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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’emphytéote peut-il céder les constructions qu’il a érigées ?

L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, dit l’article 3, alinéa 1er, de la loi du 10 janvier 1824, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.

L’emphytéote peut donc construire un immeuble bâti sur le fonds dont il a reçu le droit de jouissance d’emphytéose.  Il disposera d’un droit de propriété temporaire sur ce bâti pour autant qu’il n’ait pas été renoncé à l’accession différée.

L’emphytéote peut-il céder à un tiers cet immeuble bâti qui est distinct du fonds grevé (ce que ne peut être une simple amélioration de l’immeuble grevé du droit d’emphytéose) ?

La doctrine admet un droit de vente du bâti à un tiers pour autant que le droit d’emphytéose soit cédé en même temps, sinon cela permettrait une propriété temporaire qui ne serait légitimé par aucun droit sous-jacent (P. Lecocq, « Manuel de droit des biens », T. II, Droits réels principaux démembrés, Larcier, 2016, Bruxelles, p. 488 ; C. Mostin, « L’emphytéose et la superficie », 2ième éd., Larcier, Bruxelles, 2016, p. 100, n° 46 ; contra en matière de superficie L. Herve, « De quelques questions d’actualité eu sujet de superficie, une institution bientôt centenaire aux reliefs et contours encore incertains », Rev. Fac. Droit Liège, n° 2007/1, p.24, n° 15)

Notons que la question de savoir si l’emphytéote peut disposer des constructions que l’acte constitutif de son droit lui impose est controversée.

Lorsque l’emphytéote a construit sur le fonds dont il n’est pas propriétaire, il nait en sa faveur un droit de superficie conséquence (J. Hansenne, « Les biens », Précis, T. II, Fac. Dr. Liège, 1996, p. 1236).

Cette superficie conséquence n’est pas autonome, elle dépend du droit qui la génère. Elle en est l’accessoire et n’existe pas sans ce droit. Elle n’est dès lors pas régie par la loi du 10 janvier 1824, ce qui explique que sa durée est celle du droit principal et n’est pas limitée à 50 ans.

Il en résulte que le droit de superficie conséquence ne peut comme tel être cédé sans que le droit principal (emphytéose) soit cédé. La doctrine est unanime à cet égard.

Aussi, le bâti ne peut être cédé par l’emphytéote avec le seul droit de superficie conséquence. L’emphytéote doit accompagner cette cession de celle de son droit d’emphytéose.

La loi du 25 avril 2014 a profondément changé les choses.

En effet, le nouvel article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ajoute, en son alinéa 2, que « le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire d’un droit réel immobilier dans les limites de son droit. »

Autrement dit, l’emphytéote peut constituer un droit de superficie principal, distinct d’une superficie conséquence, au profit du cessionnaire des constructions qu’il a réalisées sur le fonds.

Ce droit de superficie principal est gouverné par le loi du 10 janvier 1824 et sera d’une durée de maximum 50 ans, sans excéder la durée résiduaire de l’emphytéose sous-jacente (application du principe nemo plus juris ad alium transferre postest).

Il s’agit cependant d’un droit de superficie particulier car il ne procède plus d’une renonciation à l’accession, dès lors que son concédant n’est pas apte à accéder n’étant pas propriétaire (art. 553 du Code civil).

L’emphytéote peut donc céder à un tiers le bâti qu’il a développé, en constituant concomitamment un droit de superficie en faveur du cessionnaire. Cela lui permet de réaliser ses constructions en propriété temporaire, tout en restant emphytéote.

Cette situation est nouvelle. Elle présente un avantage non négligeable dans le développement de projets en CLT ou plus généralement dans le cadre de la politique sociale du logement.

Le foncier peut rester dans les mains de l’autorité subsidiante qui confère un droit d’emphytéose à la fondation réalisant la promotion immobilière dans le cadre de la politique sociale du logement.

La fondation peut céder les appartements en propriété temporaire de cinquante ans (avec une clause novatoire) tout en constituant un droit de superficie au profit des acquéreurs des appartements.

Le premier avantage est acquis : l’incidence foncière n’intervient plus ou peu dans le prix du logement.

Il y a également l’avantage du subside du logement, bien sûr, octroyé par la société régionale.

Enfin, si la fondation est agréée par la société régionale, elle peut bénéficier du taux réduit de la TVA à l’entrée et à la sortie, selon la déclaration du 12 juin 2012 de l’administration centrale de la TVA (cadre XXXVI du Tableau A annexé à l’article 1 de l’A.R. n° 1). Et, si le projet le justifie, la TVA ne sera pas portée sur la partie subsidiée du prix (lorsque le subside sert à revitaliser un site).

La photo : la librairie Tropisme dans la galerie de la Reine à Bruxelles. Il y a dans cette ville deux catégories d’érudits du dimanche : ceux qui vont chez Tropisme pour l’architecture superbe du magasin, et ceux qui vont chez Filigrane parce que c’est mieux achalandé.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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