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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins.

L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul propriétaire (Cass., 10 janvier 1974, Pas., I, 1974, p. 488) : l’action peut aussi être exercée par un titulaire d’un droit réel ou personnel sur une propriété, reçu du propriétaire.

Dans un arrêt du 4 juin 2012, la Cour de cassation nous apprend que l’on peut subir un trouble de voisinage dans une même propriété (rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Dans cette affaire, il s’agissait de dégâts causés à des bateaux entreposés pour l’hiver dans un même hangar.

La Cour d’appel d’Anvers avait constaté que les parties en litige disposaient toutes d’un droit d’usage personnel (bail) qu’elles avaient reçu du propriétaire du hangar.

Cela exclut la possibilité d’un trouble de voisinage, dirent les juges d’appel, parce que les droits d’usage avaient rapport avec un seul et même bien, étant l’entrepôt en question.

Si les droits de jouissance avaient porté sur des parties distinctes du même entrepôt, cela aurait donc été différent, et un trouble de voisinage aurait pu être compensé.

La Cour de cassation juge que par ces motifs la Cour d’appel a correctement motivé son arrêt.

La Cour de cassation rappelle qu’entre propriétaires, l’action en compensation de la rupture d’équilibre requiert que les parties disposent d’un droit sur un fonds voisin, c’est-à-dire sur un fonds distinct d’un autre fonds.

Mais, précise la Cour de cassation, l’action ne requiert pas qu’entre non propriétaires, (locataire, titulaire de droit réel de jouissance), les jouissances respectives portent sur des biens distincts.

Il est seulement exigé que les jouissances dont l’équilibre est rompu portent sur des parties distinctes du bien.

En d’autres termes, lorsque le trouble de voisinage affecte des propriétaires, ils doivent êtres propriétaires de deux fonds différents.

Lorsque le trouble affecte des titulaires de droits de jouissance, ils doivent exercer leurs droits sur des parties distinctes, de ce qui peut être un même bien.

Pour être voisins, les propriétaires doivent avoir des fonds distincts.

Pour être voisin, des titulaires de droits personnels ou réels doivent avoir des jouissances distinctes.

On voit donc que le trouble de voisinage peut concerner une même propriété si les jouissances en balance sont différentes.

Qu’en déduire ?

Dans une copropriété, chacun est titulaire d’une propriété privative et de droits indivis en copropriété accessoire et forcée.

On peut donc reconnaître un trouble anormal de voisinage entre copropriétaires, dans la jouissance des parties privatives. La Cour de cassation française le reconnait régulièrement (Cass., fr., 29 février 2012, www.legifrance.com).

Mais un trouble anormal de voisinage sera-t-il compensé entre indivisaires d’un même immeuble, même s’ils occupent chacun une partie séparée ? Non, à suivre l’arrêt commenté.

Mais oui, si le déséquilibre des jouissances affecte des locataires disposant d’une jouissance sur des parties distincte du bien.

Plus délicat est le cas de la mitoyenneté.

C’est la copropriété d’un mur séparatif avec cette particularité que la jouissance de chaque indivisaire est spacialement déterminée.

En revanche, dans une copropriété classique chaque indivisaire peut exercer ses droits sur toutes les parties de la chose

C’est pourquoi j’ai tendance à penser que la théorie des troubles de voisinage pourrait s’appliquer entre copropriétaires mitoyens.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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