Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur.

Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain.

La constitution, la cession et la rétrocession d’un droit réel d’emphytéose est une livraison au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA.

Aussi, lorsque le logement bâti est vendu avec non pas ne quote-part du sol mais du droit d’emphytéose, la TVA s’applique-t-elle sur l’ensemble ou seulement sur le bâti neuf ?

L’article 1, parg. 9, 2°, du Code TVA dispose que l’on entend « par sol y attenant, le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci. »

On ne peut affirmer que par la vente d’un lot avec cession de droit d’emphytéose, le promoteur cède le terrain attenant.

C’est ce qu’a confirmé l’administration dans une décision du 9 novembre 2012 n° E.T. 121.521, rapportée  par le Fiscologue n° 1320 du 7 décembre 2012.

Selon l’administration, en cas de vente du bâtiment avec le transfert simultané d’un droit réel autre que le droit de propriété sur le sol, par la même personne, la TVA ne porte que sur le bâti.

La cession de l’emphytéose, ou du droit de superficie, est seulement soumise au droit d’enregistrement de 0,2 % (art. 83 C. en.).

Cette décision conforme au texte est un élément important dans l’économie de l’opération de CLT qui est, justement, construite sur le fait que l’habitant ne supporte pas le coût du terrain.

Il est vrai que le recours à l’emphytéose confère un droit temporaire, même si le propriétaire renonce à toute accession sur la construction et qu’une servitude d’appui au sol est constituée.

On peut prévoir que l’emphytéose sera renouvelée mais, à mon avis, la clause de renouvellement ne peut aboutir à ce que le droit initial excède 99 ans.

En revanche, au terme du droit, on peut convenir d’un nouveau droit portant les durées confondues à plus de 99 ans.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

Lire plus arrow_forward

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

  • Sitothèque

  • close