Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le financement de superficie-conséquence sur le domaine public

L’article 3.182 du Livre  3 du Code civil concerne la superficie-conséquence.

L’alinéa premier définit comme suit ce mode originaire d’accès à la propriété temporaire :

Le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations.

Ainsi un locataire qui réalise des constructions dans le bien loué en devient propriétaire pour la durée du bail.

Il en va de même pour l’usufruitier.

Dans ce cas, le droit de superficie est soumis au régime juridique applicable au droit dont il découle, bail ou usufruit par exemple.

La propriété en découlant n’est pas autonome.

L’alinéa 2 prévoit en effet que le droit de superficie-conséquence et la propriété des ouvrages qui en découlent ne peuvent être cédés, saisis ou hypothéqués isolément du droit dont ils découlent.

En d’autres termes, le superficiaire, l’emphytéote ou l’usufruitier ne peuvent vendre l’immeuble construit sur le sol assiette de leur droit sans aliéner pareillement le droit.

Ils ne peuvent pas davantage hypothéquer l’immeuble construit sans également hypothéquer le droit-support.

Le locataire, lui, peut céder son bail mais il ne peut l’hypothéquer puisqu’il ne s’agit pas d’un droit réel mais personnel.

Bref, l’aliénation ou l’hypothèque doit porter sur l’ensemble, la construction et son support juridique.

Cela ne pose en principe pas de problème sauf quand le droit support n’est pas aliénable.

Les droit d’usage permettant la superficie-conséquence qui ne sont pas aliénables relèvent du droit administratif.

Pensons à l’opérateur qui construit sur base d’une concession ou d’une autorisation domaniale.

Ces droits ne sont pas susceptibles d’être cédés, hypothéqués ni saisis par un créancier.

Il devient alors impossible de réaliser la construction en la finançant par une hypothèque.

Dans les opérations avec les pouvoirs publics (PPP), c’est un sérieux obstacle pour le financement d’infrastructures à construire et à gérer par le privé sur le domaine public.

Il fallait remédier à cette situation.

C’est chose faite par la loi du 12 juillet 2021 portant des dispositions urgentes en matière de justice (M.B. 20 juillet 2021), qui est entrée en vigueur le 1er septembre 2021.

C’est la première modification apportée au nouveau livre 3.

Cette modification est entrée en vigueur le 1er septembre 2021, en même temps que les autres dispositions du Livre 3.

Elle porte que l’alinéa 2 de l’article 3.182 ne s’applique pas en ce qui concerne la saisie et l’hypothèque lorsque le droit de superficie-conséquence découle d’un droit d’usage administratif.

En d’autres termes, l’interdiction de céder, saisir ou hypothéquer les constructions isolément du droit dont elles découlent ne s’appliquent pas lorsque ce droit est une figure de droit administratif.

On ne pourra toujours pas hypothéquer le droit de concession mais on pourra hypothéquer l’ouvrage.

La photo : une belle villa trois façades 48 ancien Dieweg, à Uccle, de style moderniste (1935). Malheureusement, je ne connais pas l’architecte.

48 ancien Dieweg

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close