrain. Il demande au propriétaire l’autorisation de construire sur son terrain, avec renonciation au droit d’accession. Lorsque le promoteur vendra ses appartements, le propriétaire du sol viendra vendre la quote-part du terrain, à meilleur prix puisqu’il vendra bâti. Le client final ne […]

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La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur. Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain. La constitution, la cession et […]

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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