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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Clause d’accroissement (II)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2013, cette règle ne s’applique pas à l’indivision volontaire ; ceci dit, on peut contractualiser une neutralisation temporaire du droit de poursuivre le partage.

Mais existe-t-il une indivision dans la clause d’accroissement ?

Oui, en principe, lorsque les parties achètent chacun une part indivise et en disposent par une clause d’accroissement. Tant que l’accroissement n’a pas eu lieu, les parties sont en indivision.

Ceci étant, il faut nuancer. D’abord, en cédant sous condition de prédécès, on a déjà disposé de la part indivise. On ne peut donc plus sortir d’une indivision puisque l’on y a mis fin conditionnellement. Cette objection est pourtant rarement prise en compte par la doctrine et la jurisprudence.

Ensuite, comme l’a dit la Cour de cassation en 2013, si l’indivision est organisée et non fortuite, c’est-à-dire si elle est contractuelle, l’article 815 du Code civil ne s’y applique pas. En ce cas, l’article 1134 prend le pas sur l’article 815 du Code civil. On doit alors respecter le terme donné à la convention.

Cela pose un problème si la cause du contrat disparaît avant terme; par exemple si le couple se dissout et que l’acquisition commune avec accroissement d’une maison pour le ménage ne se justifie plus vu la séparation.

C’est pour cette raison que des conditions résolutoires sont apparues (la convention est dissoute en cas de séparation) et des clauses de renouvellement par terme court (on renouvelle la clause d’accroissement tous les deux ou cinq ans, par exemple). On dispose alors d’une porte de sortie assez proche en cas de séparation. L’effet pervers est que parfois l’échéance à venir précipite la séparation …

Peut-on poursuivre la nullité de la clause d’accroissement comme contraire à l’article 1130, alinéa 2, du Code civil interdisant le pacte sur succession future ?

Traditionnellement, on considérait que si l’on peut renoncer à l’accroissement durant la vie des tontiniers, ceux-ci n’ont pas déjà disposé définitivement de leur parts de leur vivant et c’est alors d’une part qui existera au décès de l’un d’eux qu’il aura été disposé ; et cela c’est un pacte sur succession future.

Il fallait donc que la clause prévoie un droit vraiment conditionnel et non éventuel.

Les choses ont évolué.

Dans un arrêt du 21 octobre 2016 (rôle n° C.15.0457.N, www.juridat.be), la Cour de cassation règle cette question.

Un pacte sur succession future, dit la Cour, est une clause par laquelle des droits purement éventuels sont attribués, modifiés ou cédés relativement à une succession non encore ouverte ou une partie de celle-ci.

Et elle ajoute :  » une convention par laquelle deux ou plusieurs parties acquièrent certains biens ou droits en stipulant que le survivant devient propriétaire ou détenteur de l’ensemble des biens ou droits, n’a pas pour objet des droits éventuels et n’est dès lors pas soumis à l’interdiction de l’article 1130, alinéa 2, du Code civil. Ce n’est pas davantage le cas lorsqu’une telle clause d’accroissement contient une clause de déchéance ou une condition résolutoire pour le cas où la cohabitation des parties prend fin dès lors que les parties sont définitivement liées pendant la durée de la cohabitation. »

L’arrêt est intéressant car il traite également de la clause mentionnée plus haut de la condition de subsistance de la cohabitation.

La Cour d’appel d’Anvers avait considéré que la condition (résolutoire) de séparation de fait liée à la clause d’accroissement devait être qualifiée de condition potestative, et certes pas de purement potestative.

Le pourvoi supposait qu’une clause constitue un pacte sur succession future si des droits sur une partie d’une succession future sont attribués, modifiés ou cédés sous la condition de la réalisation d’un événement (externe) que peut faire naître ou empêcher celui qui s’engage ou attribue les droits.

La réponse de la Cour de cassation est claire :  » La simple circonstance que la clause contient ainsi un élément potestatif n’a pas pour conséquence qu’elle soit soumise à l’interdiction de l’article 1130, alinéa 2, du Code civil. De telles clauses doivent être considérées comme des conditions résolutoires et ne sont pas davantage soumises à l’interdiction prévue à l’article 1174 du Code civil. »

Il faut en déduire que, dans la pratique, la clause d’accroissement, en propriété ou en usufruit, n’est pas exposée à la nullité du pacte sur succession future (matière qui, notons-le, changera singulièrement le 1er septembre  prochain).

Et on retiendra aussi que les clause de maintien de la vie commune, comme condition de la clause d’accroissement, est parfaitement valide.  La condition résolutoire, au contraire de la condition suspensive, prête moins le flanc à cette critique.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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