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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Groupe d’Epargne Solidaire

Terminons nos actus sur la tontine par une formule de tontine qui rejoint l’origine du système (les Communautés monastiques et l’épargne villageoise africaine).

Dans les Groupes d’Epargne Solidaire les membres mutualisent une épargne mensuelle en vue d’accéder au logement. Cette épargne servira à permettre à chaque participant (après une période de quatre mois) de constituer une garantie locative pour son logement ou de payer un acompte à l’achat, si l’occasion se présente pour lui.

Chaque participant apporte chaque mois un montant fixe épargné (par exemple 75 €), et s’engage à rester dans le groupe pendant au moins trois ans, même s’il trouve un logement entre-temps. Le participant retrouve en principe son épargne au terme de cette période.

Les groupes se réunissent périodiquement (tous les deux mois) ce qui crée de l’émulation, génère entraide et solidarité et partage l’information. Souvent un accompagnement est réalisé par une association comme le CIRE, promoteur de la formule (www.cire.be). Cette association a mis au point un accord avec le Fonds du Logement bruxellois (et pour certains cas le Fonds du Logement wallon), selon lequel, à l’acte, le prêt hypothécaire couvre le remboursement de l’acompte payé et est intégré dans le montant à rembourser.

Lorsque cette mutualisation de l’épargne prévoit qu’au décès d’un participant ou à son départ avant terme, sa part accroît l’épargne commune, il y a un aspect tontinier.

Le GES s’intègre parfaitement dans la formule du CLT (Community Land Trust) pour l’accès au logement des personnes à bas revenus.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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