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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Dissocier la propriété sol / sursol

L’ACP de la résidence Picasso et des copropriétaires sont en litige avec le promoteur.

La question porte sur l’interprétation de l’acte de base qui fixe les droits respectifs.

Au cœur du débat se trouvent des parkings extérieurs que le promoteur prétend s’être réservé. Ces parkings sont-ils privatifs ?

Il ressortait de l’acte de base que les emplacements litigieux étaient définis à la fois comme partie commune et partie privative.

Sur base de ce singulier constat, la Cour d’appel de Bruxelles se livra à une longue analyse de l’acte de base.

La Cour considéra que le sol était commun mais que l’espace au-dessus du sol était privatif.

L’ACP et les copropriétaires ne se satisfont pas de cette décision et forment un pourvoi en cassation.

Le pourvoi se base sur l’article 552 du Code civil selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessous et du dessus.

Le pourvoi avance qu’un droit de propriété privée sur un espace ouvert ne peut se concevoir  car le propriétaire du sol est propriétaire de l’espace situé au-dessus de ce sol.

« Si, en vertu des articles 553 à 555 du Code civil et de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur la superficie, ajoute le pourvoi, on peut dans certaines circonstances être propriétaire de certains bien matériels immobiliers se trouvant sur le fonds d’un tiers, un espace ouvert n’est pas un bien matériel immobilier au sens des articles 517 à 525 dudit code ou dudit article 1er de la loi du 10 janvier 1824. »

La Cour d’appel a décidé que le sol est une partie commune appartenant en indivision forcée aux copropriétaires.

Elle ne pouvait dès lors pas décider que l’espace se trouvant au-dessus de ce sol, à l’intérieur duquel se trouveraient les parkings, appartenait au promoteur.

Que décide la Cour de cassation (Cass., 13 septembre 2013, rôle n° C.12.0422.F et C.12.0606.F, www.juridat.be) ?

« L’article 552, alinéas 1er et 2, du Code civil dispose que  la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous et que, sauf les exceptions prévues au titre des servitudes, le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos.

Selon l’article 553 du même code, toutes constructions ou plantations sur un terrain sont présumées faites par le propriétaire à ses frais et lui appartenir.

L’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie permet de créer un droit réel consistant à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

Il résulte des dispositions précitées qu’un droit de propriété immobilier, distinct de la propriété du sol, ne peut porter que sur des constructions, ouvrages et plantations.

Un espace ouvert au-dessus du sol qui n’est délimité que par des lignes de peinture ou tout autre moyen de marquage au sol ne s’identifie pas à de tels ouvrages. »

L’arrêt est donc cassé en ce qu’il a reconnu l’existence d’un droit de propriété immobilier portant sur un simple espace ouvert situé au-dessus d’un fonds appartenant à autrui.

Qu’en déduire ?

L’arrêt rappelle que l’exercice d’un droit de propriété dissocié du sol suppose une chose (art. 517 et 526 du Code civil) ; on ne peut s’approprier un volume d’espace.

Faut-il en déduire que s’il s’agit d’une chose corporelle on peut établir une propriété dissociée du sol ?

Ce serait une trop rapide déduction.

La Cour de cassation associe l’article 553 du Code civil à l’article 1er de la loi sur le droit de superficie.

Cette loi permet d’avoir temporairement des ouvrages sur le fonds d’autrui, par dérogation à la présomption de l’article 553.

On pense naturellement à la théorie de la division de la propriété en volumes qui agite fort les esprits en ce moment.

Cet arrêt condamne-t-il cette théorie ?

Précisions d’abord que l’arrêt ne porte que sur la propriété en sursol.

La Cour de cassation a en effet décidé, dans un arrêt du 28 novembre 1969 (Pas., 1970, I, p. 294) également en matière de parking, que « (…) la disposition de l’article 552 du Code civil aux termes de laquelle la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous n’implique pas qu’une personne ne puisse être propriétaire du sous-sol d’un bien immobilier dont le sol n’est pas sa propriété … ».

La raison est simple : le droit de superficie porte, comme son nom l’indique, sur ce qui est établi sur le fonds d’autrui et non sous ce fonds.

On peut donc diviser la propriété du sous-sol en tranches de propriété différente sans se voir opposer la loi du 24 janvier 1824 sur le droit de superficie.

Concernant le sursol, l’article 553 in fine du Code civil admet que l’on puisse acquérir par prescription une partie de bâtiment.

Est-ce suffisant pour fonder une division de la propriété en volumes dissociés du sol ?

Comme le rappelle la Cour de cassation, on ne peut considérer l’article 553 du Code civil indépendamment de la loi hollandaise sur de droit de superficie.

L’article 4 de la loi sur la superficie s’oppose à ce que le droit d’avoir des constructions sur le fonds d’autrui excède cinquante ans.

La division horizontale de la propriété ne peut donc avoir lieu que façon temporaire.

De plus, certains auteur limitent la portée de l’article 553 à la seule situation d’imbrications entre propriétés voisines (P. Lecocq, « Manuel de droit des biens », T. I, Larcier, Bruxelles, 2012, p. 278).

Aussi, toute propriété en sursol révèlerait un droit de superficie, forcément limité à cinquante années.

Cette limite dans le temps est un obstacle au développement de l’organisation de volume de propriété dans les immeubles (en dehors de la copropriété qui n’est pas dissociée du sol comme on le sait).

Faut-il appliquer la limitation temporaire dans tous les cas où une propriété serait dissociée du sol ?

Cette question est importante car la pratique appelle de ses vœux l’organisation des volumes de propriété, comme cela se fait en France (il faut dire qu’en France, la loi hollandaise sur la superficie ne s’applique évidemment pas).

Certes, la Cour de cassation voit immanquablement un droit de superficie dans toute renonciation à l’accession (Cass., 19 mai 1988, Pas., 1988, I, p. 1142 et 23 mai 2013, rôle n° C.12.0435.F, www.juridat.be).

L’arrêt qui nous occupe, qui associe l’article 553 à la loi sur le droit de superficie pour établir la propriété dissociée du sol est donc bien dans la tradition.

Faut-il pour autant condamner la division de la propriété en volumes (construits) ?

Il faut bien distinguer le champ d’application des dispositions en cause.

Le droit de superficie permet de construire sur le fonds d’autrui (art. 1et 6).

Les articles 552 et 553 règlent les droits entre le propriétaire du sol et celui qui construit.

Ces dernières dispositions ne sont pas applicables lorsque se pose la question de connaître l’objet et l’étendue des droits de l’acquéreur d’un terrain.

Dans ce cas, reconnait la Cour de cassation (2 mars 1992, Pas., 1992, I, p. 589), « l’objet de la cession de la propriété peut être limité. »

Notons que si cet arrêt s’exprime généralement, il porte sur une cave en sous-sol.

Si un immeuble existant est divisé en lot « sol » et lots bâtis, pour leur vente, cela signifie-t-il qu’il en résultera automatiquement un droit de superficie ?

Peut-on plutôt constituer un droit d’emphytéose de nonante neuf ans sur le lot sol au profit des lots bâtis, sans que ce droit d’emphytéose ne doive être requalifié en superficie ?

La même question se pose si une superficie perpétuelle d’appui au sol est constituée, le lot sol étant le fonds servant et les lots bâtis étant les fonds dominant.

Ces questions sont importantes car elles permettent d’éviter la limitation dans le temps de la propriété dissociée, par application de la loi sur le droit de superficie.

Rappelons que ce n’est pas le droit de superficie qui est impératif voire même d’ordre public, c’est sa durée qui suppose qu’un tel droit soit constitué.

La requalification par le juge suppose que ces figures juridiques soient incompatibles avec leur qualification d’emphytéose ou de servitude.

Une modification de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie règlera la question, du moins espérons-le (un projet de loi est, paraît-il à l’étude).

On n’a donc pas fini de parler de propriété dissociée du sol.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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