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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Propriétés imbriquées

Lors de travaux, ou à l’occasion d’un acte de division, il arrive que l’on constate ou que l’on doive organiser une imbrication d’une propriété dans une autre.

Cette situation est-elle possible, est-elle licite ou faut-il constituer une servitude d’empiètement ?

En réalité l’article 553 du Code civil rencontre cette situation. Cette disposition se lit comme suit :

« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

Pour certains auteurs l’article 553 du Code civil ne permet qu’un surplomb ou un empiètement sur le bâtiment d’autrui, minime en toutes hypothèses.

D’autres auteurs, comme Pascale Lecocq, professeur à l’Université de Liège (Manuel de droit des biens, T I, Larcier, Bruxelles 20125, p. 278), préconisent de donner un champ d’application maximal à cet article mais en respectant la ratio legis du texte, à savoir un critère de voisinage, une situation d’imbrications entre propriétés voisines.

Pour savoir s’il peut s’agir d’une propriété perpétuelle ou seulement d’un droit de superficie, ce ne serait point tant la quantité de propriété acquise qui serait déterminante que la particularité de rapports de voisinage.

Pour cet auteur, dont l’avis doit être approuvé, toute relation d’imbrication résultant d’une situation de voisinage, trouve appui dans l’article 553 du Code civil.

D’autres auteurs enfin, entendent appliquer plus largement encore l’article 553 du Code civil, dans la perspective d’organiser la propriété par volumes, ce qui permet d’avoir une propriété « dans » la propriété d’un autre.

On peut certes conforter la situation par une servitude d’empiètement – ou de surplomb si l’empiètement n’est pas intérieur mais par-dessus.

Mais, à mon avis, on peut parfaitement valider ou organiser la situation au bénéfice de l’article 553 du Code civil, tout simplement.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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