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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur.

Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain.

La constitution, la cession et la rétrocession d’un droit réel d’emphytéose est une livraison au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA.

Aussi, lorsque le logement bâti est vendu avec non pas ne quote-part du sol mais du droit d’emphytéose, la TVA s’applique-t-elle sur l’ensemble ou seulement sur le bâti neuf ?

L’article 1, parg. 9, 2°, du Code TVA dispose que l’on entend « par sol y attenant, le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci. »

On ne peut affirmer que par la vente d’un lot avec cession de droit d’emphytéose, le promoteur cède le terrain attenant.

C’est ce qu’a confirmé l’administration dans une décision du 9 novembre 2012 n° E.T. 121.521, rapportée  par le Fiscologue n° 1320 du 7 décembre 2012.

Selon l’administration, en cas de vente du bâtiment avec le transfert simultané d’un droit réel autre que le droit de propriété sur le sol, par la même personne, la TVA ne porte que sur le bâti.

La cession de l’emphytéose, ou du droit de superficie, est seulement soumise au droit d’enregistrement de 0,2 % (art. 83 C. en.).

Cette décision conforme au texte est un élément important dans l’économie de l’opération de CLT qui est, justement, construite sur le fait que l’habitant ne supporte pas le coût du terrain.

Il est vrai que le recours à l’emphytéose confère un droit temporaire, même si le propriétaire renonce à toute accession sur la construction et qu’une servitude d’appui au sol est constituée.

On peut prévoir que l’emphytéose sera renouvelée mais, à mon avis, la clause de renouvellement ne peut aboutir à ce que le droit initial excède 99 ans.

En revanche, au terme du droit, on peut convenir d’un nouveau droit portant les durées confondues à plus de 99 ans.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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