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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les risques de la RDA VI

Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021.

La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177.

Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations ».

Il faut donc définir le volume, objet ou assiette du droit.

Du reste, l’article 3.179, alinéa  2, précise que « le superficiaire ne dispose d’aucune prérogative sur les volumes sur, au-dessus ou en dessous du fonds, expressément exclus de son droit… »

Les RDA devront circonscrire dans l’espace le volume dans lequel le superficiaire pourra déployer son droit, établir ses constructions.

Au moment de l’acte il faudra donc déjà avoir une idée précise du projet immobilier et du volume requis pour le loger.

Il faudra aussi anticiper les adaptations possibles, pour des raisons techniques ou urbanistiques (les conditions du permis).

Notons que la déterminabilité du volume s’accompagne d’une mesure facilitant la coexistence des propriétés superposées en cas de superficie sur immeuble.

C’est la servitude légale de l’article 3.116.

Selon cette disposition, le superficiaire profite de toutes les servitudes nécessaires à l’exercice de son droit sur le fonds grevé.

Terminons en insistant sur le fait que le terme volume est singulier.

Les travaux parlementaires insistent sur le fait que le superficiaire n’acquiert pas une propriété (temporaire) sur un volume.

Le droit de superficie suppose toujours qu’il soit conçu pour construire, dans un volume. Il s’agit davantage d’un volume-prérogative que d’un volume-propriété.

La photo : le tonneau du « Central Plaza » qui abrite notamment un bureau d’avocats (Art & Build, 2006, avec le bureau d’architecture Henri Montois). Ce bâtiment est à lui seul un résumé de l’histoire de l’architecture bruxelloise. On trouve trace d’une demeure seigneuriale dès 1590. À cette époque, les comtes d’Ursel s’appellent tout simplement Schetz. L’hôtel d’Ursel est bâti en style brabançon. La belle demeure défie le temps jusqu’en 1960. La famille vend et l’immeuble est démoli dans l’indifférence générale. L’hôtel Westbury de 24 étages est construit sur l’emplacement de l’hôtel d’Ursel mais il sera déclaré en faillite en 1976. L’immeuble deviendra la Tour Lotto jusqu’en 1998. Au départ de la Loterie Nationale, la Ville s’oppose fermement à la démolition de cette tour des années 60, alors que la démolition d’un hôtel de la renaissance, en 1960, n’avait ému personne. Mais la tour est tout de même rasée en 2003. Elle deviendra la tour Central Plaza en provoquant, au passage, le sacrifice de la typiquement bruxelloise rue de la Bergère.

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

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Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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