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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘acte’

Quel notaire travaille ?

Le titre est un peu provocateur; en réalité, il s’agit simplement de définir quel notaire fait quoi lorsque chaque partie à la vente immobilière consulte son propre notaire. Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale a été adopté par l’assemblée générale du 24 octobre 2000. Il fut modifié par les assemblées […]

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Les nouvelles obligations d’information urbanistique dans la vente d’immeuble à Bruxelles

Introduction L’agent immobilier, à la location ou à la vente, doit délivrer une information fiable aux candidats intéressés. C’est une obligation personnelle de l’agent immobilier ; ce n’est pas une obligation du vendeur ou du bailleur que l’agent exécute pour le compte de ce dernier. Cela veut dire que l’agent immobilier qui méconnait cette obligation engage […]

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Capacité des parties à l’acte

La loi du 15 décembre 2013 portant des dispositions diverses concernant la simplification administrative (M.B. du 31 décembre 2013) modifie l’article 3 de la loi du 8 août 1983 organisant un Registre national des personnes physiques. La modification consiste (entre autres choses) à ajouter au Registre la mention des actes et décisions relatifs à la […]

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Divergence entre le compromis et l’acte

Il est fréquent que l’acte authentique ne corresponde pas fidèlement au compromis, fût-ce parce que les rédacteurs sont différents (par exemple l’agent immobilier et le notaire), ou parce qu’ils ont des préoccupations différentes. Souvent le notaire fait usage d’un modèle de contrat qui fait entrer dans la relation des parties des clauses-types qui sont recommandées […]

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Servitude (II)

Une servitude est une charge, une contrainte, qui pèse sur une propriété au profit d’une autre propriété, chacune de ces propriétés appartenant à un propriétaire différent. La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble. La jurisprudence apprécie souplement cette condition, considérant comme suffisant un simple agrément ou un avantage futur. La servitude […]

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Compétence territoriale du notaire

Selon l’article 1317 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises. Le notaire, officier public, a donc une compétence territoriale. L’article 5, § 1, de la loi organique du notariat (16 mars […]

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Entre le compromis et l’acte (II)

En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245). Le vendeur qui n’est pas en demeure sera […]

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Entre le compromis et l’acte (I)

Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614). […]

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L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6). Dans ce […]

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Remettre les clés à l’acheteur avant l’acte

Il arrive que l’acquéreur demande un accès à l’immeuble avant l’acte authentique, c’est-à-dire avant le transfert de la propriété, de la jouissance, des risques et des fruits. Cette demande peut se justifier pour établir des métrés et plans, pour discuter des travaux avec les entreprises, pour réaliser la reconnaissance d’état de sol, l’étude de stabilité, […]

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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