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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur.

Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain.

La constitution, la cession et la rétrocession d’un droit réel d’emphytéose est une livraison au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA.

Aussi, lorsque le logement bâti est vendu avec non pas ne quote-part du sol mais du droit d’emphytéose, la TVA s’applique-t-elle sur l’ensemble ou seulement sur le bâti neuf ?

L’article 1, parg. 9, 2°, du Code TVA dispose que l’on entend « par sol y attenant, le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci. »

On ne peut affirmer que par la vente d’un lot avec cession de droit d’emphytéose, le promoteur cède le terrain attenant.

C’est ce qu’a confirmé l’administration dans une décision du 9 novembre 2012 n° E.T. 121.521, rapportée  par le Fiscologue n° 1320 du 7 décembre 2012.

Selon l’administration, en cas de vente du bâtiment avec le transfert simultané d’un droit réel autre que le droit de propriété sur le sol, par la même personne, la TVA ne porte que sur le bâti.

La cession de l’emphytéose, ou du droit de superficie, est seulement soumise au droit d’enregistrement de 0,2 % (art. 83 C. en.).

Cette décision conforme au texte est un élément important dans l’économie de l’opération de CLT qui est, justement, construite sur le fait que l’habitant ne supporte pas le coût du terrain.

Il est vrai que le recours à l’emphytéose confère un droit temporaire, même si le propriétaire renonce à toute accession sur la construction et qu’une servitude d’appui au sol est constituée.

On peut prévoir que l’emphytéose sera renouvelée mais, à mon avis, la clause de renouvellement ne peut aboutir à ce que le droit initial excède 99 ans.

En revanche, au terme du droit, on peut convenir d’un nouveau droit portant les durées confondues à plus de 99 ans.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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