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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488) : l’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Dans un arrêt du 4 juin 2012, la Cour de cassation nous apprend que l’on peut subir un trouble de voisinage dans une même propriété (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Dans cette affaire, il s’agissait de dégâts causés à des bateaux entreposés pour l’hiver dans un même hangar.

La Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel (bail) qu’elles avaient reçu du propriétaire du hangar.

Cela exclut la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits de jouissance avaient porté sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent, et un trouble de voisinage aurait pu être compensé.

La Cour de cassation juge que par ces motifs la Cour d’appel a correctement motivé son arrêt.

La Cour de cassation rappelle qu’entre propriétaires, l’action en compensation de la rupture d’équilibre requiert que les parties disposent d’un droit sur un fonds voisin, c’est-à-dire sur un fonds distinct d’un autre fonds.

Mais, précise la Cour de cassation, l’action ne requiert pas qu’entre non propriétaires, (locataire, titulaire de droit réel de jouissance), les jouissances respectives portent sur des biens distincts.

Il est seulement exigé que les jouissances dont l’équilibre est rompu portent sur des parties distinctes du bien.

En d’autres termes, lorsque le trouble de voisinage affecte des propriétaires, ils doivent êtres propriétaires de deux fonds différents.

Lorsque le trouble affecte des titulaires de droits de jouissance, ils doivent exercer leurs droits sur des parties distinctes, de ce qui peut être un même bien.

Pour être voisins, les propriétaires doivent avoir des fonds distincts.

Pour être voisin, des titulaires de droits personnels ou réels doivent avoir des jouissances distinctes.

On voit donc que le trouble de voisinage peut concerner une même propriété si les jouissances en balance sont différentes.

Qu’en déduire ?

Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée.

On peut donc reconnaître un trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012, www.legifrance.com).

Mais un trouble anormal de voisinage sera-t-il compensé entre indivisaires d’un même immeuble, même s’ils occupent chacun une partie séparée ? Non, à suivre l’arrêt commenté.

Mais oui, si le déséquilibre des jouissances affecte des locataires disposant d’une jouissance sur des parties distincte du bien.

Plus délicat est le cas de la mitoyenneté.

C’est la copropriété d’un mur séparatif avec cette particularité que la jouissance de chaque indivisaire est spacialement déterminée.

En revanche, dans une copropriété classique chaque indivisaire peut exercer ses droits sur toutes les parties de la chose

C’est pourquoi j’ai tendance à penser que la théorie des troubles de voisinage pourrait s’appliquer entre copropriétaires mitoyens.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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