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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les risques de la RDA VI

Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021.

La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177.

Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations ».

Il faut donc définir le volume, objet ou assiette du droit.

Du reste, l’article 3.179, alinéa  2, précise que « le superficiaire ne dispose d’aucune prérogative sur les volumes sur, au-dessus ou en dessous du fonds, expressément exclus de son droit… »

Les RDA devront circonscrire dans l’espace le volume dans lequel le superficiaire pourra déployer son droit, établir ses constructions.

Au moment de l’acte il faudra donc déjà avoir une idée précise du projet immobilier et du volume requis pour le loger.

Il faudra aussi anticiper les adaptations possibles, pour des raisons techniques ou urbanistiques (les conditions du permis).

Notons que la déterminabilité du volume s’accompagne d’une mesure facilitant la coexistence des propriétés superposées en cas de superficie sur immeuble.

C’est la servitude légale de l’article 3.116.

Selon cette disposition, le superficiaire profite de toutes les servitudes nécessaires à l’exercice de son droit sur le fonds grevé.

Terminons en insistant sur le fait que le terme volume est singulier.

Les travaux parlementaires insistent sur le fait que le superficiaire n’acquiert pas une propriété (temporaire) sur un volume.

Le droit de superficie suppose toujours qu’il soit conçu pour construire, dans un volume. Il s’agit davantage d’un volume-prérogative que d’un volume-propriété.

La photo : le tonneau du « Central Plaza » qui abrite notamment un bureau d’avocats (Art & Build, 2006, avec le bureau d’architecture Henri Montois). Ce bâtiment est à lui seul un résumé de l’histoire de l’architecture bruxelloise. On trouve trace d’une demeure seigneuriale dès 1590. À cette époque, les comtes d’Ursel s’appellent tout simplement Schetz. L’hôtel d’Ursel est bâti en style brabançon. La belle demeure défie le temps jusqu’en 1960. La famille vend et l’immeuble est démoli dans l’indifférence générale. L’hôtel Westbury de 24 étages est construit sur l’emplacement de l’hôtel d’Ursel mais il sera déclaré en faillite en 1976. L’immeuble deviendra la Tour Lotto jusqu’en 1998. Au départ de la Loterie Nationale, la Ville s’oppose fermement à la démolition de cette tour des années 60, alors que la démolition d’un hôtel de la renaissance, en 1960, n’avait ému personne. Mais la tour est tout de même rasée en 2003. Elle deviendra la tour Central Plaza en provoquant, au passage, le sacrifice de la typiquement bruxelloise rue de la Bergère.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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