Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Il faut fermer les portes à clef

La responsabilité civile requiert trois éléments : une faute, un dommage et un lien de causalité nécessaire entre la faute et le dommage.

Il faut un lien de causalité et non de probabilité ; il est requis que, sans la faute, le dommage tel qu’il s’est produit, ne serait pas survenu.

Dans un arrêt du 22 avril 2004, la Cour de cassation insiste sur la nécessité de constater un lien de causalité certain et exclusif d’autre conséquence que le dommage tel qu’il s’est produit (Cass. 22 avril 2004, rôle C010484N, www.juridat.be).

La question était de savoir si le comportement de celui qui facilite (qui rend plus probable) le dommage, commet une faute en relation causale avec ce dommage tel qu’il s’est produit.

La Cour insiste aussi sur la causalité avec le dommage « tel qu’il s’est produit. »

De quoi s’agit-il ?

Des enfants s’étaient frayé un passage dans une baraque où étaient entreposées des marchandises. Ils ont joué avec du feu et on devine ce qui est arrivé.

Or la porte de l’entrepôt n’était pas fermée à clef, ce qui avait facilité l’entrée des enfants.

Cette négligence du propriétaire des lieux est-elle de nature à le rendre coresponsable ?

La Cour de cassation rappelle d’abord que le juge ne peut condamner celui qui a commis une faute que s’il constate qu’un lien de causalité existe entre la faute et le dommage.

Et ce lien de causalité exige que sans la faute le dommage ne serait pas survenu tel qu’il s’est concrètement produit.

Le juge ne peut condamner à indemniser un dommage tel qu’il s’est produit quand il constate qu’une incertitude existe sur le lien causal entre la faute et le dommage.

Les juges d’appel avaient donc estimé que les enfants se sont facilement donné accès aux lieux dès lors que la porte dans l’entrée de l’entrepôt n’était pas fermée à clef.

Il est évident, disent les juges d’appel, que si la porte avait été fermée, il leur aurait été moins aisé de se frayer un passage dans les lieux.

C’est ainsi que les juges d’appel ont laissé incertain, et donc n’ont pas exclu, que sans la faute le dommage ne se serait pas produit tel qu’il s’est produit.

La décision de la Cour d’appel, de ne pas retenir la coresponsabilité du propriétaire de l’entrepôt (ou de son assureur), est donc justifiée en droit, et cela même si la négligence du propriétaire a favorisé le dommage (favoriser ne veut pas dire causer).

La Cour de cassation a suivi ce raisonnement :

“Overwegende dat de appèlrechters oordelen dat de kinderen zich gemakkelijk toegang konden verschaffen tot de loods « nu het deurtje in de poort, waarmee de opslagplaats was afgesloten, niet slotvast was » en dat « het duidelijk (is) dat, indien het deurtje ware gesloten geweest, het minstens minder gemakkelijk zou geweest zijn om de loods binnen te dringen » ;

Dat de appèlrechters aldus in het onzekere laten en derhalve niet uitsluiten dat zonder de fout van de eerste verweerster de schade zou zijn ontstaan zoals ze zich heeft voorgedaan ;

Dat die in de plaats gestelde reden de beslissing naar recht verantwoordt ;”

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close