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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Propriétés imbriquées

Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre.

Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ?

En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Pour certains auteurs l’article 553 du Code civil ne permet qu’un surplomb ou un empiètement sur le bâtiment d’autrui, minime en toutes hypothèses.

D’autres auteurs, comme Pascale Lecocq, professeur à l’Université de Liège (Manuel de droit des biens, T I, Larcier, Bruxelles 20125, p. 278), préconisent de donner un champ d’application maximal à cet article mais en respectant la ratio legis du texte, à savoir un critère de voisinage, une situation d’imbrications entre propriétés voisines.

Pour savoir s’il peut s’agir d’une propriété perpétuelle ou seulement d’un droit de superficie, ce ne serait point tant la quantité de propriété acquise qui serait déterminante que la particularité de rapports de voisinage.

Pour cet auteur, dont l’avis doit être approuvé, toute relation d’imbrication résultant d’une situation de voisinage, trouve appui dans l’article 553 du Code civil.

D’autres auteurs enfin, entendent appliquer plus largement encore l’article 553 du Code civil, dans la perspective d’organiser la propriété par volumes, ce qui permet d’avoir une propriété « dans » la propriété d’un autre.

On peut certes conforter la situation par une servitude d’empiètement – ou de surplomb si l’empiètement n’est pas intérieur mais par-dessus.

Mais, à mon avis, on peut parfaitement valider ou organiser la situation au bénéfice de l’article 553 du Code civil, tout simplement.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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