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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les risques de la RDA VI

Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021.

La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177.

Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations ».

Il faut donc définir le volume, objet ou assiette du droit.

Du reste, l’article 3.179, alinéa  2, précise que « le superficiaire ne dispose d’aucune prérogative sur les volumes sur, au-dessus ou en dessous du fonds, expressément exclus de son droit… »

Les RDA devront circonscrire dans l’espace le volume dans lequel le superficiaire pourra déployer son droit, établir ses constructions.

Au moment de l’acte il faudra donc déjà avoir une idée précise du projet immobilier et du volume requis pour le loger.

Il faudra aussi anticiper les adaptations possibles, pour des raisons techniques ou urbanistiques (les conditions du permis).

Notons que la déterminabilité du volume s’accompagne d’une mesure facilitant la coexistence des propriétés superposées en cas de superficie sur immeuble.

C’est la servitude légale de l’article 3.116.

Selon cette disposition, le superficiaire profite de toutes les servitudes nécessaires à l’exercice de son droit sur le fonds grevé.

Terminons en insistant sur le fait que le terme volume est singulier.

Les travaux parlementaires insistent sur le fait que le superficiaire n’acquiert pas une propriété (temporaire) sur un volume.

Le droit de superficie suppose toujours qu’il soit conçu pour construire, dans un volume. Il s’agit davantage d’un volume-prérogative que d’un volume-propriété.

La photo : le tonneau du « Central Plaza » qui abrite notamment un bureau d’avocats (Art & Build, 2006, avec le bureau d’architecture Henri Montois). Ce bâtiment est à lui seul un résumé de l’histoire de l’architecture bruxelloise. On trouve trace d’une demeure seigneuriale dès 1590. À cette époque, les comtes d’Ursel s’appellent tout simplement Schetz. L’hôtel d’Ursel est bâti en style brabançon. La belle demeure défie le temps jusqu’en 1960. La famille vend et l’immeuble est démoli dans l’indifférence générale. L’hôtel Westbury de 24 étages est construit sur l’emplacement de l’hôtel d’Ursel mais il sera déclaré en faillite en 1976. L’immeuble deviendra la Tour Lotto jusqu’en 1998. Au départ de la Loterie Nationale, la Ville s’oppose fermement à la démolition de cette tour des années 60, alors que la démolition d’un hôtel de la renaissance, en 1960, n’avait ému personne. Mais la tour est tout de même rasée en 2003. Elle deviendra la tour Central Plaza en provoquant, au passage, le sacrifice de la typiquement bruxelloise rue de la Bergère.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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