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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488) : l’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Dans un arrêt du 4 juin 2012, la Cour de cassation nous apprend que l’on peut subir un trouble de voisinage dans une même propriété (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Dans cette affaire, il s’agissait de dégâts causés à des bateaux entreposés pour l’hiver dans un même hangar.

La Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel (bail) qu’elles avaient reçu du propriétaire du hangar.

Cela exclut la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits de jouissance avaient porté sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent, et un trouble de voisinage aurait pu être compensé.

La Cour de cassation juge que par ces motifs la Cour d’appel a correctement motivé son arrêt.

La Cour de cassation rappelle qu’entre propriétaires, l’action en compensation de la rupture d’équilibre requiert que les parties disposent d’un droit sur un fonds voisin, c’est-à-dire sur un fonds distinct d’un autre fonds.

Mais, précise la Cour de cassation, l’action ne requiert pas qu’entre non propriétaires, (locataire, titulaire de droit réel de jouissance), les jouissances respectives portent sur des biens distincts.

Il est seulement exigé que les jouissances dont l’équilibre est rompu portent sur des parties distinctes du bien.

En d’autres termes, lorsque le trouble de voisinage affecte des propriétaires, ils doivent êtres propriétaires de deux fonds différents.

Lorsque le trouble affecte des titulaires de droits de jouissance, ils doivent exercer leurs droits sur des parties distinctes, de ce qui peut être un même bien.

Pour être voisins, les propriétaires doivent avoir des fonds distincts.

Pour être voisin, des titulaires de droits personnels ou réels doivent avoir des jouissances distinctes.

On voit donc que le trouble de voisinage peut concerner une même propriété si les jouissances en balance sont différentes.

Qu’en déduire ?

Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée.

On peut donc reconnaître un trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012, www.legifrance.com).

Mais un trouble anormal de voisinage sera-t-il compensé entre indivisaires d’un même immeuble, même s’ils occupent chacun une partie séparée ? Non, à suivre l’arrêt commenté.

Mais oui, si le déséquilibre des jouissances affecte des locataires disposant d’une jouissance sur des parties distincte du bien.

Plus délicat est le cas de la mitoyenneté.

C’est la copropriété d’un mur séparatif avec cette particularité que la jouissance de chaque indivisaire est spacialement déterminée.

En revanche, dans une copropriété classique chaque indivisaire peut exercer ses droits sur toutes les parties de la chose

C’est pourquoi j’ai tendance à penser que la théorie des troubles de voisinage pourrait s’appliquer entre copropriétaires mitoyens.

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Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré. Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital. Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction. Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas […]

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Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

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