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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Propriétés imbriquées

Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre.

Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ?

En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Pour certains auteurs l’article 553 du Code civil ne permet qu’un surplomb ou un empiètement sur le bâtiment d’autrui, minime en toutes hypothèses.

D’autres auteurs, comme Pascale Lecocq, professeur à l’Université de Liège (Manuel de droit des biens, T I, Larcier, Bruxelles 20125, p. 278), préconisent de donner un champ d’application maximal à cet article mais en respectant la ratio legis du texte, à savoir un critère de voisinage, une situation d’imbrications entre propriétés voisines.

Pour savoir s’il peut s’agir d’une propriété perpétuelle ou seulement d’un droit de superficie, ce ne serait point tant la quantité de propriété acquise qui serait déterminante que la particularité de rapports de voisinage.

Pour cet auteur, dont l’avis doit être approuvé, toute relation d’imbrication résultant d’une situation de voisinage, trouve appui dans l’article 553 du Code civil.

D’autres auteurs enfin, entendent appliquer plus largement encore l’article 553 du Code civil, dans la perspective d’organiser la propriété par volumes, ce qui permet d’avoir une propriété « dans » la propriété d’un autre.

On peut certes conforter la situation par une servitude d’empiètement – ou de surplomb si l’empiètement n’est pas intérieur mais par-dessus.

Mais, à mon avis, on peut parfaitement valider ou organiser la situation au bénéfice de l’article 553 du Code civil, tout simplement.

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Wallonie : où sont passés les renseignements urbanistiques ?

Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans. L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le […]

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Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

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