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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’emphytéote peut-il céder les constructions qu’il a érigées ?

L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, dit l’article 3, alinéa 1er, de la loi du 10 janvier 1824, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.

L’emphytéote peut donc construire un immeuble bâti sur le fonds dont il a reçu le droit de jouissance d’emphytéose.  Il disposera d’un droit de propriété temporaire sur ce bâti pour autant qu’il n’ait pas été renoncé à l’accession différée.

L’emphytéote peut-il céder à un tiers cet immeuble bâti qui est distinct du fonds grevé (ce que ne peut être une simple amélioration de l’immeuble grevé du droit d’emphytéose) ?

La doctrine admet un droit de vente du bâti à un tiers pour autant que le droit d’emphytéose soit cédé en même temps, sinon cela permettrait une propriété temporaire qui ne serait légitimé par aucun droit sous-jacent (P. Lecocq, « Manuel de droit des biens », T. II, Droits réels principaux démembrés, Larcier, 2016, Bruxelles, p. 488 ; C. Mostin, « L’emphytéose et la superficie », 2ième éd., Larcier, Bruxelles, 2016, p. 100, n° 46 ; contra en matière de superficie L. Herve, « De quelques questions d’actualité eu sujet de superficie, une institution bientôt centenaire aux reliefs et contours encore incertains », Rev. Fac. Droit Liège, n° 2007/1, p.24, n° 15)

Notons que la question de savoir si l’emphytéote peut disposer des constructions que l’acte constitutif de son droit lui impose est controversée.

Lorsque l’emphytéote a construit sur le fonds dont il n’est pas propriétaire, il nait en sa faveur un droit de superficie conséquence (J. Hansenne, « Les biens », Précis, T. II, Fac. Dr. Liège, 1996, p. 1236).

Cette superficie conséquence n’est pas autonome, elle dépend du droit qui la génère. Elle en est l’accessoire et n’existe pas sans ce droit. Elle n’est dès lors pas régie par la loi du 10 janvier 1824, ce qui explique que sa durée est celle du droit principal et n’est pas limitée à 50 ans.

Il en résulte que le droit de superficie conséquence ne peut comme tel être cédé sans que le droit principal (emphytéose) soit cédé. La doctrine est unanime à cet égard.

Aussi, le bâti ne peut être cédé par l’emphytéote avec le seul droit de superficie conséquence. L’emphytéote doit accompagner cette cession de celle de son droit d’emphytéose.

La loi du 25 avril 2014 a profondément changé les choses.

En effet, le nouvel article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ajoute, en son alinéa 2, que « le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire d’un droit réel immobilier dans les limites de son droit. »

Autrement dit, l’emphytéote peut constituer un droit de superficie principal, distinct d’une superficie conséquence, au profit du cessionnaire des constructions qu’il a réalisées sur le fonds.

Ce droit de superficie principal est gouverné par le loi du 10 janvier 1824 et sera d’une durée de maximum 50 ans, sans excéder la durée résiduaire de l’emphytéose sous-jacente (application du principe nemo plus juris ad alium transferre postest).

Il s’agit cependant d’un droit de superficie particulier car il ne procède plus d’une renonciation à l’accession, dès lors que son concédant n’est pas apte à accéder n’étant pas propriétaire (art. 553 du Code civil).

L’emphytéote peut donc céder à un tiers le bâti qu’il a développé, en constituant concomitamment un droit de superficie en faveur du cessionnaire. Cela lui permet de réaliser ses constructions en propriété temporaire, tout en restant emphytéote.

Cette situation est nouvelle. Elle présente un avantage non négligeable dans le développement de projets en CLT ou plus généralement dans le cadre de la politique sociale du logement.

Le foncier peut rester dans les mains de l’autorité subsidiante qui confère un droit d’emphytéose à la fondation réalisant la promotion immobilière dans le cadre de la politique sociale du logement.

La fondation peut céder les appartements en propriété temporaire de cinquante ans (avec une clause novatoire) tout en constituant un droit de superficie au profit des acquéreurs des appartements.

Le premier avantage est acquis : l’incidence foncière n’intervient plus ou peu dans le prix du logement.

Il y a également l’avantage du subside du logement, bien sûr, octroyé par la société régionale.

Enfin, si la fondation est agréée par la société régionale, elle peut bénéficier du taux réduit de la TVA à l’entrée et à la sortie, selon la déclaration du 12 juin 2012 de l’administration centrale de la TVA (cadre XXXVI du Tableau A annexé à l’article 1 de l’A.R. n° 1). Et, si le projet le justifie, la TVA ne sera pas portée sur la partie subsidiée du prix (lorsque le subside sert à revitaliser un site).

La photo : la librairie Tropisme dans la galerie de la Reine à Bruxelles. Il y a dans cette ville deux catégories d’érudits du dimanche : ceux qui vont chez Tropisme pour l’architecture superbe du magasin, et ceux qui vont chez Filigrane parce que c’est mieux achalandé.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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