Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le possessoire et le pétitoire ne peuvent être cumulés

L’action possessoire protège la seule possession d’un droit réel ; elle ne porte pas sur la reconnaissance de ce droit.

Le législateur a voulu d’abord protéger la situation apparente de toute voie de fait. Rétablir la possession, mettre fin à ce qui trouble la paix sociale, avant de trancher le droit.

Bref, arrêter le trouble puis juger le fond.  Comme le disent les travaux parlementaires du livre 3, l’action possessoire est une sorte de référé inventé avant le référé.

L’action possessoire est actuellement régie par les articles 1370 et 1371 du Code judiciaire ; selon cette disposition, « le possessoire et le pétitoire ne sont point cumulés ».

Le pétitoire porte sur le fond du droit, pas sur le rétablissement provisoire de la situation. Le possessoire est donc forcément préalable.

Il s’ensuit que le demandeur au pétitoire n’est plus admissible à agir au possessoire. Celui qui intente l’action pétitoire a renoncé à agir au possessoire.

Quelle est la portée de la règle du non cumul de ces actions ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 2021 (rôle n° C.20.0439.F, www.juportal.be) apporte une contribution à la réponse.

Il s’agissait d’un mur séparatif en béton érigé par le voisin sur la parcelle dont le demandeur se disait propriétaire.

Le demandeur avait articulé une action possessoire « à titre principal, avant de statuer sur l’action pétitoire ».

Il demandait la condamnation du défendeur à remettre la parcelle dans son état initial.

Et « en second lieu, après avoir statué sur l’action possessoire », il demandait la condamnation du défendeur à la destruction de la séparation qu’il a érigée sur la parcelle.

D’abord l’une et ensuite l’autre, dans le même acte de procédure ; est-ce un cumul du possessoire et du pétitoire ?

Non, répond le tribunal de première instance de Liège statuant en appel.

Selon le tribunal, « l’interdiction de cumul du possessoire et du pétitoire (n’interdit pas) que l’action possessoire et l’action pétitoire soient introduites par un même acte de procédure s’il est demandé que l’action possessoire soit examinée en premier lieu et qu’il soit réservé à statuer sur l’action pétitoire » tant qu’il n’a pas été statué sur l’action possessoire.

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et casse cette décision qui viole l’article 1371 du Code judiciaire.

Les deux actions, possessoire et pétitoire, doivent être introduites séparément, l’une après l’autre, ou la seconde directement sans qu’il soit question de la première.

D’ailleurs, le défendeur au possessoire ne peut agir au pétitoire avant que la décision du juge sur le possessoire ne soit passée en force de chose jugée (art. 1371).

Pourquoi alors, le demandeur pourrait-il former les deux demandes ensemble en les hiérarchisant ?

Dans un arrêt du 23 février 1995 (Pas., 1995, I, p. 203), la Cour de cassation avait déjà jugé que l’introduction d’une action pétitoire implique la renonciation à l’action possessoire.

Si le demandeur articule les deux actions dans sa demande, il renonce nécessairement à l’action possessoire.

Certes mais qu’en est-il si les deux demandes sont formées par même exploit mais l’une principalement et l’autre subsidiairement. Techniquement elle ne sont pas articulées ensemble.

Dans un arrêt du 20 octobre 2000 (Pas., 2000, I, p. 564), la Cour de cassation, après avoir rappelé que le possessoire et le pétitoire ne sont point cumulés, reconnait que « l’interdiction prévue à cette disposition légale ne fait pas obstacle à ce que, une action possessoire ayant été introduite en ordre principal, une action pétitoire le soit en ordre subsidiaire ».

Mais, dans cette affaire, la Cour de cassation qualifie la demande de pétitoire seulement, excluant le traitement d’une action possessoire préalable et principale.

L’arrêt ne dit pas clairement que le pétitoire avait exclu le possessoire, contrairement à ce qu’avançait le pourvoi dans la cause du 7 juin 2021.

D’ailleurs en ce cas, on ne comprendrait pas pourquoi la Cour de cassation admet une articulation principale et subsidiaire.

L’arrêt du 18 juin clarifie les choses puisqu’il dit contraire à l’article 1371 d’introduire l’une et l’autre, en demandant le traitement de l’une d’abord et de l’autre ensuite. 

La juridiction de renvoi ne pourra retenir que l’action pétitoire.

Est-ce une situation similaire à une demande principale et une demande subsidiaire ? En principe non car il n’y a alors qu’une action à la fois qui est intentée.

Toutefois ce qui compte est de savoir si le juge est saisi des deux actions. C’est cela qui est interdit.

Le juge qui rejette la demande principale doit statuer sur la demande subsidiaire. Comme le juge qui est appelé à statuer d’abord au possessoire et ensuite au pétitoire.

Cela tombe, à mon avis, dans le cumul interdit, en dépit de l’attendu étonnant de l’arrêt du 20 octobre 2000.

Ces principes procéduraux resteront applicables après l’entrée en vigueur du livre 3 du Code civil, le 1er septembre 2021.

Mais les conditions de l’action possessoire seront simplifiées (art. 3.25 du livre 3) même si elle est limitée aux cas où le possesseur (et plus le détenteur) subit une voie de fait ou une violence.

Aujourd’hui,

  • Il faut que le droit immobilier soit susceptible d’usucapion, sauf servitude de passage quand le trouble est causé par violence ou voie de fait (grâce à la Cour constitutionnelle).
  • La possession protégée doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, pour soi à titre de propriétaire, et sans violence.
  • Et il faut une possession depuis au moins un an, sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

Pour demain, le livre 3 prévoit qu’il suffira que la possession soit paisible et publique pour se faire réintégrer dans sa possession.

Et, comme aujourd’hui, l’action doit être formée dans l’année du trouble ou de la dépossession commis avec voie de fait ou violence.

C’est tout. Il faut bien reconnaître que le régime de l’article 1370 du Code judiciaire était inutilement compliqué et le voilà abrogé par l’article 30 de la loi portant le livre 3.

La protection est donc plus large dans le nouveau Code civil, mais son livre 3 précise toujours « le possessoire et le pétitoire ne peuvent être cumulés ».

D’où l’intérêt de la jurisprudence évoquée ici.

La photo : les rampes du Palais de justice sont à nouveau ouvertes. Cela nous permet de retrouver des éléments de façade que l’on avait perdu de vue. Les photos montrent des cartouches sous d’improbables encorbellements, qui portent des noms étranges : Pittacus, Cleobule, Periandre, Chilon, Bias et Solon. Qui sont ces gens ? Des sages de la Grèce antique, la fameuse liste des sept sages de Platon. Il en manque un, Thales de Milet, désolé je ne l’ai pas trouvé. Ces emprunts à l’antiquité sont typiques de l’éclectisme, style architectural dont l’œuvre de Poelaert s’inspire.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

  • Sitothèque

  • close