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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488) : l’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Dans un arrêt du 4 juin 2012, la Cour de cassation nous apprend que l’on peut subir un trouble de voisinage dans une même propriété (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Dans cette affaire, il s’agissait de dégâts causés à des bateaux entreposés pour l’hiver dans un même hangar.

La Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel (bail) qu’elles avaient reçu du propriétaire du hangar.

Cela exclut la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits de jouissance avaient porté sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent, et un trouble de voisinage aurait pu être compensé.

La Cour de cassation juge que par ces motifs la Cour d’appel a correctement motivé son arrêt.

La Cour de cassation rappelle qu’entre propriétaires, l’action en compensation de la rupture d’équilibre requiert que les parties disposent d’un droit sur un fonds voisin, c’est-à-dire sur un fonds distinct d’un autre fonds.

Mais, précise la Cour de cassation, l’action ne requiert pas qu’entre non propriétaires, (locataire, titulaire de droit réel de jouissance), les jouissances respectives portent sur des biens distincts.

Il est seulement exigé que les jouissances dont l’équilibre est rompu portent sur des parties distinctes du bien.

En d’autres termes, lorsque le trouble de voisinage affecte des propriétaires, ils doivent êtres propriétaires de deux fonds différents.

Lorsque le trouble affecte des titulaires de droits de jouissance, ils doivent exercer leurs droits sur des parties distinctes, de ce qui peut être un même bien.

Pour être voisins, les propriétaires doivent avoir des fonds distincts.

Pour être voisin, des titulaires de droits personnels ou réels doivent avoir des jouissances distinctes.

On voit donc que le trouble de voisinage peut concerner une même propriété si les jouissances en balance sont différentes.

Qu’en déduire ?

Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée.

On peut donc reconnaître un trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012, www.legifrance.com).

Mais un trouble anormal de voisinage sera-t-il compensé entre indivisaires d’un même immeuble, même s’ils occupent chacun une partie séparée ? Non, à suivre l’arrêt commenté.

Mais oui, si le déséquilibre des jouissances affecte des locataires disposant d’une jouissance sur des parties distincte du bien.

Plus délicat est le cas de la mitoyenneté.

C’est la copropriété d’un mur séparatif avec cette particularité que la jouissance de chaque indivisaire est spacialement déterminée.

En revanche, dans une copropriété classique chaque indivisaire peut exercer ses droits sur toutes les parties de la chose

C’est pourquoi j’ai tendance à penser que la théorie des troubles de voisinage pourrait s’appliquer entre copropriétaires mitoyens.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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