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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Propriétés imbriquées

Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre.

Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ?

En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Pour certains auteurs l’article 553 du Code civil ne permet qu’un surplomb ou un empiètement sur le bâtiment d’autrui, minime en toutes hypothèses.

D’autres auteurs, comme Pascale Lecocq, professeur à l’Université de Liège (Manuel de droit des biens, T I, Larcier, Bruxelles 20125, p. 278), préconisent de donner un champ d’application maximal à cet article mais en respectant la ratio legis du texte, à savoir un critère de voisinage, une situation d’imbrications entre propriétés voisines.

Pour savoir s’il peut s’agir d’une propriété perpétuelle ou seulement d’un droit de superficie, ce ne serait point tant la quantité de propriété acquise qui serait déterminante que la particularité de rapports de voisinage.

Pour cet auteur, dont l’avis doit être approuvé, toute relation d’imbrication résultant d’une situation de voisinage, trouve appui dans l’article 553 du Code civil.

D’autres auteurs enfin, entendent appliquer plus largement encore l’article 553 du Code civil, dans la perspective d’organiser la propriété par volumes, ce qui permet d’avoir une propriété « dans » la propriété d’un autre.

On peut certes conforter la situation par une servitude d’empiètement – ou de surplomb si l’empiètement n’est pas intérieur mais par-dessus.

Mais, à mon avis, on peut parfaitement valider ou organiser la situation au bénéfice de l’article 553 du Code civil, tout simplement.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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