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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur.

Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain.

La constitution, la cession et la rétrocession d’un droit réel d’emphytéose est une livraison au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA.

Aussi, lorsque le logement bâti est vendu avec non pas ne quote-part du sol mais du droit d’emphytéose, la TVA s’applique-t-elle sur l’ensemble ou seulement sur le bâti neuf ?

L’article 1, parg. 9, 2°, du Code TVA dispose que l’on entend « par sol y attenant, le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci. »

On ne peut affirmer que par la vente d’un lot avec cession de droit d’emphytéose, le promoteur cède le terrain attenant.

C’est ce qu’a confirmé l’administration dans une décision du 9 novembre 2012 n° E.T. 121.521, rapportée  par le Fiscologue n° 1320 du 7 décembre 2012.

Selon l’administration, en cas de vente du bâtiment avec le transfert simultané d’un droit réel autre que le droit de propriété sur le sol, par la même personne, la TVA ne porte que sur le bâti.

La cession de l’emphytéose, ou du droit de superficie, est seulement soumise au droit d’enregistrement de 0,2 % (art. 83 C. en.).

Cette décision conforme au texte est un élément important dans l’économie de l’opération de CLT qui est, justement, construite sur le fait que l’habitant ne supporte pas le coût du terrain.

Il est vrai que le recours à l’emphytéose confère un droit temporaire, même si le propriétaire renonce à toute accession sur la construction et qu’une servitude d’appui au sol est constituée.

On peut prévoir que l’emphytéose sera renouvelée mais, à mon avis, la clause de renouvellement ne peut aboutir à ce que le droit initial excède 99 ans.

En revanche, au terme du droit, on peut convenir d’un nouveau droit portant les durées confondues à plus de 99 ans.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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