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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Clause d’accroissement (III)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Existe-t-il une indivision dans la clause d’accroissement ? Oui, en principe, lorsque les parties achètent chacun une part indivise et en disposent par une clause d’accroissement. On peut alors « sortir » d’indivision sous deux réserves. D’abord, on cédant sous condition de prédécès, on a déjà disposé de la part indivise. On ne peut donc plus sortir d’une indivision puisqu’on y a mis fin conditionnellement. Ensuite, une partie de la doctrine estime que si l’indivision est organisée et non fortuite, c’est-à-dire si elle est contractuelle, l’article 815 du Code civil ne s’y applique pas. En ce cas, l’article 1134 prend le pas sur l’article 815 qui n’est pas d’ordre public.

Les créanciers d’un indivisaire tontinier, peuvent-ils poursuivre le partage, si le tontinier ne le peut ? Oui, on considère que le créancier puise ce droit dans l’article 1561 Code judiciaire.

Peut-on poursuivre la nullité de la clause d’accroissement comme contraire à l’article 1130, alinéa 2, du Code civil interdisant le pacte sur succession future ? Si l’on peut renoncer à l’accroissement durant la vie des tontiniers, ceux-ci n’ont pas déjà disposé définitivement de leur parts de leur vivant et c’est alors d’une part qui existera au décès de l’un d’eux qu’il aura été disposé ; et cela c’est un pacte sur succession future. Il faut donc que la clause prévoie un droit vraiment conditionnel et non éventuel.

Peut-on dissoudre le pacte tontinier par la caducité de son objet ou de sa cause ? Lorsque la clause d’accroissement s’inscrit dans un projet de couple (protéger l’habitation commune de personnes non mariées), la cause du contrat est la vie commune. S’il y a séparation, la cause du contrat disparait entraînant la dissolution du pacte tontinier ou d’accroissement. C’est la théorie de la caducité, en principe réservée aux libéralités par la Cour de cassation. D’un même ordre d’idée, il est reconnu en jurisprudence que prétendre à la poursuite de l’accroissement après séparation pourrait être constitutif d’abus de droit, sanctionné de déchéance. C’est reconnaître à la clause d’accroissement – ou au pacte tontinier – un caractère de droit-fonction. L’exercice du droit en dehors de sa fonction constitue alors un abus de droit.

Enfin quel est le sort fiscal de la réalisation de l’accroissement ? Lorsque la condition suspensive de prédécès se réalise, l’indivisaire survivant devient propriétaire de la totalité du bien par l’effet de la clause d’accroissement, ou usufruitier selon le type de clause. Il ne doit pas hériter de l’indivisaire décédé ni, par conséquent, payer des droits de succession particulièrement élevé entre personnes non mariés ni cohabitantes. La cession qui intervient rétroactivement par la réalisation de la condition de prédécès met fin à l’indivision créée entre les parties, mais le droit de partage de 1 % n’est pas d’application. En effet, l’article 114 C. enr. dispose que l’article 109 n’est pas applicable à la réalisation d’une clause de réversion ou d’accroissement. C’est donc 12,5 % (ou 10 % en Flandre) qu’il faudra payer sur la valeur de la part indivise cédée et non 1 % (ou 2,5 % en Flandre). Une déclaration devra être effectuée (art. 31 C. enr.) pour liquider les droits.

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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