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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le financement de superficie-conséquence sur le domaine public

L’article 3.182 du Livre  3 du Code civil concerne la superficie-conséquence.

L’alinéa premier définit comme suit ce mode originaire d’accès à la propriété temporaire :

Le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations.

Ainsi un locataire qui réalise des constructions dans le bien loué en devient propriétaire pour la durée du bail.

Il en va de même pour l’usufruitier.

Dans ce cas, le droit de superficie est soumis au régime juridique applicable au droit dont il découle, bail ou usufruit par exemple.

La propriété en découlant n’est pas autonome.

L’alinéa 2 prévoit en effet que le droit de superficie-conséquence et la propriété des ouvrages qui en découlent ne peuvent être cédés, saisis ou hypothéqués isolément du droit dont ils découlent.

En d’autres termes, le superficiaire, l’emphytéote ou l’usufruitier ne peuvent vendre l’immeuble construit sur le sol assiette de leur droit sans aliéner pareillement le droit.

Ils ne peuvent pas davantage hypothéquer l’immeuble construit sans également hypothéquer le droit-support.

Le locataire, lui, peut céder son bail mais il ne peut l’hypothéquer puisqu’il ne s’agit pas d’un droit réel mais personnel.

Bref, l’aliénation ou l’hypothèque doit porter sur l’ensemble, la construction et son support juridique.

Cela ne pose en principe pas de problème sauf quand le droit support n’est pas aliénable.

Les droit d’usage permettant la superficie-conséquence qui ne sont pas aliénables relèvent du droit administratif.

Pensons à l’opérateur qui construit sur base d’une concession ou d’une autorisation domaniale.

Ces droits ne sont pas susceptibles d’être cédés, hypothéqués ni saisis par un créancier.

Il devient alors impossible de réaliser la construction en la finançant par une hypothèque.

Dans les opérations avec les pouvoirs publics (PPP), c’est un sérieux obstacle pour le financement d’infrastructures à construire et à gérer par le privé sur le domaine public.

Il fallait remédier à cette situation.

C’est chose faite par la loi du 12 juillet 2021 portant des dispositions urgentes en matière de justice (M.B. 20 juillet 2021), qui est entrée en vigueur le 1er septembre 2021.

C’est la première modification apportée au nouveau livre 3.

Cette modification est entrée en vigueur le 1er septembre 2021, en même temps que les autres dispositions du Livre 3.

Elle porte que l’alinéa 2 de l’article 3.182 ne s’applique pas en ce qui concerne la saisie et l’hypothèque lorsque le droit de superficie-conséquence découle d’un droit d’usage administratif.

En d’autres termes, l’interdiction de céder, saisir ou hypothéquer les constructions isolément du droit dont elles découlent ne s’appliquent pas lorsque ce droit est une figure de droit administratif.

On ne pourra toujours pas hypothéquer le droit de concession mais on pourra hypothéquer l’ouvrage.

La photo : une belle villa trois façades 48 ancien Dieweg, à Uccle, de style moderniste (1935). Malheureusement, je ne connais pas l’architecte.

48 ancien Dieweg

Commentaires

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  1. Pichault #

    Cher Maître Carnoy, Vous écrivez: « En d’autres termes, l’interdiction de céder, saisir ou hypothéquer les constructions isolément du droit dont elles découlent ne s’appliquent pas lorsque ce droit est une figure de droit administratif ». Si cela est vrai pour l’interdiction de saisir ou hypothéquer, l’alinéa 3 nouveau ne déroge pas à l’interdiction de céder lorsque le droit de superficie-conséquence découle d’un droit d’usage administratif. Sommes-nous d’accord? Confraternellement, P.Pichault.

    janvier 4, 2022

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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