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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488) : l’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Dans un arrêt du 4 juin 2012, la Cour de cassation nous apprend que l’on peut subir un trouble de voisinage dans une même propriété (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Dans cette affaire, il s’agissait de dégâts causés à des bateaux entreposés pour l’hiver dans un même hangar.

La Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel (bail) qu’elles avaient reçu du propriétaire du hangar.

Cela exclut la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits de jouissance avaient porté sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent, et un trouble de voisinage aurait pu être compensé.

La Cour de cassation juge que par ces motifs la Cour d’appel a correctement motivé son arrêt.

La Cour de cassation rappelle qu’entre propriétaires, l’action en compensation de la rupture d’équilibre requiert que les parties disposent d’un droit sur un fonds voisin, c’est-à-dire sur un fonds distinct d’un autre fonds.

Mais, précise la Cour de cassation, l’action ne requiert pas qu’entre non propriétaires, (locataire, titulaire de droit réel de jouissance), les jouissances respectives portent sur des biens distincts.

Il est seulement exigé que les jouissances dont l’équilibre est rompu portent sur des parties distinctes du bien.

En d’autres termes, lorsque le trouble de voisinage affecte des propriétaires, ils doivent êtres propriétaires de deux fonds différents.

Lorsque le trouble affecte des titulaires de droits de jouissance, ils doivent exercer leurs droits sur des parties distinctes, de ce qui peut être un même bien.

Pour être voisins, les propriétaires doivent avoir des fonds distincts.

Pour être voisin, des titulaires de droits personnels ou réels doivent avoir des jouissances distinctes.

On voit donc que le trouble de voisinage peut concerner une même propriété si les jouissances en balance sont différentes.

Qu’en déduire ?

Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée.

On peut donc reconnaître un trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012, www.legifrance.com).

Mais un trouble anormal de voisinage sera-t-il compensé entre indivisaires d’un même immeuble, même s’ils occupent chacun une partie séparée ? Non, à suivre l’arrêt commenté.

Mais oui, si le déséquilibre des jouissances affecte des locataires disposant d’une jouissance sur des parties distincte du bien.

Plus délicat est le cas de la mitoyenneté.

C’est la copropriété d’un mur séparatif avec cette particularité que la jouissance de chaque indivisaire est spacialement déterminée.

En revanche, dans une copropriété classique chaque indivisaire peut exercer ses droits sur toutes les parties de la chose

C’est pourquoi j’ai tendance à penser que la théorie des troubles de voisinage pourrait s’appliquer entre copropriétaires mitoyens.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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